Jjojojoojojojo: “El casero tendrá que indemnizar con 12 mensualidades al inquilino si decide no renovar el alquiler”

Doce mensualidades al inquilino: el decreto que tensa el alquiler​

Los propietarios de vivienda tienen un nuevo número clavado en la cabeza: doce. Doce mensualidades, un año completo de renta, es la compensación que el arrendador tendría que abonar al inquilino si decide no renovarle el contrato. La medida, anunciada como parte de un paquete normativo en tramitación, ha bastado para que varios propietarios anuncien su intención de retirarse del mercado. El razonamiento es de cajón: si no puedo recuperar mi casa sin pagar un año de renta, igual no me sale a cuenta alquilar. Pero el diablo vive en los detalles, y los detalles del texto son muchos más de los que caben en un titular.

Qué dice la norma y qué excepciones contempla​

La propuesta fija la indemnización de doce mensualidades para el caso en que el propietario decida no prorrogar el contrato. No es, sin embargo, un cheque en blanco. El texto contempla una lista de supuestos en los que el arrendador podrá evitar el pago: la necesidad de la vivienda para sí mismo, su cónyuge o familiares hasta segundo grado; que el inquilino no habite la casa más de seis meses al año sin causa justificada; que disponga de otra residencia apta en el mismo municipio; o que se formalice un nuevo contrato de cinco o siete años a precio regulado. Se añade también la vulnerabilidad acreditada del arrendador. Todas estas causas deberán quedar justificadas en la comunicación de no renovación.

La clave está en quién puede acogerse a esas excepciones, pensadas para el propietario que necesita la vivienda y no para quien la tiene como inversión. Y ahí empieza el problema.

Cuántos inquilinos impagan realmente el alquiler​

El argumento que sostiene la medida es la protección frente al impago y los destrozos. Los datos que se citan en el debate apuntan a un fenómeno mucho más pequeño de lo que sugiere el relato: el porcentaje de inquilinos que acumulan una morosidad o un impago grave y sostenido se sitúa tradicionalmente en torno al 1%, y los retrasos puntuales, de apenas unos días, afectan a entre el 7% y el 8% de los contratos. Es decir: el moroso profesional existe, genera titulares y da para muchas conversaciones, pero es estadísticamente marginal.

Eso no consuela al propietario que ha tenido la mala suerte de toparse con uno. El riesgo, aunque pequeño, es asimétrico: un solo impago puede costar meses de renta y un proceso judicial largo. La discusión de fondo no es cuántos impagan, sino quién asume el coste cuando ocurre.

Por qué se retiran pisos del mercado de alquiler​

La reacción más repetida apunta a un efecto inmediato: menos oferta. Si el propietario no puede recuperar su vivienda sin indemnizar al inquilino, una parte del parque en alquiler se orientará a la venta o simplemente se quedará vacío. El resultado, sostienen quienes alertan del riesgo, sería el contrario al buscado: menos pisos disponibles y, por tanto, precios más altos.

Hay quien lo lleva más lejos y sostiene que el verdadero objetivo no es abaratar el alquiler, sino preparar el terreno para medidas más duras, incluida la expropiación. Es una sospecha, no un hecho. Pero sirve para entender por qué esa palabra aparece una y otra vez en la conversación pública.

Puede la indemnización abaratar el alquiler​

Aquí está el nudo económico. La indemnización de doce mensualidades es un coste nuevo para el arrendador. La teoría dice que un coste mayor se traslada al precio. La contraria sostiene que, si el arrendador no puede desalojar con facilidad, el inquilino gana estabilidad y el mercado se vuelve menos especulativo. Nadie tiene la respuesta cerrada, y el cálculo depende de cuántos propietarios decidan de verdad retirar su piso frente a cuántos acepten convivir con la nueva regla.

Un detalle apuntado en la discusión: algunos arrendadores ya están pidiendo un año entero de aval por adelantado. La indemnización y el aval se retroalimentan. Si el riesgo sube por un lado, se compensa por otro. El inquilino de a pie puede acabar pagando dos veces.

El apoyo parlamentario que necesita el decreto​

Ninguna de estas medidas está aprobada. El texto forma parte de un paquete en negociación que necesita apoyos parlamentarios que no están garantizados. Se distingue entre un primer decreto y un segundo, preparado para contentar a un socio de gobierno y con menos visos de salir adelante. La duda, por tanto, no es solo qué dice la norma, sino qué queda de ella tras el trámite en el Congreso.

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Puede que todo esto quede en un susto o puede que sea el primer paso de un cambio estructural del mercado de alquiler. Con los datos actuales —un impago grave en torno al 1%, una oferta ya de por sí escasa y una negociación abierta—, lo prudente es no dar nada por hecho. Si el texto definitivo suaviza las excepciones, la polémica se desinflará. Si no, el goteo de pisos hacia la venta tiene pinta de continuar. El tiempo dirá si el número doce era una barrera o solo el principio.