Inmobiliaria: La vivienda, quien es responsable y quien es el culpable de la situación de la vivienda

Vivienda: los responsables que nadie señala en el precio​

¿Quién infla el precio de la vivienda? La respuesta que domina el discurso público señala al ahorrador que compra, al propietario que alquila o al que se queja. El análisis que recorre este asunto sostiene lo contrario: los precios de venta son una consecuencia del crédito hipotecario, y quienes lo conceden y lo tasan son los primeros interesados en que la cifra suba. La banca pone el dinero, la tasación y trae la operación. El Estado legisla y cobra. Los ayuntamientos cobran desde el inicio hasta el final. Y los promotores, constructores y tenedores de suelo condicionan todo el proceso buscando el beneficio hasta las últimas consecuencias, contando con que banca, políticos y autoridades estarán en ese juego.

Quién es responsable y quién es culpable: el orden que propone el análisis​

El punto de partida es una distinción incómoda. Responsable y culpable no son lo mismo, y el orden importa. En primer lugar la banca, que pone el dinero hipotecario, la tasación y trae el dinero para la operación. En segundo lugar el Estado, que legisla y cobra los impuestos. En tercer lugar los ayuntamientos, que cobran desde el inicio hasta el final y además diseñan los planes urbanísticos: delimitan parcelas por tipos, alturas, jardines, adjudican suelo y participan en la especulación. Y en cuarto lugar los promotores, constructores y tenedores de suelo, que buscan el beneficio hasta las últimas consecuencias contando con que el resto estará en el juego.

La vivienda es un bien de primera necesidad, y el artículo 47 de la Constitución —ese que promete una vivienda digna a todos los españoles— funciona en la práctica como papel mojado. No hay ventanilla donde exigirlo. Los derechos constitucionales con recurso de amparo son unos quince; el resto son principios rectores que expresan ideales y direcciones, no obligaciones exigibles. La vivienda social, cuando existe, se promociona poco y se reparte entre los colectivos que interesan al poder.

Por qué construir se ha vuelto imposible por debajo de cierto precio​

El coste de construcción se ha disparado. Un ladrillo cuesta el triple que hace cinco años, la madera el doble y el hormigón un 50% más. No hay gremios y los pocos que quedan han subido precios. Construir un edificio de viviendas por menos de 1.000-1.200 euros el metro cuadrado es hoy muy difícil, y eso sin contar terreno, proyectos, licencias ni gastos financieros. A eso se suma la burocracia: los tiempos para conseguir licencias y permisos se multiplican, y cada traba encarece el producto final.

Hay quien sostiene que es imposible construir vivienda por debajo de 150.000 euros. La ley, los impuestos, los materiales y la gestión del suelo confluyen en esa cifra. El resultado es que la oferta no puede bajar de cierto umbral, y cualquier demanda que supere ese umbral empuja el precio hacia arriba.

La demanda que nadie quiere nombrar y la que sí se nombra​

La presión demográfica es el factor que más divide el análisis. Una parte sostiene que la inmigración descontrolada ha aumentado la población del país de forma artificial, con una competencia brutal por recursos escasos: vivienda, agua y alimentación. Otra parte señala que el fenómeno es una necesidad, no una responsabilidad, y que la falta de alquiler asequible es consecuencia de las políticas de vivienda y migración, no de quienes llegan. También se apunta a la compra extranjera con mayor poder adquisitivo, que en zonas como Málaga, las islas, Madrid o Barcelona expulsa a la población local por el alza de precios.

A esto se suma un cambio estructural: más población soltera y divorciada, que necesita más unidades de vivienda para el mismo número de personas. Y una demanda teórica de vivienda pequeña y barata que no encuentra oferta porque el promotor mira primero cuánta demanda real existe para su producto.

El ahorrador, el rentista y el que no se atreve a alquilar​

La incertidumbre jurídica es otro factor que se cita. Hay propietarios que no se atreven a poner sus posesiones en alquiler por la inseguridad que genera la legislación. Y hay ahorradores que, ante la inflación, la pérdida de poder adquisitivo y la volatilidad de otros activos, deciden gastar sus ahorros en bienes raíces, que ven más tangibles. Ese comportamiento, lejos de ser irracional, responde a los incentivos que crean el Estado y la banca.

El análisis más crítico lo resume así: se culpa al ciudadano que ha ahorrado, se crea incertidumbre por el Estado, se inflan los precios por parte de la banca, se legisla en contra de todos y se olvida la responsabilidad de aplicar leyes justas. El resultado es una casta de rentistas que vive del trabajo ajeno, como los señores feudales que vivían de alquilar sus tierras.

Qué se puede hacer: impuestos, oferta y mercado​

Las propuestas chocan. Una corriente sostiene que quitar todos los impuestos a la vivienda no serviría de nada: el promotor subiría el mismo porcentaje que el Gobierno ha quitado, igual que ocurrió con los planes de incentivo al automóvil. Otra corriente defiende que el problema es de oferta: mientras se construya a cuentagotas y la demanda crezca, el precio no bajará. Y una tercera apunta a la solución política: acabar con el sistema que genera rentistas, porque el problema tiene solución clara y solo falta voluntad.

El mercado, dicen los más liberales, funciona como el de los limones: el precio lo marcan la oferta y la demanda, y nadie es responsable de que suba. La objeción es inmediata: de un techo no se puede prescindir, y de un limón sí. Esa asimetría es la que convierte la vivienda en un activo distinto a cualquier otro.

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Al final, la pregunta sigue sin respuesta única. Unos culpan al Estado, otros a la banca, otros a la inmigración, otros al rentista. Lo único claro es que todos los actores cobran su mordida y que el ciudadano que ahorró sigue siendo el sospechoso habitual. No tendrás nada y serás feliz.