Según este estudio de la universidad de miscojones solo hay 9 provincias de 50+2 donde vale la pena invertir en ladrillo, ¿veis fallos?

Shikazz0

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Pues en verde las provincias donde tiene un mínimo sentido invertir, el ratio alquiler/venta es decente, se espera revalorización (o en el caso de Toledo, Cantabria o Segovia se espera que no baje de valor mientras los alquileres dan alta rentabilidad), los alquileres van subiendo, etc.

¿Qué fallos le véis?

Nota: Todo está en términos anualizados, por ejemplo revalorización venta 14-25 significa que de 2014 a 2025, de media, por ejemplo en Baleares, las viviendas han subido un 8.65% anual

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Veo infladas esas rentabilidades. Habría que ver la metodología que han utilizado. Si las están calculando utilizando precios de mercado, están infladas. Las reales están en torno a un 3 %. Para sacar más de un 3 % tienes que comprar vivienda barata en zonas depauperadas con mucho lumpen, donde tienes un rendimiento mayor, pero mucha más incertidumbre: tienes un inquilino lumpen que puede dejarte de pagar, el edificio tiene 80 años y habrá que reformar reaccionarioda y mil cosas más pronto y no sabes si el barrio irá para arriba o se convertirá en un gueto total. También puedes comprar estas viviendas en zona lumpen y proceder a trocearlas para alquilar por habitaciones. Le tienes que sumar entonces la obra y luego ese plus de rentabilidad será a costa de una incertidumbre mayor (la misma que si alquilas todo el piso, porque también pueden quedarse de okupas en una habitación, no pagar, etc.). Y el Gobierno va a legislar todo el rato en tu contra en cualquiera de los supuestos.
 
Última edición:
A ver... es que están taaaan caras y hay tanto impuesto.
 
Bípedo ignoto dijo:
Veo infladas esas rentabilidades. Habría que ver la metodología que han utilizado. Si las están calculando utilizando precios de mercado, están infladas. Las reales están en torno a un 3 %. Para sacar más de un 3 % tienes que comprar vivienda barata en zonas depauperadas con mucho lumpen, donde tienes un rendimiento mayor, pero mucha más incertidumbre: tienes un inquilino lumpen que puede dejarte de pagar, el edificio tiene 80 años y habrá que reformar reaccionarioda y mil cosas más pronto y no sabes si el barrio irá para arriba o se convertirá en un gueto total. También puedes comprar estas viviendas en zona lumpen y proceder a trocearlas para alquilar por habitaciones. Le tienes que sumar entonces la obra y luego ese plus de rentabilidad será a costa de una incertidumbre mayor (la misma que si alquilas todo el piso, porque también pueden quedarse de okupas en una habitación, no pagar, etc.). Y el Gobierno va a legislar todo el rato en tu contra en cualquiera de los supuestos.
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La rentabilidad está calculada de la siquiente manera:

9.5 meses de alquiler (2.5 meses usados para seguro, seguro de impago, IBI y deterioro)
+
Revalorización media de los últimos 10 años dividido entre 2 (ya que considero que la subida de la vivienda a este ritmo no se va a sostener en el tiempo)

Todo eso dividido entre el precio de adquisición
 
¿El precio en 2021 es menor que en 2014?(en muchos casos) ¿Cuando han bajado el precio de los pisos?
 
AntiT0d0 dijo:
¿El precio en 2021 es menor que en 2014?(en muchos casos) ¿Cuando han bajado el precio de los pisos?
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En la España vacía bajaron los precios hasta 2020 (cuando se empezaron a imprimir billetes a mansalva)

También hay otros sitios donde los mínimos fueron en 2016 o 2017, pero la subida de 2016-17 a 2021 fue menor que la bajada de 2014 a 2016-17, por eso sale en negativo.
 
Shikazz0 dijo:
La rentabilidad está calculada de la siquiente manera:

9.5 meses de alquiler (2.5 meses usados para seguro, seguro de impago, IBI y deterioro)
+
Revalorización media de los últimos 10 años dividido entre 2 (ya que considero que la subida de la vivienda a este ritmo no se va a sostener en el tiempo)

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Faltan cosas en la lista y son importantes, sobre todo los gastos de comunidad que es un pico, no te cuento derramas ya que no son habituales pero que vamos cada dos o tres años puede haber un patio, reaccionarioda, bajante x, tejado, etc que también suponen un pico, también obvias que esto es una renta que hay que pagar por ella en el IRPF(te dejan desgrabar gastos inherentes a la vivienda y un % si lo alquilas para vivienda) pero también se van a llevar su diezmo, por eso la rentabilidad neta que pones me parece muy alta.
 
