Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre: PREPARAOS PARA LA EDAD DE HIELO

El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, limita hasta el 31 de diciembre de 2028 la compra de viviendas por entidades a precio inferior al 70% del valor de tasación de mercado y articula un mecanismo de suspensión de desahucios por impago de rentas a cargo de la Administración. No prevé sanción ni nulidad para las adquisiciones que incumplan el límite.

Qué prohíbe y qué deja fuera el artículo 1

El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre entra en vigor con una limitación temporal que se extiende hasta el 31 de diciembre de 2028. Afecta a las entidades cuyo objeto social incluya adquirir inmuebles. La norma les impide comprar viviendas a título gratuito o por un precio inferior al 70% del valor de tasación de mercado.

La restricción no es una prohibición absoluta. Quedan fuera las adquisiciones que provengan de procedimientos de ejecución tramitados ante los órganos jurisdiccionales o de ejecución hipotecaria. Es la excepción del artículo 1.4. Ahí es donde empieza el lío.

Porque la norma no define qué tasación se debe usar. En una subasta judicial, la tasación a efectos de subasta no es una tasación de mercado. Son dos cosas distintas. Y el texto no aclara cuál prevalece. Esa indefinición va a dar que hablar en los registros.

El agujero de las subastas administrativas

Las subastas administrativas no están cubiertas por la excepción del artículo 1.4. El motivo es literal: no se tramitan ante órganos jurisdiccionales. Así que una entidad que adquiera vivienda en una subasta administrativa por debajo del 70% del valor de tasación de mercado queda dentro de la limitación.

La reventa posterior también queda afectada. Si el adjudicatario revende a otra sociedad inversora, la operación sigue bajo el paraguas de la norma. No hay una ventana de salida por el hecho de transmitir a un tercero.

Y aquí viene lo más llamativo. El decreto no prevé sanción, nulidad ni control registral específico. Nada. Eso deja la inscripción en manos del criterio de cada Registrador, que puede variar. Unos pasarán por el aro y otros no.

Cesión de créditos vencidos: recompra obligatoria

El artículo 25 bis.4 prohíbe ceder préstamos vencidos cuyo deudor esté acogido al RDL 6/2012. Es decir, al código de buenas prácticas para la reestructuración de deuda hipotecaria. No se especifica qué consecuencia tiene incumplir esa prohibición, pero abre la puerta a pedir la nulidad de la cesión y a discutir la legitimación activa del cesionario.

El 25 bis.5 añade una obligación informativa. Si se cede un crédito vencido sobre vivienda habitual, la comunicación de la cesión debe informar al deudor de la posibilidad de acogerse al RDL 6/2012. Si el deudor acredita que cumple los requisitos dentro de los 6 meses siguientes, el cedente está obligado a recomprar el préstamo al mismo precio. Y a ofrecerle las medidas previstas en la norma.

Ese derecho de recompra no existía antes. Es nuevo. Y puede cambiar el cálculo de rentabilidad de muchas carteras de créditos impagados.

Desahucios: suspensión y a cargo de quién

La parte más comentada es la enervación extraordinaria a cargo de la Administración. Funciona así. Acreditada la vulnerabilidad ante el Juzgado, se comunica inmediatamente a la Comunidad Autónoma. Esa administración tiene un plazo máximo de 2 meses desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional o pagar. Durante ese plazo, el procedimiento y el lanzamiento quedan suspendidos.

Si paga, la acción queda enervada, el procedimiento termina y el contrato sigue vigente. Si no ofrece alternativa ni paga, la Administración queda subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario. No hay lanzamiento. El contrato continúa hasta su expiración mientras se mantenga la situación de vulnerabilidad económica.

La suspensión también opera frente a particulares. El tribunal pide informe a la Administración competente por el cauce que designe la comunidad autónoma. Si no contesta o dice que no tiene recursos, el tribunal suspende hasta que se garantice una alternativa. Se aplica incluso después de sentencia o auto de lanzamiento no ejecutado. La revisión es cada 12 meses y se alza si desaparece la vulnerabilidad, si se pone a disposición una alternativa adecuada o si pasan 3 años.

La compensación a cargo de la Administración, para personas físicas, cubre como máximo la renta contractual dejada de percibir más los suministros impagados. Sin lucro cesante ni daños en la vivienda. En ocupación sin contrato de renta, la compensación es cero. Esto es derecho y dinero: conviene contrastar cada caso con un abogado antes de tomar decisiones.

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CLAVES:

- Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre: limita la adquisición de viviendas hasta el 31/12/2028.

- Umbral: precio inferior al 70% del valor de tasación de mercado para entidades con objeto social de adquirir inmuebles.

- Cesión de créditos vencidos: el deudor tiene 6 meses para acreditar requisitos del RDL 6/2012 y obligar a la recompra.

- Desahucios: la Comunidad Autónoma tiene 2 meses para ofrecer alternativa o pagar; la suspensión puede llegar a 3 años.

- Compensación máxima: renta contractual dejada de percibir más suministros impagados, sin lucro cesante.

ENTIDADES: Real Decreto-ley 26/2026, RDL 6/2012, Comunidad Autónoma, Juzgado, Registradores