Efectivamente, teníamos una ley del suelo casi perfecta en
1975, sólo había que aplicarla, muchos municipios estuvieron así, sólo aplicando las Normas Subsidiarias sin planes generales de urbanismo.
Pero había que financiar las taifas, hacia un estado federizante, que no federal.
"Dada en el Palacio de El Pardo, a dos de mayo de mil novecientos setenta y cinco.
FRANCISCO FRANCO
El Presidente de las Cortes Españolas,
ALEJANDRO RODRÍGUEZ DE VALCÁRCEL Y NEBREDA"
La banca internacional, la UE y los separatismos no podían dejar en las manos de los españoles un instrumento tan barato y sencillo de manejar para urbanizar el territorio y repartir prosperidad.
Repasando
la historia de la edificación forzosa en España de los últimos cuatro siglos, la conclusión es demoledora para cualquiera que crea que el problema de la vivienda se resuelve con una ley nueva.
1561-1805 Felipe II establece la
Regalía de Aposento y los propietarios responden construyendo más de mil
casas a la malicia, viviendas deliberadamente deficientes para eludir la obligación. Las Ordenanzas de Torija (1661) y Ardemans (1719) regulaban la edificación pero sin capacidad coercitiva real.
La Novísima Recopilación (1805) fijó plazo de cuatro meses para iniciar obras y un año para completarlas, con venta forzosa en subasta. ¿Se aplicó? por supuesto que no.
1864 La Ley de Ensanche financió la urbanización con dinero público pero dejó las plusvalías en manos privadas. Cerdà denunció que los particulares recibían todo el beneficio de la inversión pública sin contribuir nada.
El
Proyecto de Posada Herrera, que proponía cesión gratuita de viales y edificación forzosa, fue tumbado en el Senado por restringir el derecho de propiedad.
1945 Franco aprobó la
Ley de Solares con Registro Municipal y enajenación forzosa de solares sin edificar, con resultado de inaplicación total.
1956 La primera Ley del Suelo diagnosticó el problema con precisión, identificando el problema de la retención de terrenos por propietarios que no urbanizan ni edifican. Creó mecanismos escalonados de registro, edificación forzosa, venta forzosa y expropiación-sanción.
¿Se aplicaron? por supuesto que no.
1962 El Ministerio de la Vivienda hizo una encuesta y comprobó oficialmente que los preceptos apenas habían sido aplicados y que el Registro Municipal de Solares no había cumplido los objetivos que aconsejaron su establecimiento, culpando a
las dificultades del procedimiento y a la resistencia de los ayuntamientos.
1964 Se aprobó un nuevo
Reglamento de Edificación Forzosa para arreglarlo. Un año después, la Circular del Ministerio suplicaba a los alcaldes que lo aplicaran, reconociendo que sería arduo. Esto en una dictadura, con un ministro que podía cesar al alcalde y tampoco funcionó.
1975-1976 Reforma de la Ley del Suelo. Introduce nuevos instrumentos, con cesión del 10% del aprovechamiento pero la edificación forzosa seguía sin aplicarse. La doctrina habla de
renuencia casi natural de los municipios.
1990-1992 Con la
Ley del Suelo de 1992 (TRLS) el PSOE creó el sistema más sofisticado con reducción del 50% del aprovechamiento, registro de solares, venta forzosa, expropiación y subrogación autonómica si el ayuntamiento no actuaba en un año. Estuvo vigente menos de cinco años, coincidiendo con la peor crisis económica desde la Transición y su aplicación práctica fue mínima.
1997 El Tribunal Constitucional anuló la mayoría del TRLS 1992 por razones competenciales.
1998 Tras la sentencia del Constitucional, la ley de Aznar mantuvo el deber de edificar pero dejó sus consecuencias en manos de las leyes autonómicas, y amplió fuertemente el suelo potencialmente urbanizable al considerar urbanizable el que no fuera urbano ni quedara clasificado como no urbanizable. Vino después una de las mayores burbujas inmobiliarias de Europa.
2002-2007 Las Comunidades Autónomas aprobaron sus propios mecanismos de edificación forzosa. Andalucía, Murcia, Valencia, País Vasco.
¿Se aplicaron? Apenas. Jerez tiene un registro de solares online y operativo, la excepción que confirma la regla.
2007 Zapatero corrigió valoraciones e introdujo reserva del 30% para VPO. Llegó cuando estallaba la crisis. Tarde.
2023 La
Ley por el Derecho a la Vivienda amplió hasta un máximo del 150% el recargo que los ayuntamientos pueden establecer en el IBI de determinadas viviendas permanentemente desocupadas, siempre que lo regulen mediante ordenanza.
2026 En 2025 se terminaron unas 92.000 viviendas frente a 225.000 hogares nuevos, y el Banco de España calcula un desfase acumulado de unas 750.000 viviendas en 2021-2025.
El alquiler social a precio inferior al mercado ronda el 3,5% de los hogares, frente al 9% de la UE y alrededor del 20% en los países europeos con mayor parque social.
¿Se ve claro el patrón?
En los últimos setenta años de legislación urbanística española, no existe documentación de una sola aplicación sistemática de la edificación forzosa a nivel nacional.
Cuatro siglos, con monarquía absoluta, monarquía constitucional, república, dictadura, democracia parlamentaria, estado autonómico, conservadores, liberales, socialistas, populares.
Todos legislaron. Ninguno consiguió convertir la edificación forzosa en una política sistemática.
¿Por qué?
Porque ninguna de esas leyes funciona sola: alguien tiene que declarar el incumplimiento y abrir un expediente contra cada solar, y ese alguien ha sido casi siempre el ayuntamiento. Ni la subrogación autonómica de 1990 consiguió cambiarlo.
Y al ayuntamiento, forzar la edificación le sale caro por todos lados y dejar las cosas como están no le cuesta nada. El IBI subirá el día que el solar se edifique, pero ese ingreso llega tarde y a cambio de un expediente largo, un pleito probable y un vecino enfadado. Lo que llega pronto es la recalificación: el convenio urbanístico, la cesión de aprovechamiento, las licencias y la plusvalía municipal de cada venta intermedia.
En el boom, buena parte de los ingresos propios municipales dependía de la actividad inmobiliaria. No hace falta que ningún alcalde lo busque; con esa estructura de ingresos, el incentivo trabaja solo.
El propietario retiene porque sube, la banca presta contra suelo que sube, el promotor dosifica porque gana más, el ayuntamiento ingresa cuando el mercado se mueve, el Estado extrae más de cada transacción inflada, las CCAA alargan plazos porque más procedimiento es más poder.
Y mientras tanto,
desde las casas a la malicia de Felipe II hasta las SOCIMIs de Blackstone, el ciudadano que necesita vivienda paga el peaje de todos los que se benefician de que no se construya.
La ley nunca ha construido vivienda en España. El crédito sí. Y cuando el crédito fluye sin control y sin obligación de edificar, lo que se construye no es vivienda asequible sino combustible para la siguiente burbuja.
Las únicas dos palancas que funcionarían operan por encima del ayuntamiento capturado:
- Control del crédito hipotecario
- Penalización fiscal automática del suelo retenido
Con estas dos medidas Hacienda cobra sin preguntarle al alcalde, y el Banco de España regula sin necesitar la colaboración municipal.
Esto no es teoría, hay países que llevan décadas aplicando estos mecanismos con resultados cuantificables, como veremos en el próximo post.
Cuatro siglos de evidencia dicen que cualquier otra cosa es papel mojado.
