¿Y si estamos equivocados y la vivienda no solo no baja sino que se mantiene o incluso vuelve a subir?

El piso que subió mientras todos esperaban el crash​

Mayo de 2020. España sale del confinamiento más duro y el consenso inmobiliario es unánime: la vivienda se va a desplomar. Un comprador de Málaga firma arras en ese ambiente, con hipoteca variable a 30 años a euríbor más uno, y paga lo que le da el banco más 60.000 euros de ahorros. Su tesis: el turismo volverá en verano, no se ha construido casi nada en años y el crédito fluye como en las mejores épocas de burbuja. Cinco años después, el precio no solo no bajó: subió.

La anécdota tiene miga. El comprador no fue el único interesado. Había otros dos clientes esperando a que se arrepintiera. Y en el portal inmobiliario, las mismas casas llevan meses colgadas, con rebajas ridículas del 6% que bastan para cerrar la venta. La impresión que queda es incómoda: cada vez quedan menos gallinas en el corral y el último que compre pagará un pastizal por la más fea.

¿Por qué se esperaba una caída que nunca llegó?​

El argumento dominante en 2020 era que aquella crisis era distinta a la de 2008. No había bancos quebrados ni promotores ahogados, así que la vivienda aguantaría. El propio comprador lo resumía así: la crisis del ladrillo fue la de 2008, esta no tiene nada que ver con los bancos ni con la vivienda, por lo que prácticamente no iba a afectar a los precios. La frase, hoy, suena a profecía involuntaria.

Frente a eso, la otra corriente sostenía que el paro y la caída de rentas acabarían pesando. Si millones de españoles se van a la ruina y los sueldos se van a tomar por saco, ¿cómo no iba a notarse en el precio? El problema es que el mercado no funciona por lógica de necesidad, sino por lógica de oferta. Y la oferta, sencillamente, no existía.

El desajuste que nadie quiso ver: no se construye nada​

El diagnóstico más repetido tiene tres patas. Primera: no se construye una mierda desde hace años. Segunda: los bancos, esta vez, no prestan con la alegría de 2006. Tercera: la demanda no para de crecer, entre compradores locales, inversores y extranjeros que siguen llegando por tierra, mar y aire. Con esa combinación, el precio no pincha: se sostiene o sube.

La comparación con la burbuja clásica es engañosa. En 2006 se levantaban urbanizaciones enteras de miles de viviendas y el banco te daba el 120% a 40 años. Hoy el crédito es más selectivo y el stock nuevo escasea. No es una burbuja, es un desajuste estructural entre oferta y demanda. Y los desajustes estructurales no explotan: se enquistan.

Málaga, Sevilla y el mar de grúas del sur​

El caso andaluz merece capítulo aparte. En Málaga, tirando desde Teatinos hacia Puerto de la Torre o en dirección al aeropuerto, todo vendido. En Sevilla capital, las promociones en marcha superan las 6.000 viviendas solo en Palmas Altas, y Dos Hermanas concentra un volumen que equivale a una ciudad de 50.000 habitantes, con un mar de grúas entre Palmas Altas y Entrenúcleos. Se están levantando rascacielos donde antes había naves.

Hay curiosidades que retratan el momento: edificios de oficinas con 30 años demolidos para hacer viviendas, como la Torre Mapfre, y promociones de medio millón de euros que se venden antes de empezar las obras. Sobre algunas planea la sospecha, nunca probada, de que sirven para blanquear capital. El mercado high-end se mueve por motivos que poco tienen que ver con la hipoteca media.

El turismo, el alquiler y la puntilla que no llegó​

La tesis bajista tenía un arma secreta: el desplome del alquiler turístico. Si el Airbnb se lleva una hostia como un pan y el turismo tarda en volver, miles de pisos volverían al alquiler residencial, aumentando la oferta y tirando los precios. El razonamiento era impecable. La ejecución, un desastre: el turismo volvió antes y con más fuerza de lo previsto, y los pisos turísticos no solo no se convirtieron en vivienda habitual, sino que se multiplicaron.

Mientras tanto, el que se quedó esperando el crash se comió el alquiler. El que compró en 2014 o 2015, cuando el mercado tocaba suelo, hoy tiene un patrimonio que no habría conseguido ahorrando. Y el que esperó a 2020 con la crisis, pagó más en 2021. La ventana de oportunidad no se cerró de golpe: se cerró mes a mes, sin que nadie diera la señal.

¿Qué pasa si el precio no baja nunca?​

Aquí el análisis se atasca. Si el desajuste es estructural, la solución no es esperar: es construir. Pero construir lleva años, permisos, suelo y financiación. Y mientras tanto, cada nuevo comprador entra en el mercado a un precio más alto que el anterior, con la sensación de llegar tarde a todo. La pregunta incómoda no es si estamos equivocados, sino cuánto tiempo puede sostenerse un mercado que sube sin que suban los salarios que lo pagan.