Inmobiliaria: La burbuja era insostenible, lo de ahora ahoga la economía: por qué españa necesita construir

La burbuja era insostenible, lo de ahora ahoga la economía​

En el pico de la burbuja inmobiliaria, la inversión en construcción residencial llegó a aportar 12 puntos del PIB, tanto como la industria manufacturera y el sector primario juntos. Hoy no alcanza el 6%, apenas la mitad. Y ese no es un dato neutro: es la razón por la que el precio de la vivienda ha subido un 8% en el último año, la vivienda nueva un 10% y, en tres años, un 27% y un 36% respectivamente. España vive desde hace quince años una situación de infraconstrucción que tenía racionalidad económica durante la digestión de la burbuja, pero que ya no tiene ninguna justificación.

El diagnóstico es incómodo porque rompe el relato de que el problema es solo de precios. No lo es. Es de oferta. En los últimos tres años se han terminado algo menos de 300.000 viviendas mientras se creaban casi 800.000 hogares. Si en 2025 España consigue terminar 125.000 viviendas, apenas será un tercio de los hogares que se van a crear, según las proyecciones del INE. La escasez frena la natalidad, retrasa la emancipación de los jóvenes, reduce el consumo y eleva las vacantes. Sobre todo, tiene a una generación completa ahogada.

El coste de oportunidad que nadie quiere mirar​

La inversión residencial en Alemania e Italia es del 7% del PIB, un punto más que España, y en Francia del 6,5%, medio punto más. No hablamos de volver a los excesos de 2007. Hablamos de converger con nuestros vecinos. España necesitaría una inversión residencial sostenida por encima del 6% del PIB y, temporalmente, superar el 7% para corregir el déficit acumulado. El PIB podría ser dos puntos más alto que el actual con cifras de construcción razonables: 30.000 millones de euros adicionales. Una inversión intensiva en mano de obra y en recaudación. Dos pájaros de un tiro: aceleración del empleo en un país con más de un 10% de tasa de paro y reducción del déficit público.

Las estadísticas de visados han repuntado levemente. En los últimos 12 meses hasta septiembre se concedieron 123.000 visados, un 10% más que el año anterior y el dato más alto desde 2009. Las viviendas comenzadas aumentaron un 8%, hasta 108.000. El Banco de España apunta a una aceleración en el cuarto trimestre y BBVA Research prevé que la inversión en construcción pase de crecer un 1,4% en 2024 a un 5,3% en 2025 y un 6,2% en 2026. La oferta empieza a reaccionar. A ritmos aún muy lentos.

Por qué no se construye: burocracia, suelo y cuentas municipales​

Aquí es donde el análisis se vuelve incómodo. La política de vivienda y urbanismo es competencia autonómica y municipal, y los ayuntamientos recaudan la mayor parte de sus ingresos ligados a la construcción. Hay quien sostiene que el incentivo perverso es evidente: menos vivienda, menos trabajo, menos gastos, vivienda más cara, más ingresos. Win win. Otros apuntan a la Sareb y a los grandes fondos, que poseen buena parte del suelo urbanizable adquirido a precios desorbitados y no tendrían interés en liberar más suelo hasta colocarlo al precio que necesitan. Vamos para diez años.

La experiencia de quien ha intentado promover vivienda es desoladora. Se describe el proceso como un infierno burocrático sin igual, capaz de destruir psicológicamente a una persona. A eso se suma la maraña de trámites, normativas y requisitos de sostenibilidad que encarecen la obra nueva. En algunos municipios, las condiciones para urbanizar —unifamiliares obligatorias, proporciones rígidas de suelo edificado, certificaciones energéticas— han terminado en que no se construya nada. El resultado es un mercado donde el suelo, la mano de obra y los materiales están más caros que nunca, y donde construir vivienda asequible se percibe directamente como construir a pérdidas.

La demanda que viene: tipos, hogares y compradores embalsados​

Nada apunta a que las tensiones se disipen en los próximos dos años. La demanda estará alimentada por el aumento de población y de hogares, pero también por la bajada de los tipos de interés. La reducción de los costes de financiación ya está reanimando el mercado hipotecario. Según las encuestas de confianza de la Comisión Europea, el porcentaje de población que está pensando en comprar una casa es incluso superior al de la burbuja inmobiliaria: el 8% de los residentes está intentando comprar, una cifra que no se veía desde 2002. Muchos potenciales compradores para muy poca oferta disponible.

La tentación de culpar a la inmigración o al turismo es fuerte, pero los números no acompañan del todo. Las viviendas vacías no están en las zonas demandadas: en las grandes ciudades apenas hay 3,6 viviendas vacías por cada 100 habitantes. El stock sin vender tampoco está mayoritariamente en las grandes ciudades. Los apartamentos turísticos en Madrid rondan los 15.000, y aunque fuesen cinco veces más apenas serían el 3% del total de viviendas. El problema no son las viviendas turísticas. El problema es que no se construye.

El dato que descoloca​

La construcción y los planes urbanísticos llevan 17 años, desde 2008, siendo un lastre para el crecimiento económico de España. Ya es hora de que empiecen a ser parte de la solución. Pero con 125.000 viviendas terminadas frente a más de 350.000 hogares creados al año, la brecha no se cierra: se ensancha. Y mientras tanto, España aparece en una publicación reciente del FMI como el país donde la población es más pesimista sobre la vivienda que tendrá en el futuro. No es pesimismo. Es aritmética.