Alquileres a mas de 8€/m2 es una fruta locura.

Residir en una gran ciudad es una fruta locura.

Si no eres propietario, vivirás para pagarle a un langosto, y si eres propietario, lo inteligente sería irte a vivir a una ciudad más humilde, y alquilar tu gallina de los cigot de oro (en lugar de vivir en ella). Porque aunque vivas en ella y sea tuya y esté pagada, estás DEJANDO DE GANAR que es LO MISMO QUE PERDER, Se llama COSTE DE OPORTUNIDAD.
 
EXTREME DERROITION dijo:
Alquileres a mas de 8€/m2 es una fruta locura.

Residir en una gran ciudad es una fruta locura.

Si no eres propietario, vivirás para pagarle a un langosto, y si eres propietario, lo inteligente sería irte a vivir a una ciudad más humilde, y alquilar tu gallina de los cigot de oro (en lugar de vivir en ella). Porque aunque vivas en ella y sea tuya y esté pagada, estás DEJANDO DE GANAR que es LO MISMO QUE PERDER, Se llama COSTE DE OPORTUNIDAD.
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Coincido a medias.

Si tienes un empleo que paga menos de 2000 € netos al mes (o en el caso de una pareja menos de 4000 € en conjunto), vivir en una gran ciudad es destrozarte la vida.

Si eres alguien que tiene un trabajo bueno, de 2500 € netos al mes, que no podrías desempeñar en otro sitio entonces está bien vivir en una gran ciudad.

Yo, por ejemplo, estoy atado a Baleares, provincia más cara de España, porque tengo una empresa aquí y no puedo moverla, de lo contrario me iría. Pero todo ese "estudio" lo he hecho para poder invertir parte de los beneficios de la empresa y no lo haría nunca en Baleares porque no tiene sentido tal como están los precios. Lo haré seguramente en Valencia.
 
Shikazz0 dijo:
Coincido a medias.

Si tienes un empleo que paga menos de 2000 € netos al mes (o en el caso de una pareja menos de 4000 € en conjunto), vivir en una gran ciudad es destrozarte la vida.

Si eres alguien que tiene un trabajo bueno, de 2500 € netos al mes, que no podrías desempeñar en otro sitio entonces está bien vivir en una gran ciudad.

Yo, por ejemplo, estoy atado a Baleares, provincia más cara de España, porque tengo una empresa aquí y no puedo moverla, de lo contrario me iría. Pero todo ese "estudio" lo he hecho para poder invertir parte de los beneficios de la empresa y no lo haría nunca en Baleares porque no tiene sentido tal como están los precios. Lo haré seguramente en Valencia.
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¿Y no te merece la pena ir invirtiendo en lugares más "amigables" como Portugal o Andorra?

No sé, se me ocurre una filial, una sede extranjera ubicada en un ático en primera línea de playa portuguesa... o loft andorrano...

Dinero en España es dinero expoliado.

Siempre con arreglo a la legalidad, claro.
 
Shikazz0 dijo:
La rentabilidad está calculada de la siquiente manera:

9.5 meses de alquiler (2.5 meses usados para seguro, seguro de impago, IBI y deterioro)
+
Revalorización media de los últimos 10 años dividido entre 2 (ya que considero que la subida de la vivienda a este ritmo no se va a sostener en el tiempo)

Todo eso dividido entre el precio de adquisición
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yo desde la más humilde ignorancia pero también desde la experiencia.

la inflación real actual está desbocada. En según que zonas (que parece que coinciden con las del estudio) la demanda de vivienda por la circunstancia que sea, vacacional, inmi gración, crecimiento de empleo etc. es mucho más alta que la oferta con lo que a la inflación real se le suma la ley de la oferta y la demanda.

Además los tipos reales están en negativo si los comparas con la inflación...

con lo que, aún sumando todo tipo de riesgos e incertidumbres, comprar para alquilar o vivir, IMHO es una de las mejores opciones de inversión en españa ahora mismo... y desde hace mucho.

aparte que la tributación por rentas es la mitad que x trabajo, que manda agallas...

la vivienda en zonas premium para alquilar es menos rentable que en zonas lumpen pero tiene infinitamente menor riesgo a corto y largo plazo.
 
lonchafina_reloaded dijo:
yo desde la más humilde ignorancia pero también desde la experiencia.

la inflación real actual está desbocada. En según que zonas (que parece que coinciden con las del estudio) la demanda de vivienda por la circunstancia que sea, vacacional, inmi gración, crecimiento de empleo etc. es mucho más alta que la oferta con lo que a la inflación real se le suma la ley de la oferta y la demanda.

