La compraventa de viviendas se dispara un 41,5% en septiembre, su mayor cifra en 14 años

La compraventa de viviendas se dispara un 41,5% y roza máximos de 2007​

Hay una escena que resume el mes: un piso comprado en 2020 por 130.000 euros se vende esta semana por 190.000. Otro, adquirido en 2018 por 140.000, sale por 220.000. No son casos aislados ni folclore de barra de bar. El Instituto Nacional de Estadística certifica que en septiembre se cerraron 61.887 operaciones de compraventa, un 41,5% más que en el mismo mes de 2023 y la mayor cifra desde julio de 2007, cuando se superaron las 63.000. Tres meses consecutivos de subidas interanuales: un 19% en julio, un 0,9% en agosto y este latigazo de septiembre.

La reacción del personal se parte en dos. Unos ven la enésima burbuja; otros, simple escasez de oferta. Y en medio, un dato que incomoda: según un forero, la mayoría de las compras se hacen sin hipoteca.

Quién está comprando y por qué sube el precio​

El relato del joven endeudado hasta las cejas se cae por su propio peso. Según esta versión, la mayor parte de las operaciones se cierran sin financiación bancaria, lo que apuntaría a inversores que buscan refugio frente a la inflación. Compran para no perder poder adquisitivo, no para vivir. Y esos pisos no engrosan el mercado de alquiler por las trabas legales y la desprotección del propietario, ni se ponen a la venta porque la apuesta es a medio y largo plazo.

El resultado, según este relato, es una oferta artificialmente seca. Se argumenta que no hay pisos nuevos, que construir cuesta el doble que hace veinte años y que entra dinero de fuera. La conclusión que se repite: falta de oferta y alta demanda. A eso se suma el efecto llamada del alquiler: quien paga una renta disparatada hace la cuenta de la vieja y concluye que, por lo que paga, se compra un piso.

El mapa: dónde se firmó todo​

Por comunidades, Andalucía lideró con 11.344 compraventas, seguida de la Comunidad Valenciana (10.801), Cataluña (8.987) y Madrid (8.105). Todas las regiones vendieron más que un año antes. Los repuntes más brutales: Extremadura (+79,3%), País Vasco (+67,4%), Asturias (+57,3%) y Aragón (+56%). Los más tibios, Navarra (+18%) y Baleares (+18,5%).

En Valencia el asunto tiene un componente incómodo. La subida del último año es demencial y, tras la catástrofe de la gota fría, se ha puesto de relieve el problema de comprar en zonas inundables, que casualmente eran las poblaciones dormitorio del área metropolitana. Lo raro, se dice, era que una ciudad de esa categoría tuviera precios de capital de provincias.

La trampa para monos: el ladrillo no es oro​

Aquí aparece la tesis más incendiaria: si invertir en vivienda fuera seguro, los primeros en comprar edificios enteros serían los empleados de los bancos. No lo hacen. Conocen los pisos embargados a precio de ganga y no los quieren. Prefieren vivir de alquiler. Ese detalle, repetido hasta la saciedad, desmonta el mantra de la revalorización eterna.

El argumento de fondo: un edificio es un ladrillo encima de otro. Un aprendiz de albañil levanta una pared en una mañana y las máquinas actuales ponen muros como churros. No se ha acabado el terreno ni el cemento. Si los pisos subieran sin fin, un piso viejo sin ascensor construido hace cien años para los que llegaban de las aldeas costaría más que Versalles. La conclusión es que el valor real de un piso es una fracción de lo que se firma en la hipoteca y que la escasez se fabrica por la vía de prohibir o dificultar cualquier edificación o reforma.

El dinero que nace al firmar​

La mecánica del crédito se describe sin paños calientes: el dinero es deuda. Cuando alguien firma 300.000 euros de hipoteca, esa cantidad nace en ese instante. Es el compromiso de dedicar media vida a generar un dinero respaldado por un activo que vale la cuarta parte. Si los precios bajaran, los que siguen debiendo la cifra completa dejarían de pagar. Por eso, se sostiene, hay tanto interés institucional en que no bajen.

Y ahí entra la sospecha recurrente: la ley de garantía de depósitos convierte al erario público en avalista de los desmanes bancarios. Sin esa red, no se concederían hipotecas a la ligera. El rescate de la crisis anterior se recuerda como el precedente que nadie quiere repetir y que, según esta lectura, se está cociendo otra vez.

¿Es una burbuja o solo falta de oferta?​

Las dos corrientes tienen munición. La alcista señala que no hay pisos nuevos, que el suelo es caro y escaso, que los planes urbanísticos son restrictivos y que la población crece mientras la vivienda pública brilla por su ausencia. La bajista responde que una subida del 41,5% en un mes no es demanda sana, es especulación, y que cuando la inflación se estabilice por debajo del 2% los inversores intentarán deshacer posiciones a la vez. Entonces, dicen, perderán mucho dinero, porque los compradores potenciales estarán más empobrecidos.

El esfuerzo necesario para comprar se ha disparado: hace 35 años el hogar mediano pagaba su vivienda con menos de tres años de salario; hoy superan los siete, y en zona urbana hasta once. Con esos números, la pregunta no es si el precio es alto, sino quién puede pagarlo.

El dato que descoloca no es el 41,5%. Es que, con los sueldos españoles, alguien siga firmando.