Los promotores están asustados. Este año caídas del 12-13% en obra nueva y aún más sobre plano.

El frenazo inmobiliario se agudiza y el precio no cede​

La primera señal llegó por la radio: un frenazo del mercado inmobiliario, descrito como el más fuerte de los últimos años y atribuido en bloque a la subida de tipos de interés. El sector, que hasta hace poco colocaba promociones sin despeinarse, empieza a asumir que el ciclo ha girado. Y sin embargo el precio sigue plantado donde estaba. Ahí está el nudo.

Por qué se vende menos pero el precio no baja​

Menos ventas no implica menos precio. Es la tesis que más se repite al analizar el parón: si se construye menos, lo poco que salga al mercado lo hará en un entorno aún más recalentado. La comparación con el automóvil sirve de atajo: las fábricas producen mucho menos que antes y los coches son más caros, no más baratos.

El otro bloque de argumentos mira al coste de producir. Construir cualquier cosa se ha encarecido entre un 15% y un 20% en pocos años, según el cálculo que se maneja en el hilo. La retirada de la subvención de 20 céntimos al gasóleo golpeó de lleno a la excavación, y el aluminio, del que sale toda la carpintería de ventanas, lleva dos años sin freno. Con esa estructura de costes, la conclusión que se impone es incómoda: todo valdrá más caro y muy poca gente podrá comprar.

No todos lo ven igual. Hay quien sostiene que el aluminio y el acero ya han corregido y que ese colchón debería trasladarse al precio final. De momento, nadie lo ha visto en los anuncios.

La letra pequeña de una compra de 600.000 euros​

El cálculo que mejor explica por qué el mercado se ha quedado seco no habla de hipotecas, sino de lo que se paga antes de poseer nada. Sobre un inmueble de 600.000 euros, entre ITP o IVA e intereses se van unos 84.000 euros solo el primer año, sin haber amortizado un euro de vivienda. El segundo año, otros 24.000 entre intereses, IBI y gastos asociados. Al menos, ese es el cálculo que se repite en el hilo.

Precios altos, impuestos altos y tipos altos sobre salarios españoles. La ecuación no necesita más adornos.

De 120.000 a 160.000 euros por la misma casa en seis meses​

Hay un caso que resume el periodo mejor que cualquier estadística. Una pareja compra una parcela a unos 40 kilómetros de Madrid para construir sobre plano y recibe un presupuesto de 120.000 euros. Da el visto bueno. Estalla la guerra de Ucrania y el mismo constructor repasa el número: 140.000. Pasa menos de un mes y llega un tercer presupuesto, otra vez con la guerra como argumento: 160.000 euros por la casa que medio año antes costaba 120.000. Tiran la toalla.

Ese diferencial es el que muchos señalan como el verdadero muro: no es que el promotor no quiera bajar, es que la obra se le ha ido de las manos.

Málaga: rascacielos que no compra el malagueño​

El fenómeno no es solo de grandes capitales. En Málaga, según la lectura que se hace del mercado local, cada vez se construye menos y lo que se levanta sale a precio de oro, con alquileres impensables para los residentes. Torres y rascacielos que transforman la ciudad, pero no para quienes viven en ella. El regidor malagueño acumula más de dos décadas en el cargo y las mayorías absolutas no se han movido.

Es la versión local de un patrón general: la vivienda como negocio principal, no como servicio.

Suelo intervenido, impuestos y una moneda que vale menos​

Aquí el diagnóstico se divide. Una corriente insiste en que liberalizar suelo no abarata nada, que solo beneficia a los inversores con capacidad de acaparar. Otra apunta al Estado: si desapareciera todo lo que se lleva por el camino —licencias, tasas, impuestos— el precio bajaría, aunque sospechan que ese hueco lo ocuparía el margen del promotor, porque aquí nadie renuncia a su trozo.

A eso se suma la pérdida de poder de compra del dinero. Con una moneda que vale cada vez menos, la vivienda nominal puede aguantar o subir sin que nadie gane nada real.

La escalera del precio: dos peldaños arriba, uno abajo​

La serie histórica que se maneja en la conversación es simple: del 97 al 2008 el precio subió dos peldaños, del 2008 al 2013 bajó uno, y desde 2013 ha vuelto a subir dos. Con esa geometría, la caída que se espera para el próximo tramo sería de un solo escalón, no del derrumbe que algunos anticipan.

En el detalle, eso sí, el mercado ya se mueve. Hay quien relata rebajas de 400.000 euros sobre un precio de millón y medio —un 26%— o viviendas que han pasado de 1,6 millones a 1,0 en el año. Vendedores con la casa un año en el mercado y un 10% ya recortado sin comprador. Inmobiliarias que llaman a quien preguntó hace meses para ver si sigue interesado. Y las 200.000 viviendas prometidas que, según el repaso que se hace, aún no se han traducido en grúas.

Donde el análisis se atasca es aquí: si los costes no ceden, los tipos siguen altos y el suelo está intervenido, la rebaja generalizada tendría que venir de la necesidad del vendedor. Y la necesidad, por definición, no llega a todos a la vez.