Esta vez lo inmobiliario es distinto

El dato de un forero: «20 de cada 100 viviendas en EE.UU.»​

Doce años después de que un particular comprara un local en plena crisis pagando un pastón, el local sigue cerrado y muerto de asco. La anécdota, contada por un forero, tiene miga: describe un patrón que se repite en el mercado inmobiliario. El capital grande no compra para usar; compra para poseer. Y en el residencial estadounidense la proporción ha dejado de ser un detalle: según un participante, los grandes fondos adquieren 20 de cada 100 viviendas. Con ese volumen, sostiene, ya no son un actor más del mercado. Son el mercado.

Del bono hipotecario a la casa comprada a precio de derribo​

Según el relato que abre el debate, el origen del fenómeno está en 2008. Entonces los grandes fondos invertían en bonos hipotecarios: ganaban dinero cuando los hipotecados pagaban sus letras y lo perdían cuando dejaban de pagarlas. Con la recuperación cambiaron de estrategia y se dedicaron a comprar viviendas a precio de derribo, en un contexto en el que los bancos no financiaban a los ahorradores y en el que, siempre según ese relato, contaron con respaldo público.

De aquella pista de aterrizaje salieron los actuales dueños de buena parte del parque residencial estadounidense. En algunas ciudades la concentración es, según la misma fuente, notable: en Phoenix, en ciertos meses, los fondos llegan a un tercio de todas las transacciones. Lo hacen directamente o comprando las empresas que se dedican a comprar viviendas, una fórmula que permite crecer sin poner un solo ladrillo.

Por qué pagar más que un particular les sale a cuenta​

El argumento que se repite es sencillo: los fondos pueden pagar más que un comprador individual porque no arriesgan su propio dinero, sino el de sus clientes. Con un comprador minorista escaso y pocas transacciones sobre la mesa, los precios suben igual. Ese es el diagnóstico que se sostiene: el origen de la escalada no estaría en la demanda de las familias, sino en la capacidad de compra de los vehículos de inversión.

El resto del mapa lo completan matices locales. En Baleares se apunta a compradores extranjeros —británicos, alemanes, holandeses— como motor de los precios, en muchos casos a través de sociedades para ocultar herencias. En España se describe la entrada de suelo y casas con terreno por parte de filiales de grandes gestoras, con el precio como último obstáculo. Conviene subrayar que esa identificación concreta de los compradores es una afirmación que circula sin documentación pública que la respalde.

El cálculo del alquiler: 4-5% de rentabilidad y reinversión​

¿Y cómo se sostiene el negocio si se compra caro? Con la renta, según el cálculo que expone otro participante. Los precios de los pisos estarían apenas un 3-4% por debajo de los de 2008, según la referencia de un portal inmobiliario, y la rentabilidad del alquiler se movería entre el 4% y el 5%. En quince años, esos dividendos equivaldrían a más del 60% del valor del inmueble. Reinvertidos en más ladrillo, cada euro alquilado vuelve a producir. El desglose partida a partida —reforma, comunidad, seguros, impuestos y periodos vacíos— es donde se decide si la cuenta cuadra o se desmorona.

Frente a eso, el contrapunto: España es más grande que Madrid. Salvo en zonas muy demandadas, el alquiler no es un gran negocio, y los fondos concentran su apuesta en barrios concretos de ciudades concretas, donde ya asoman fórmulas de coliving. La extrapolación al conjunto del país, avisan, no se sostiene.

La vivienda ya no es inversión, es gasto​

Aquí llega el matiz incómodo para el pequeño propietario. Desde que se eliminaron los coeficientes de abatimiento y se encarecieron los impuestos ligados a la vivienda —al comprar y al vender—, el ladrillo dejó de comportarse como una inversión en la mayoría de los casos, sostiene uno de los participantes. Hay que sumar gastos recurrentes que funcionan como impuestos encubiertos: comunidad, servicios, seguros, además del IVA de la compra, la plusvalía municipal y el IRPF de la venta. Si se añade la inflación, el resultado se vuelve ruinoso en amplias zonas.

La comparación que se repite es la bolsa. Meter ese dinero en el SP500 o en el IBEX con dividendos reinvertidos habría dado mejor resultado que comprar vivienda, sostienen algunos. Otros relativizan: en precio nominal, media España sigue por debajo de los niveles de 2008, y la cifra baila según se mida con datos oficiales o con precios de oferta de los portales.

¿Qué pasa si los fondos deciden vender?​

La pregunta que sobrevuela todo es qué ocurre cuando el ciclo gire. Un escenario apunta a sobreoferta y caída de precios si los fondos liquidan posiciones a la vez. Otro, más frío, responde que no necesitan vender: los activos rotan entre fondos, mientras el alquiler genera una renta perpetua y la inflación hace de reserva de valor.

Hay quien recuerda que en un fondo la rotación de activos forma parte del manual de bonus, y que el negocio se cierra cuando se materializa la plusvalía, es decir, al vender. Si compran caro y tardan en colocar el activo, el pasivo crece. De fondo circula una sospecha sin pruebas: que todo responda a un plan para restringir el acceso a la vivienda. Es una hipótesis sin respaldo, del mismo tipo que las que atribuyen a las gestoras un control político que no está documentado.

El dato que descoloca no es el porcentaje de casas en manos de fondos. Es hasta dónde ha llegado el esfuerzo para comprar una. Según el mismo participante, la accesibilidad a la vivienda en Estados Unidos está en niveles de 1880. Y en el tramo de 24 a 40 años, siete de cada diez que quieren comprar dicen que no pueden pagarlo. Ahí no hay ciclo que valga.