Además los tipos reales están en negativo si los comparas con la inflación...

con lo que, aún sumando todo tipo de riesgos e incertidumbres, comprar para alquilar o vivir, IMHO es una de las mejores opciones de inversión en españa ahora mismo... y desde hace mucho.

aparte que la tributación por rentas es la mitad que x trabajo, que manda agallas...

la vivienda en zonas premium para alquilar es menos rentable que en zonas lumpen pero tiene infinitamente menor riesgo a corto y largo plazo.
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Yo no creo que eso sea cierto, en muchos sitios ya se está tocando el techo y es imposible que los alquileres suban mucho más. No digo que los precios bajen, pero sí que dejen de subir, o que suban menos que la inflación durante una década o por ahí, por mucha falta de oferta que haya si el 90% de gente no puede pagar, no puede pagar. Estoy hablando de sitios con precios de alquiler de 15 €/m2 o superior.

Esto se está viendo por ejemplo en Baleares, donde los precios de venta siguen subiendo y subiendo pero los del alquiler ya están bastante estancados porque simplemente la gente no puede pagarlos. En Barcelona y Madrid al haber mejores trabajos los techos son mayores, pero creo que el límite está próximo ya.
 
Shikazz0 dijo:
Yo no creo que eso sea cierto, en muchos sitios ya se está tocando el techo y es imposible que los alquileres suban mucho más. No digo que los precios bajen, pero sí que dejen de subir, o que suban menos que la inflación durante una década o por ahí, por mucha falta de oferta que haya si el 90% de gente no puede pagar, no puede pagar. Estoy hablando de sitios con precios de alquiler de 15 €/m2 o superior.

Esto se está viendo por ejemplo en Baleares, donde los precios de venta siguen subiendo y subiendo pero los del alquiler ya están bastante estancados porque simplemente la gente no puede pagarlos. En Barcelona y Madrid al haber mejores trabajos los techos son mayores, pero creo que el límite está próximo ya.
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me referia al precio de la vivienda. Franceses, ingleses, mejicanos, venezolanos, etc todos con pasta pujan por invertir en un país en el que apenas se ha construido nada en 15 años aparte que debe haber casi 8 millones de nuevos españoles viendo desde entonces.

aparte los adinerados patrios que tienen pasta para comprar por todo el pais pero no van a comprar en almendralejo ni en ciudad rodrigo (es un ejemplo...)

y además me referia especialmente a zonas premium, no lumpen.

no subira igual en las 3000 viviendas que en la concha de san sebastian donde la oferta es limitadisima y proporcionalmente el precio de potencial de compra es ilimitado (siempre sera mejor inversión central park...) pero la oferta es la que es...
 
lonchafina_reloaded dijo:
me referia al precio de la vivienda. Franceses, ingleses, mejicanos, venezolanos, etc todos con pasta pujan por invertir en un país en el que apenas se ha construido nada en 15 años aparte que debe haber casi 8 millones de nuevos españoles viendo desde entonces.

aparte los adinerados patrios que tienen pasta para comprar por todo el pais pero no van a comprar en almendralejo ni en ciudad rodrigo (es un ejemplo...)
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Eso sí, pero el alquiler no creo que suba al mismo ritmo y creo que eso al final va a hacer que los inversores compren menos (a mayor precio de la casa sin que el alquiler se revalorice, menor rentabilidad de la inversión). O sea que lo comido por lo servido.

Como digo crash no espero, pero tampoco espero que suban al ritmo que han subido de 2021 a 2025.
 
Shikazz0 dijo:
Eso sí, pero el alquiler no creo que suba al mismo ritmo y creo que eso al final va a hacer que los inversores compren menos (a mayor precio de la casa sin que el alquiler se revalorice, menor rentabilidad de la inversión). O sea que lo comido por lo servido.

Como digo crash no espero, pero tampoco espero que suban al ritmo que han subido de 2021 a 2025.
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dios te oiga, pero piensa que cuando los pisos de una zona en donde estan a 200 k se agotan la gente solo puede a optar por los de 300 k y así indefinidamente, los ctos. pueden ampliarse desde 20 años a 50 años...

es peor que en el 2005


antes
muchisma demanda vs mucha oferta
y ahora
mucha demanda vs muy poca oferta
 
Shikazz0 dijo:
Coincido a medias.

Si tienes un empleo que paga menos de 2000 € netos al mes (o en el caso de una pareja menos de 4000 € en conjunto), vivir en una gran ciudad es destrozarte la vida.

