Invertir en una nuda propiedad

Nuda propiedad: pagas la casa pero el usufructuario no paga​

Comprar una vivienda y que el vendedor siga viviendo en ella sin pagar nada. Ese es el esquema que se plantea en una operación de nuda propiedad cuando el dueño ofrece quedarse dentro a cambio de un supuesto alquiler. La trampa es de manual: quien conserva el usufructo tiene el uso y disfrute del inmueble, así que no hay arrendamiento que valga ni desahucio posible. El comprador paga hoy y espera a que el usufructuario fallezca para entrar. Mientras tanto, si el vendedor deja de abonar esa renta, no hay puerta a la que llamar.

Qué es la nuda propiedad y qué se compra exactamente​

La nuda propiedad es la titularidad del inmueble sin el usufructo. El comprador adquiere la propiedad desnuda: puede venderla, hipotecarla o transmitirla, pero no puede usar ni disfrutar la vivienda hasta que se extinga el usufructo, normalmente por fallecimiento del usufructuario. Los bancos sí conceden hipotecas sobre nuda propiedad, aunque las condiciones y el porcentaje financiado suelen ser más restrictivos que en una compra plena.

El malentendido del caso es confundir nuda propiedad con alquiler. Si el vendedor conserva el usufructo, no está alquilando nada: está usando algo que sigue siendo suyo en cuanto al disfrute. Por eso no procede reclamarle una renta como si fuera un inquilino. La figura del arrendamiento exige que el arrendador ceda el uso, y aquí el uso nunca se cede.

Por qué el alquiler del usufructuario es un brindis al sol​

El acuerdo que se describe —vender la nuda propiedad y quedarse pagando una mensualidad— no tiene encaje jurídico claro. El usufructuario no paga por vivir en su propia casa. Si firma un pago voluntario, ese pago no es una renta de alquiler y, si lo deja de hacer, el comprador no puede instar un desahucio por impago de rentas. La vía sería reclamar una deuda contractual, con un procedimiento civil que puede alargarse años y que, en muchos casos, se topa con la insolvencia del deudor.

Hay quien sostiene que el vendedor busca una hipoteca inversa y que, al no conseguirla en el mercado, intenta montar el mismo esquema por su cuenta. La diferencia es que una hipoteca inversa la ofrece una entidad financiera con garantías y un contrato regulado, no un particular que compra la nuda propiedad a cambio de una promesa de pago mensual.

El riesgo real: usufructuario que deja de pagar y sigue viviendo​

El escenario que más se repite en el análisis es el del usufructuario que paga los primeros meses y luego deja de hacerlo. Al conservar el usufructo, mantiene el derecho de uso y disfrute, por lo que no puede ser expulsado de la vivienda. El comprador se queda con una propiedad que no puede ocupar, que no genera rentas y sobre la que, si hay hipoteca, sigue pagando cuotas.

La estadística juega en contra del particular. Un fondo puede repartir el riesgo entre cientos de operaciones y calcular esperanzas de vida actuariales. Un comprador individual apuesta a una sola persona: puede fallecer al año siguiente o vivir más de cien. Esa asimetría es la que separa la nuda propiedad como producto financiero de la nuda propiedad como lotería.

Qué precio tiene sentido y qué no​

Según un cálculo que circula en el foro, la nuda propiedad debería venderse con un descuento significativo sobre el valor de mercado. Se maneja como referencia un descuento mínimo del 40% y que el usufructuario tenga más de 80 años. Cuanto mayor sea el descuento y mayor la edad, más se compensa el riesgo de longevidad y el de impago.

Si el vendedor pretende cobrar un alquiler, el precio de la nuda propiedad tiende a subir y el comprador asume un doble riesgo: paga más y cobra menos. La alternativa que se plantea es renunciar al alquiler y estructurar el pago de otra forma, por ejemplo abonando un porcentaje del valor de la casa en cuotas mensuales durante un periodo determinado. Así el comprador sabe exactamente cuánto paga y el vendedor mantiene liquidez sin prometer una renta que probablemente no cumplirá.

---

El punto donde el análisis se atasca es siempre el mismo: no hay mecanismo que garantice el cobro mientras el usufructo siga vivo. Se puede firmar, se puede reclamar, se puede litigar. Pero la casa sigue ocupada por quien tiene derecho a ocuparla. Y eso no lo arregla ninguna cláusula.