Sociedad: Como se solucionaria (según mi modo de ver) el problema de la vivienda

La crisis de vivienda se abordaría con una batería de medidas que incluyen la liberalización de suelo, la reducción de impuestos en la construcción y compraventa, la movilización del parque inmobiliario público y la implementación de protecciones y garantías para inquilinos y propietarios.

El acceso a una vivienda digna se ha convertido en una quimera para muchos. Los precios, tanto de compra como de alquiler, han alcanzado cotas que parecen inalcanzables para una parte significativa de la población. Ante esta situación, se plantean diversas estrategias para intentar reconducir el mercado y facilitar que las familias puedan acceder a un techo. La clave parece estar en un enfoque multifacético que ataque el problema desde diferentes frentes, desde la oferta hasta la protección de los actores involucrados.

Liberar suelo y abaratar la construcción

Uno de los puntos de partida para solucionar el problema de la vivienda pasa por aumentar la oferta, y eso, inevitablemente, requiere más suelo urbanizable. La idea es clara: sin espacio para construir, no hay nuevas viviendas. Por ello, se propone agilizar los trámites para convertir suelo rústico en urbanizable, facilitando así la expansión de las ciudades y pueblos que ven crecer su población.

Pero no basta con tener el suelo. El coste de levantar una casa es otro factor determinante. Se estima que entre el 20% y el 25% del coste total de una vivienda nueva son impuestos que se destinan a las arcas públicas. La propuesta es contundente: una reducción drástica, o incluso la eliminación, de una parte importante de estos impuestos sobre la construcción. Esto permitiría abaratar significativamente el precio final de las viviendas.

La compraventa de viviendas, especialmente las de segunda mano, también soporta una carga fiscal considerable. Entre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en algunas comunidades autónomas puede rozar el 10%, los impuestos sobre actos jurídicos documentados, y los costes de notaría, registro y tasación, el comprador puede llegar a desembolsar entre un 15% y un 20% adicional sobre el precio de la vivienda solo en trámites y gravámenes. Se aboga por una rebaja sustancial de estos impuestos, e incluso por hacerlos simbólicos o inexistentes para la compra de la primera vivienda.

Además, se plantea la necesidad de limitar la adquisición de viviendas por parte de inversores extranjeros con mayor poder adquisitivo o por grandes fondos inmobiliarios, tanto nacionales como internacionales. La idea es evitar que el mercado se concentre en pocas manos y que los precios se inflen artificialmente, priorizando el acceso para los residentes habituales.

Movilizar el stock público y la banca

El Estado, a través de diversos organismos, posee un considerable parque de viviendas y terrenos que permanecen parados. La Sareb, por ejemplo, gestiona miles de inmuebles y parcelas que, según se argumenta, se encuentran infrautilizadas o paralizadas por la lentitud burocrática. La propuesta es clara: movilizar este stock público de forma inmediata. Esto podría hacerse mediante subastas o destinando estas propiedades directamente al mercado de alquiler o compra asequible, utilizando así el patrimonio público para paliar la emergencia habitacional.

Por otro lado, se señala que los bancos no deberían trasladar todo el riesgo macroeconómico y la volatilidad del Euríbor al ciudadano. La idea es que el tipo de interés de la vivienda habitual se blinde o se acote a las condiciones existentes en el momento de la firma del préstamo, con un diferencial fijo durante toda la vida del crédito. Los bancos, si desean cubrirse ante las subidas de tipos, deberían hacerlo a través de sus propios mercados financieros, en lugar de repercutir el shock directamente en el bolsillo de las familias. El objetivo es que una familia sepa qué cuota va a pagar hoy y dentro de 15 años, proporcionando una mayor tranquilidad financiera.

Protección y garantías para el inquilino

La protección del inquilino es otro pilar fundamental en las propuestas. Se plantea una fiscalización obligatoria de la entrega y devolución de las viviendas, con un acta de entrada e inventario detallado, incluyendo fotos y vídeos del estado del inmueble y sus enseres, firmado a la entrega de llaves. A la salida, la fiscalización de desperfectos debería distinguir claramente entre el desgaste por uso ordinario, que no debería afectar a la fianza, y los daños por mal uso, negligencia o vandalismo, que sí se descontarían de la misma, siempre con factura oficial.