Si eres alguien que tiene un trabajo bueno, de 2500 € netos al mes, que no podrías desempeñar en otro sitio entonces está bien vivir en una gran ciudad.

Yo, por ejemplo, estoy atado a Baleares, provincia más cara de España, porque tengo una empresa aquí y no puedo moverla, de lo contrario me iría. Pero todo ese "estudio" lo he hecho para poder invertir parte de los beneficios de la empresa y no lo haría nunca en Baleares porque no tiene sentido tal como están los precios. Lo haré seguramente en Valencia.
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Ok a todo lo que dices pero te falta el tema descendientes.

La mejor educación está en los lugares más caros. La gente con pasta quiere llevarlos a colegios privados top bilingües y toda la pesca + universidades top (para españa) + másteres y educación posgrado en general.

Si no tienes descendientes por supuesto lo mejor es irse a una cueva con la muyer y alquilar el pisucho para vivir como el sultán de brunei pero ya si tienes descendientes estás limitado (siempre y cuando pienses en los descendientes, si piensas en que les den por el pandero entonces a estudiar en el público del pueblo con los forasteros y luego a pedir imv o currar limpiando panderos).
 
Bípedo ignoto dijo:
Veo infladas esas rentabilidades. Habría que ver la metodología que han utilizado. Si las están calculando utilizando precios de mercado, están infladas. Las reales están en torno a un 3 %. Para sacar más de un 3 % tienes que comprar vivienda barata en zonas depauperadas con mucho lumpen, donde tienes un rendimiento mayor, pero mucha más incertidumbre: tienes un inquilino lumpen que puede dejarte de pagar, el edificio tiene 80 años y habrá que reformar reaccionarioda y mil cosas más pronto y no sabes si el barrio irá para arriba o se convertirá en un gueto total. También puedes comprar estas viviendas en zona lumpen y proceder a trocearlas para alquilar por habitaciones. Le tienes que sumar entonces la obra y luego ese plus de rentabilidad será a costa de una incertidumbre mayor (la misma que si alquilas todo el piso, porque también pueden quedarse de okupas en una habitación, no pagar, etc.). Y el Gobierno va a legislar todo el rato en tu contra en cualquiera de los supuestos.
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realmente esa forma de himbertir en ladrillo se llega tarde con 20 años.
cuando no había tanto control, se podía incluso cobrar en zain (estudiantes) o personas muy de confianza y el peligro de la okupacion e inkiokupacion era mucho menor.

además de que era posible encontrar realmente pisos tacaño pero bien situados.

ahora en ciudades medianas-grandes es imposible encontrar nada barato ni siquiera escombreras y hay tanta regularización que el rendimiento es mínimo.
 
EXTREME DERROITION dijo:
Alquileres a mas de 8€/m2 es una fruta locura.

Residir en una gran ciudad es una fruta locura.

Si no eres propietario, vivirás para pagarle a un langosto, y si eres propietario, lo inteligente sería irte a vivir a una ciudad más humilde, y alquilar tu gallina de los cigot de oro (en lugar de vivir en ella). Porque aunque vivas en ella y sea tuya y esté pagada, estás DEJANDO DE GANAR que es LO MISMO QUE PERDER, Se llama COSTE DE OPORTUNIDAD.
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En ese coste de oportunidad deberías tener en cuenta los servicios. En general, las ciudades de más de 100000 (más las pocas por encima de 80000) ya tienen todos los servicios, incluidos hospitales en condiciones. Pero los precios en casi todas están ajustados a tales servicios.

Si te vas a un sitio pequeño realmente más barato, tienes que alejarte mucho, y eso es una trampa a partir de los 55-60 años. Las diferencias de precio tienen un motivo, no son porque sí. Y si tienes descendientes, ni se plantea.
 
Shikazz0 dijo:
Pues en verde las provincias donde tiene un mínimo sentido invertir, el ratio alquiler/venta es decente, se espera revalorización (o en el caso de Toledo, Cantabria o Segovia se espera que no baje de valor mientras los alquileres dan alta rentabilidad), los alquileres van subiendo, etc.

¿Qué fallos le véis?

Nota: Todo está en términos anualizados, por ejemplo revalorización venta 14-25 significa que de 2014 a 2025, de media, por ejemplo en Baleares, las viviendas han subido un 8.65% anual

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Aunque la rentabilidad sea optimista, esas provincias están bien seleccionadas. Por ejemplo, Segovia, Guadalajara y Toledo son las nuevas provincias-dormitorio de Madrid, tiene sentido. Mucha gente se está mudando a esas zonas y se están dotando de transportes y servicios.
 
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