Inmobiliaria: El Gobierno extiende el tope del alquiler fuera de las zonas tensionadas para evitar indemnizar al inquilino

Los propietarios que quieran recuperar su vivienda sin indemnizar al inquilino tendrán que ofrecerle un nuevo contrato con la renta limitada por el artículo 17.6 de la LAU, aunque el inmueble no esté en zona tensionada. Si prefieren no renovar sin ofrecer esa vía, la compensación mínima es de 12 mensualidades.

El Real Decreto-ley 27/2026, publicado en el BOE y en vigor desde el día siguiente a su publicación, extiende por primera vez fuera de las zonas declaradas como mercado residencial tensionado uno de los límites sobre el precio del alquiler que introdujo la Ley de Vivienda. La medida forma parte del segundo real decreto-ley aprobado por el Gobierno y cambia de raíz el régimen de duración de los contratos de vivienda habitual.

Hasta ahora, las reglas del artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se aplicaban solo en las zonas que las comunidades autónomas habían declarado tensionadas. Ese artículo establece que la renta de un nuevo contrato de vivienda habitual no puede superar la última renta vigente en los últimos cinco años en esa misma vivienda, una vez aplicada la actualización anual correspondiente.

El cambio tiene una consecuencia directa para cualquier propietario que quiera evitar la nueva indemnización al inquilino: tendrá que ajustar la renta del nuevo contrato a esa regla, aunque el piso esté en una ciudad que nadie haya declarado tensionada. El texto del BOE lo dice con claridad: el importe económico total de la nueva renta mensual deberá ajustarse a las reglas del artículo 17.6 «incluso cuando el inmueble no se ubique en una zona de mercado residencial tensionado».

Cinco años de prórroga automática, siete si el casero es una empresa

La norma cambia de raíz el régimen de duración de los contratos. Una vez transcurridos los primeros cinco años de contrato (siete cuando el arrendador sea una persona jurídica), el alquiler se prorroga automáticamente por nuevos periodos sucesivos de cinco o siete años si ninguna de las partes comunica que quiere ponerle fin.

El propietario mantiene la posibilidad de recuperar el inmueble al vencimiento, pero las condiciones se han endurecido. Tendrá que avisar con al menos seis meses de antelación y, salvo determinadas excepciones, indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente como mínimo a 12 mensualidades de la renta de una vivienda de características similares.

El decreto abre, sin embargo, una puerta para evitar esa compensación. El casero no tendrá que pagarla si, después de haber comunicado su intención de terminar el alquiler, ofrece de forma fehaciente al arrendatario la firma de un nuevo contrato sobre la misma vivienda y este rechaza la propuesta, ya sea expresa o tácitamente.

Las dos condiciones para librarse de la indemnización

Pero esa oferta no es gratuita. El Gobierno impone dos condiciones para que el propietario quede liberado de pagar. La primera es temporal: el nuevo alquiler deberá garantizar al inquilino una permanencia mínima de cinco años cuando el propietario sea una persona física y de siete años cuando sea una persona jurídica.

La segunda afecta al precio. El BOE establece que el importe de la nueva renta mensual deberá ajustarse a las reglas del artículo 17.6 de la LAU, incluso fuera de zonas tensionadas. Es decir, no se puede aprovechar la firma de un nuevo contrato para adaptar de golpe el alquiler a los precios que marque el mercado.

En la práctica, un propietario situado en una ciudad que no haya sido declarada zona tensionada podrá decidir poner fin al contrato y volver a sacar la vivienda al mercado, pero tendrá que asumir la nueva indemnización si no concurre alguna de las excepciones legales. La decisión no es trivial en mercados donde existe una gran distancia entre los alquileres de contratos antiguos y los precios de las nuevas operaciones. Un arrendador cuyo inquilino pague una renta muy inferior a la que actualmente podría obtener tendrá tres opciones: mantener la relación contractual bajo las nuevas reglas, ofrecer un nuevo contrato sujeto al límite del artículo 17.6 o terminar el arrendamiento y pagar la indemnización.

La indemnización: doce mensualidades y un mínimo por año

El coste de la última alternativa puede ser elevado. El decreto establece que la indemnización por no renovar será equivalente, como mínimo, a 12 mensualidades de una vivienda de características análogas y deberá calcularse, siempre que sea posible, utilizando el sistema estatal de referencia de precios del alquiler.

La norma incorpora un segundo suelo: la cantidad nunca podrá ser inferior a una mensualidad por cada año que el inquilino haya permanecido en la vivienda. Un arrendatario que lleve 15 años residiendo en el inmueble tendrá derecho, como mínimo, a una compensación equivalente a 15 mensualidades si el propietario pone fin al contrato y no se encuentra dentro de alguno de los supuestos que permiten evitarla.

Entre las excepciones se encuentra la necesidad del propietario persona física de recuperar la vivienda para utilizarla como residencia permanente para sí mismo o determinados familiares, que el inquilino disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio o que no haya residido efectivamente en el inmueble durante más de seis meses en el último año sin causa justificada. También desaparece la indemnización cuando ambas partes acuerdan directamente la firma de un nuevo contrato. Ante cualquier decisión que afecte a un contrato de alquiler en vigor, conviene consultar el texto consolidado de la LAU o buscar asesoramiento legal especializado.