Inmobiliaria: Una experta en finanzas explica por qué es mejor no heredar la casa de tus padres

Donar la casa en vida para esquivar el impuesto de sucesiones: el consejo que divide​

Transmitir la nuda propiedad de la vivienda a los hijos reservándose los padres el usufructo. Esa es la fórmula que una consultora financiera con más de 50.000 seguidores en redes defiende como la más beneficiosa para evitar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que grava la ganancia patrimonial de lo heredado y debe liquidarse en un plazo de seis meses desde el fallecimiento si el heredero quiere acogerse a la mayor parte de las bonificaciones. Su tesis: si los padres llevan mucho tiempo en esa casa, su valor se ha revalorizado y ponerla a nombre del hijo dispara la factura fiscal. La solución que propone pasa por que los progenitores se desprendan de la propiedad mientras siguen viviendo en ella.

El mecanismo que propone la experta

La propuesta, resumida en un vídeo, consiste en transferir la propiedad a los hijos y que los padres conserven el usufructo vitalicio. «Si tus padres llevan mucho tiempo viviendo en esa casa, seguramente su valor haya incrementado y cuando la pongan a tu nombre tendrás que pagar muchísimos impuestos por la ganancia de ese capital», plantea. La alternativa que ella misma cierra con un «exacto» es que los padres constituyan un fondo con la casa mientras vivan, de modo que al fallecer el hijo la reciba sin tributar por sucesiones.

Sobre el papel, el ahorro es real: la donación de la nuda propiedad elimina el Impuesto de Sucesiones, que en varias comunidades autónomas supone una carga considerable. Y si los padres superan los 65 años y la vivienda es su residencia habitual, la transmisión de la nuda propiedad podría incluso quedar exenta de tributar por IRPF, evitando una ganancia patrimonial en el momento de la operación.

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Lo que la letra pequeña se lleva por delante

El problema es que la estrategia no sale gratis. La donación de la nuda propiedad genera Impuesto de Donaciones y plusvalía municipal, cuya factura depende del valor del inmueble y de la normativa local. Y ahí aparece el segundo frente: el IRPF de los padres. Quien transmite un inmueble que no es su vivienda habitual y no ha cumplido los 65 años se enfrenta a una ganancia patrimonial que puede ser muy superior al ahorro buscado. Hay constancia de casos en los que ni siquiera los notarios advirtieron de ese impacto.

El tercer flanco es el calendario. Si el Impuesto de Sucesiones no se paga en seis meses, el heredero puede perder parte de los derechos sobre los bienes —disponer de ellos o ejercer atributos de propiedad—, ser demandado por el resto de herederos por la demora y enfrentarse a sanciones de hasta el 150% en intereses de demora sobre el importe no pagado.

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¿Cuánto se paga realmente por heredar un piso?

Aquí es donde el consejo se deshilacha. La mayoría de los expertos sigue recomendando heredar, y el argumento que más se repite es aritmético: los impuestos de una herencia son mucho menores que comprar la vivienda. Para un patrimonio corriente —un piso y poco más—, el Impuesto de Sucesiones suele estar bonificado o directamente exento en función de la comunidad autónoma y del parentesco. Hay quien sostiene que con una sola vivienda no se paga nada, y quien matiza que depende del territorio: en algunas comunidades no se tributa si la herencia no supera cierto umbral.

El cálculo que circula entre quienes han pasado por el trámite apunta a una horquilla muy concreta: en torno a 16.000 euros de impuesto de sucesiones frente a entre 3.000 y 5.000 euros de plusvalía municipal, más unos 200 euros anuales de IBI. La comparación con el coste de comprar esa misma vivienda a precio de mercado no admite discusión.

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El valor catastral, la trampa del papel mojado

Existe un atajo que se practica y que conviene conocer: declarar la vivienda por su valor catastral —notablemente inferior al de mercado— para reducir la base. El problema llega después. Si el heredero vende años más tarde, Hacienda cruza los datos y reclama la diferencia. La operación se convierte entonces en una bomba de relojería fiscal.

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Quién es la experta y por qué el consejo levanta ampollas

El perfil de la autora del consejo ha sido uno de los focos de la polémica. Se trata de una consultora de 25 años que trabaja para una red de distribución de productos financieros y que acumula decenas de miles de seguidores con vídeos de contenido económico. Buena parte de las críticas no van contra su cálculo, sino contra el ecosistema de «expertos» que produce ese tipo de contenido: jóvenes con traje, perfil profesional opaco y guiones idénticos sobre fiscalidad y ahorro.

La desconfianza tiene una raíz lógica. Si la fórmula fuera tan redonda, ¿por qué no la habría cerrado ya Hacienda? La sospecha de que, en cuanto se generalice, la ley se reformará para equiparar la donación a la sucesión recorre el análisis. No es una hipótesis descabellada: el tratamiento fiscal de las transmisiones patrimoniales se ha ido ajustando conforme se popularizaban las estructuras de elusión.

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Lo que se juega quien firma una donación sin asesorarse

La conclusión práctica es incómoda para el titular llamativo. Para patrimonios medianos y herederos directos, heredar sigue siendo la vía más barata y sencilla. Las estructuras de donación en vida tienen sentido en patrimonios altos, en parentescos lejanos o cuando concurren circunstancias concretas que un asesor estudia caso por caso. Aplicarlas por defecto, siguiendo un vídeo de redes, es donde aparecen los disgustos.

La predicción, con todas las reservas del mundo: mientras el Impuesto de Sucesiones siga siendo competencia autonómica y las bonificaciones varíen de un territorio a otro, el consejo de donar en vida seguirá vendiéndose como un truco universal. Y seguirá habiendo quien firme la escritura antes de hacer la cuenta completa.