Noticia: El País: La lenta agonía del alquiler de vivienda en España: ¿Qué salió mal?

España apostó por el alquiler como alternativa a la compra, pero la falta de oferta y el alza de precios han convertido esta opción en un problema, especialmente para los jóvenes.

El alquiler de vivienda en España ha pasado de ser una alternativa deseada a un auténtico quebradero de cabeza. Durante años, gobiernos y expertos impulsaron esta modalidad como una vía para facilitar el acceso a la vivienda, promoviendo sus ventajas económicas, sociales y laborales. La idea era clara: potenciar la movilidad geográfica, reducir el endeudamiento de los hogares y ofrecer mayor flexibilidad ante los vaivenes económicos. La ley de 2009, impulsada durante el gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero, buscaba precisamente eso, aumentar el peso del alquiler, que apenas representaba el 11% del mercado residencial, frente a una media europea del 40%.

El objetivo se ha cumplido, al menos en parte. Según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, en 2025 el 20,2% de los hogares vivía de alquiler, un aumento significativo desde el 13,9% de 2007. La propiedad, por su parte, ha cedido terreno, situándose en el 73,3% de los hogares. Sin embargo, el éxito de la política ha traído consigo un efecto secundario indeseado: el alquiler se ha convertido en un problema.

La velocidad del cambio, un factor clave

La clave del descalabro, según economistas como José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universitat Pompeu Fabra, reside en la "velocidad" con la que se produjo este cambio. El verdadero impulso al alquiler comenzó tras la crisis financiera de 2008. La restricción del crédito hipotecario dejó a muchos hogares, especialmente a los de menor renta y ahorro, sin acceso a la compra. La necesidad de vivienda, eso sí, permaneció. Gran parte de esa demanda se redirigió hacia el mercado de alquiler. El problema es que España afrontó este rápido aumento de la demanda sin un parque de vivienda social suficiente y con una construcción privada todavía muy limitada. "Aquí no hay colchón público", resume Montalvo, una clara desventaja frente a otros países europeos.

Durante los años siguientes, el aumento del alquiler entre los jóvenes se interpretó como un cambio cultural, una nueva generación más flexible y menos apegada a la propiedad. Sin embargo, la realidad era menos voluntaria. Empezaba a perfilarse una generación que, sencillamente, ya no podía permitirse comprar una casa.

El punto de inflexión: demanda creciente y oferta estancada

A partir de 2015, el Banco de España sitúa el inicio de un aumento sostenido de los precios medios del alquiler, especialmente acusado en las grandes ciudades. Este punto de inflexión coincide con la recuperación económica y, a partir de 2016, con un repunte demográfico, impulsado en gran medida por la inmigración, que incrementó la necesidad de viviendas.

El sociólogo Jesús Leal señala que, desde ese año, varios factores confluyeron para disparar la demanda: el aumento de la inmigración, la mejora de las expectativas económicas y la liberación de la demanda contenida durante los años de crisis. Todo esto ejerció una presión extrema y constante sobre el mercado del alquiler hasta 2019, justo antes de la pandemia. A esta presión se sumó una oferta que apenas conseguía seguir el ritmo. La construcción se recuperaba, pero distaba mucho de los niveles previos a la crisis. En 2019 se visaron 106.266 viviendas nuevas, una octava parte de las más de 865.000 de 2006. Mientras tanto, el saldo migratorio exterior se había multiplicado por cinco desde 2016, superando las 454.000 personas en 2019, el máximo antes de la pandemia.

En esos años, no solo subían los alquileres, sino que España ya destacaba en Europa por el esfuerzo económico que debían realizar los inquilinos. En 2020, el 35,9% de quienes alquilaban a precio de mercado destinaba más del 40% de su renta disponible a gastos de vivienda, frente al 25,8% de media en la UE, según Eurostat.

La pandemia, un acelerador de la crisis habitacional

Tras la pandemia, la brecha entre ingresos y coste de la vivienda se amplió aún más. Entre 2021 y 2024, los salarios ofertados crecieron un 7,4%, mientras que el precio del alquiler aumentó un 29,4%, casi cuatro veces más, según un estudio de InfoJobs y Fotocasa. El resultado es palpable al salir hoy al mercado. Un estudio reciente de la OCU localizó en Madrid apenas 13 viviendas por debajo de los 700 euros mensuales y solo 9 en toda Barcelona. Incluso elevando el presupuesto a 1.000 euros, la cifra de viviendas disponibles era limitada: 543 en Madrid y 150 en Barcelona, de las cuales el 84% en esta última ciudad eran alquileres temporales. La OCU concluye que una persona con 2.000 euros netos mensuales tiene serias dificultades para alquilar en solitario sin asumir un esfuerzo económico considerable.

Raymond Torres, director de Coyuntura Económica de Funcas, habla de un punto de aceleración que llegó tras la pandemia, provocando la gran crisis habitacional. Entre 2021 y 2022, el número de nuevos hogares superó netamente el de viviendas construidas, en un contexto de reducción del stock de viviendas vacías. Este exceso de demanda disparó los precios, tanto de compra como de alquiler, por encima de los ingresos reales de los hogares. Este periodo coincidió con un segundo hito migratorio: en 2022, el saldo migratorio se disparó hasta unas 727.000 personas, según el INE.

"El incremento de las viviendas en alquiler ha sido ocupado en su gran mayoría por esta población de origen extranjero, a la que hay que añadir los transeúntes que ocupan una vivienda turística o una secundaria de forma temporal o continuada", considera Jesús Leal. "Estos dos grupos de población han supuesto un incremento enorme de demandantes de vivienda en alquiler en unos años en los que el acceso al alquiler de los nativos españoles también aumentó, pero en una cantidad mucho menor".

¿Aumentar la oferta, la única solución?

La solución, para Montalvo, no pasa por revertir la tendencia y volver a fomentar la propiedad. Incentivar la compra en un mercado con oferta insuficiente solo alimentaría aún más los precios. "Ninguna medida de aumentar la demanda es una medida que va a la raíz del problema", sostiene. El objetivo debe ser aumentar la oferta de vivienda, "en alquiler y, sobre todo, asequible y, sobre todo, social". Este planteamiento choca con propuestas recientes dirigidas a estimular el acceso a la propiedad, como las ayudas fiscales para jóvenes anunciadas por el líder del PP, Alberto Núñez Feijóo.

En este contexto, la dificultad para acceder a una vivienda digna en alquiler se ha convertido en una preocupación central para muchos ciudadanos, especialmente para los jóvenes. Las políticas que buscan equilibrar oferta y demanda, y garantizar la asequibilidad, se antojan más urgentes que nunca.