¿Es normal pedir unas arras del 10%?

Arras del 10%: 50.000 euros sin escritura pública​

Un comprador tiene el precio de un piso de medio millón en Madrid, pide una hipoteca de 100.000 euros para no quedarse sin liquidez y ofrece una señal de 8.000 euros. Los propietarios exigen arras del 10%: 50.000 euros entregados en un contrato privado, sin escritura pública, y ya han encontrado a otro comprador que regatea el precio pero suelta la pasta. La operación se cayó. La pregunta que queda flotando es incómoda: ¿es esto lo normal o es una barbaridad que solo se sostiene porque el mercado aprieta?

La respuesta corta es que sí, que el 10% se ha convertido en la cifra de referencia en buena parte del sector inmobiliario. La respuesta larga es que esa normalidad convive con un riesgo jurídico que casi nadie menciona hasta que el dinero ya ha volado.

Qué son las arras penitenciales y por qué se piden​

El contrato de arras es un acuerdo privado entre particulares que fija la intención de compraventa y una cantidad entregada a cuenta. Cuando son penitenciales, permiten a cualquiera de las dos partes desistir: si se echa atrás el comprador, pierde lo entregado; si se echa atrás el vendedor, devuelve el duplo. Es decir, 50.000 euros se convierten en 100.000 si el propietario incumple.

Ese carácter simétrico es el argumento que esgrimen quienes defienden la cifra alta. Para el vendedor, unas arras abultadas garantizan que el comprador no se descuelgue si aparece otra oferta mejor en las semanas que median hasta la notaría. Para el comprador, unas arras altas aseguran la reserva y, en teoría, una indemnización jugosa si el vendedor se raja. En la práctica, el comprador entrega dinero real y recibe a cambio un papel; el vendedor no entrega nada y recibe liquidez inmediata.

Hay quien sostiene que el 10% es simplemente el precio de la seriedad en un mercado donde los procesos se alargan meses. Y hay quien responde que una reserva de 5.000 o 8.000 euros ya demuestra intención sin descapitalizar a nadie.

El problema no es la cifra, es a quién se le entrega​

Aquí es donde el asunto se envenena. El comprador consulta la nota simple en el Registro de la Propiedad, confirma que los vendedores son los titulares, y aun así se niega a transferir 50.000 euros a alguien a quien ha visto la cara dos veces. No es paranoia: es aritmética de riesgo.

Si el vendedor desaparece con el dinero, la vía es la civil. Un juez de instrucción, sostiene el análisis más repetido, considerará que no hay apropiación indebida sino un incumplimiento contractual, y remitirá el asunto a los tribunales civiles. Con los tiempos que maneja la justicia española, la reclamación puede tardar años, y para entonces el patrimonio del vendedor puede haber volado. El caso que se cita en la conversación es elocuente: 30.000 euros de arras entregados, vendedora desaparecida, compradores sin dinero y sin piso, abocados a demandar sin saber si recuperarán algo.

Frente a eso, la alternativa que se propone es depositar las arras ante notario o abrir una cuenta de garantía en el banco. La ley no lo prohíbe. Pero es un procedimiento poco habitual, y quien lo plantea se arriesga a que el vendedor pase al siguiente candidato sin más trámite.

La vivienda ocupada el día de la firma: el otro riesgo​

El dinero no es el único agujero. Un comprador que sí firmó arras incluyó en el contrato la obligación de que la vivienda estuviera vacía el día anterior a la firma. Llegó a verificar y se encontró a la vendedora y a los muebles dentro. La excusa fue que necesitaban una semana más de mudanza. La respuesta del comprador fue reclamar 60.000 euros por arras incumplidas. El episodio ilustra un patrón: cuando el vendedor tiene prisa por cobrar pero no por entregar, las arras se convierten en rehén del comprador.

La hipoteca preconcedida no es dinero​

Otro punto que la discusión deja claro: una hipoteca preconcedida es aire hasta que la FEIN está en la mano. Más de un comprador ha perdido las arras por fiarse de una aprobación verbal del banco y no tener la oferta vinculante firmada. El comprador del caso inicial tenía 100.000 euros preconcedidos y aun así no quiso soltar 50.000 sin garantías. La prudencia le costó el piso.

Quién gana cuando el mercado aprieta​

El desenlace es el que cabe esperar en un mercado tensionado: el vendedor encontró a otro comprador dispuesto a pagar menos por el piso pero a entregar las arras exigidas. El comprador que ofrecía 8.000 euros se quedó sin operación. Él mismo lo resume sin dramatismo: ya saldrá otro piso. Y añade el dato que cierra el círculo: acabó comprando a tocateja y sin arras.

La conclusión práctica es incómoda. Las arras del 10% no son una norma legal, son una costumbre de mercado que se impone cuando el vendedor tiene poder de negociación. Quien no pueda o no quiera asumir el riesgo tiene dos opciones: negociar a la baja y arriesgarse a perder la operación, o buscar un vendedor con menos prisa. Ninguna de las dos es gratis.