Los que alquiláis pisos, ¿qué rentabilidad obtenéis?

Alquilar pisos: la rentabilidad real cae al 3% cuando se descuentan gastos​

Un piso de 200.000 euros alquilado por 1.000 euros al mes da un 5,5% bruto. Suena bien. Hasta que se descuentan el IBI, la comunidad, el seguro, una derrama, un mes vacío o el calentador que revienta. Entonces la cifra se hunde por debajo del 4% y el propietario empieza a mirar los depósitos bancarios con otros ojos. La pregunta que abre el asunto es directa: ¿se puede sacar más de un 8% anual alquilando vivienda? La respuesta que da la experiencia acumulada es incómoda: solo en casos excepcionales y casi nunca desde el primer día.

Qué rentabilidad neta deja realmente un alquiler​

Los números que manejan quienes llevan años en esto se mueven en una horquilla estrecha. Un propietario con dos inmuebles en cartera —uno en zona costera de obra nueva y otro rural con demanda extranjera— calcula un 3,47% neto en el primero y un 6,90% en el segundo, con una media del 5,18%. Otro, tras doce años alquilando, vendió por 480.000 euros un piso que le dejaba 14.000 brutos anuales, unos 11.500 limpios: un 2,5% neto sobre el precio de venta.

Hay quien sostiene que un 10% bruto no es tan complicado siempre que el inquilino pague religiosamente y el piso no esté nunca vacío. El matiz es importante: eso es bruto, antes de impuestos, gastos, derramas e impagos. El cálculo más optimista asume ocupación perfecta; el escenario pesimista parte de que un solo mes vacío o una reparación seria se come el año entero. La mayoría de los cálculos que circulan sitúan el neto entre el 3% y el 4%.

Por qué el bruto engaña: gastos que nadie mete en el Excel​

La trampa está en lo que no se ve. Un piso de 200.000 euros alquilado por 1.000 al mes rinde un 5,5% bruto sobre el papel. Restando IBI, gastos de comunidad y seguro de responsabilidad civil, ya se baja del 4%. Si además hay una derrama extraordinaria, se estropea el calentador o hay que reventar la ducha, el año se da por perdido. En Barcelona hay pisos de 200.000 a 250.000 euros alquilados por 1.000 euros, y los que se alquilan por 1.500 cuestan 300.000 o 400.000.

El desglose completo de gastos, partida a partida, es donde se cae el espejismo. Hay quien compara la rentabilidad del ladrillo con la de un fondo indexado al S&P 500 durante los mismos años y el resultado invita a llorar. No es una exageración: es una resta.

El coste de oportunidad frente a fondos y depósitos​

Con los monetarios pagando en torno al 3,6% y habiendo rozado el 4% semanas antes, un alquiler neto del 3% no compensa el trabajo de gestionar inquilinos. Ese es el argumento que más pesa entre quienes han salido del ladrillo. Un piso da problemas; un ETF no llama a las tres de la mañana porque no funciona la lavadora.

La comparación con la bolsa no es ociosa. Telefónica a cuatro euros por acción reparte 30 céntimos brutos anuales, un 7,5% sin hacer nada más que cagarse en el presidente cada cierto tiempo. La pregunta es por qué alguien se mete en un piso para sacar la mitad.

El truco de las habitaciones y otras fórmulas para subir el porcentaje​

Existe una vía para superar el 8%: trocear. En Barcelona hay pisos de 300.000 euros convertidos en seis habitaciones sin salón, alquiladas a 600 euros cada una. Son 3.600 euros mensuales. El cálculo completo, con literas y tabiques incluidos, da rentabilidades que rondan el 11% o el 12%, siempre que todos paguen y nadie destroce nada.

El alquiler turístico es otra puerta. Un piso de 1971 comprado por 1.900 euros que en un mes bueno de verano saca 1.000 euros limpios. Sus dueños no se plantean el alquiler tradicional. Los gastos fijos de un turístico —comunidad, IBI, seguro especial, reposición de jabón, lavado de sábanas, limpieza tras cada uso— se sitúan entre 5.000 y 6.000 euros anuales, y no hace falta agencia si la limpiadora hace el check-in.

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La conclusión que deja el recorrido es incómoda para el relato del ladrillo como gallina de los huevos de oro. El negocio fue rentable cuando había menos impuestos de transmisión, se podía cobrar una parte en negro y el alquiler era opaco para Hacienda. Con todo declarado y los tipos donde están, un 2,98% neto no paga el viaje. Y sin embargo, el precio de la vivienda sigue subiendo.