*Tema mítico* : Es buen momento para comprar (Parte III)

Piden 10.000€ solo para ofertar por un piso de 500.000€

¿Es buen momento para comprar vivienda? Si has llegado hasta aquí buscando un sí o un no, malas noticias: nadie lo sabe, y quien te lo asegure probablemente cobre comisión por decírtelo. Lo que sí se puede hacer es ordenar los datos que están definiendo el mercado inmobiliario español en 2025 — ejecuciones hipotecarias al alza, compraventas cayendo y precios que se niegan a moverse — y extraer conclusiones incómodas para todos.

Los 10.000 euros que se pagan antes de negociar

La práctica ha dejado de ser una anécdota de agencia. Hay compradores a los que se exige una señal de 10.000 euros solo para presentar una oferta y abrir una negociación, con el importe descontado después del precio final. Traducido: se paga por el derecho a que te escuchen. En otros casos la cifra baja a 1.000 euros, y hay quien se levanta de la mesa recordando que la señal se entrega cuando la oferta ya ha sido aceptada, no antes.

El caso más extremo: una vivienda que sigue ocupada por un inquilino al que se le busca salida, ofrecida con la condición de desembolsar 10.000 euros antes de hablar de precio. El comprador asume el riesgo de que el inmueble llegue dañado o de que el ocupante simplemente no se marche. Demasiadas variables para un pago en firme.

De 437.000 a 510.000 euros sin IVA en una sola cita

En Málaga la obra nueva ha dejado de ser un mercado y funciona como una subasta por orden de llegada. Una promoción con lista de preaviso daba 3 dormitorios exteriores desde 437.000 euros; en la cita, un mes después, el mismo perfil salía por 510.000 euros sin IVA. La explicación del comercial fue que la unidad anterior ya se había vendido.

El dato que descoloca es otro. Una vivienda de obra nueva comprada en 2025 costó 130.000 euros más que la misma promoción en primera fase, tres años antes. Se pasó de 237.000 a 370.000 euros. Ningún salario español medio sigue ese ritmo, y ahí está el núcleo del problema.

El argumento que no se cae: no se construye

Frente a cualquier tesis de caída de precios aparece siempre el mismo contrapeso: la oferta nueva es escasa. Las noticias de repunte hipotecario suelen ilustrarse con grúas, cuando la realidad es que apenas hay promociones en marcha. A eso se suma una presión demográfica sostenida —llegada de población extranjera que necesita alojarse, más una estructura de población envejecida— que mantiene la demanda viva en las zonas con empleo.

Se argumenta que ese flujo podría revertirse si el desempleo sube y que parte de quienes llegan acaban regresando a sus países de origen. Es una hipótesis, no un hecho. Mientras, los propietarios no bajan precios: hay pisos anunciados durante meses que siguen exactamente al mismo precio. Valencia está parada y los vendedores, firmes. Un piso de 400.000-500.000 euros en un pueblo de moda cercano a Barcelona acumuló 25-30 visitas sin una sola oferta. No es un mercado roto por el precio; es un mercado roto por la expectativa.

Esto no es 2008, aunque el precio lo parezca

La comparación con la burbuja anterior falla en los fundamentos. En 2008 se concedían hipotecas por encima del 120% del valor, se construía sin freno y se firmaba con contratos temporales. Hoy el crédito rara vez supera el 80%, la obra nueva es escasa y quien entra lo hace con nómina estable. Se parecen en el precio, no en lo que lo sostiene.

Eso implica que una corrección, si llega, tendría menos recorrido del que muchos esperan. También que el ajuste se produciría por otra vía: la de los ingresos reales, que es la que nunca sale en los titulares.

El sueldo de 60.000 euros que no llega a fin de mes

Aquí es donde el relato se rompe. Una pareja con dos sueldos de 50.000 euros se maneja, pero sin lujos y siempre que no tenga que sostener un alquiler en paralelo. Un único sueldo de 60.000 euros en Madrid equivale a unos 3.500 euros en doce pagas, y tras vivienda, suministros, alimentación, coche y ropa no queda margen para volar en primera.

La razón no es solo el precio del ladrillo. La falta de deflactación de los tramos del IRPF convierte las subidas nominales en subidas reales de tributación, con efecto directo sobre sueldos medios y altos. Súmese el gasto que no aparece en los anuncios: derramas obligatorias por normativa de conservación de edificios, que en comunidades pequeñas se fraccionan durante años y llegan siempre en el peor momento. Los gastos de compraventa —impuestos, notaría, registro y comisiones— se comen de salida entre un 12% y un 15% del precio.

---

Con estos mimbres, la única respuesta honesta a la pregunta inicial es que comprar vivienda hoy es una decisión de necesidad, no de oportunidad. Y que quien te asegure que es el momento perfecto, curiosamente, casi siempre está vendiendo.