Se establece un plazo máximo de 15 días para la devolución de la fianza, depositada en el organismo oficial. Si el casero retiene dinero sin justificarlo, la cantidad adeudada devengaría un interés de demora del 20% mensual a favor del inquilino.

En cuanto al mantenimiento y la habitabilidad, si una vivienda sufre una avería grave y el propietario no la repara en un plazo de 7 días, el inquilino podría descontar el coste de la reparación de la renta o congelar el pago sin riesgo de desahucio. Se prevén inspecciones y sanciones duras contra alquileres insalubres.

Una medida significativa es la deducción fiscal del 100% por el alquiler pagado para la vivienda habitual, lo que además serviría para aflorar alquileres en negro. Las comisiones de agencia recaerían exclusivamente sobre el arrendador, eliminando cualquier cobro al inquilino. Se propone también un Registro Público de Caseros Abusivos, para propietarios sancionados por retenciones indebidas o falta de habitabilidad, inhabilitándolos para recibir bonificaciones fiscales durante 5 años.

Se busca anular cláusulas abusivas en los contratos, como la prohibición indiscriminada de mascotas, estableciendo en su lugar la responsabilidad civil directa del inquilino por los daños que estos puedan causar. La notificación de averías por canales fehacientes como correos electrónicos o mensajes de mensajería instantánea tendría validez. Si el propietario no actúa en 7 días, el inquilino podría reparar el desperfecto y descontar el coste de la renta, o congelar el pago, sin que se le pueda imputar ese daño a la fianza.

Finalmente, se blindaría la cláusula de rescisión por "necesidad del arrendador". La solicitud de recuperación de la vivienda debería acreditarse ante notario, y el propietario o familiar debería empadronarse y habitarla un mínimo de 2 años. El fraude en esta cláusula conllevaría una indemnización al inquilino expulsado equivalente a un año de rentas y una sanción administrativa del 50% del valor catastral del inmueble.

Protección y garantías para el propietario

En el otro lado de la balanza, la protección del propietario frente a la ocupación ilegal y el impago de alquileres es una prioridad. Se aboga por un desalojo exprés en 24-48 horas para casos de ocupación, con penas de cárcel efectivas. Entrar en una propiedad ajena sin título se considera un delito grave, y se proponen penas de hasta 2 años de cárcel para la primera usurpación y hasta 5 años en caso de reincidencia. En casos de personas extranjeras, se plantea la nulidad del permiso de residencia y la expulsión del territorio nacional.

Para el impago de alquileres, se establece un plazo estricto de 30 días para subsanar la deuda. Si no se abona, se ejecutaría un desahucio automático. La deuda no prescribiría, y mientras el moroso mantenga la deuda pendiente, se le congelaría la percepción de cualquier ayuda social o subsidio público. Se permitiría al titular de la vivienda dar de baja los suministros en casos de okupación o impago confirmado, sin que esto se considere coacciones, y sin que el propietario pueda ser denunciado por ello.

Se argumenta que la responsabilidad social recae en el Estado, no en el particular. Si un inquilino entra en vulnerabilidad, la responsabilidad es del Estado a través de su parque público o subsidios directos, prohibiendo congelar lanzamientos. Se proponen incentivos fiscales de hasta el 80%-90% en el IRPF para propietarios que alquilen a larga estancia y a precios razonables.

La responsabilidad por destrozos y robos en el inmueble debería ser imprescriptible, generando una deuda ejecutiva que no prescribe y que se cubriría con el embargo automático de nóminas o devoluciones de Hacienda. Se considera el uso de menores como "escudo humano" para evitar desalojos como una situación de desamparo, con intervención de Servicios Sociales y Fiscalía de Menores, pudiendo llegar a la retirada de la patria potestad. La vulnerabilidad de un niño no justificaría la comisión de un delito ni la expropiación de un tercero.

Finalmente, se defiende la libertad total de fijación del precio inicial del alquiler o la venta, argumentando que los topes de precios ahogan el mercado y generan desabastecimiento y mercado negro. El precio se regula por la oferta y la demanda.