Menudo panorama los que compraron en 2014-2017 y los que compran ahora.....

De 300.000€ a 600.000€: comprar piso se ha vuelto el doble de caro​

Un piso que hace una década no llegaba a 300.000 euros se ha vendido por 500.000, según relata un forero. El comprador ya tiene plan: cuatro estudiantes a 450 euros por cabeza, 1.800 euros de alquiler al mes. La operación resume el atolladero que describe el hilo: muchos de los que compraron entre 2014 y 2017 han visto revalorizarse su vivienda sin mover un dedo, y quien compra ahora se enfrenta a precios que doblan los de hace un decenio y a un impuesto que crece en la misma proporción.

La aritmética circula desde el primer mensaje: antes, 300.000 euros más el 10% de impuesto de transmisiones, 330.000. Ahora, 600.000 más ese mismo 10%, 660.000. Son 30.000 euros extra de impuestos solo por el efecto del precio. El tipo del 10% en comunidades como Cataluña y la Comunitat Valenciana lo da por bueno quien abre el hilo.

El piso de 2013 que un forero vio pasar de 129.000 euros a 280.000​

Los ejemplos concretos retratan mejor el salto, según quienes los relatan. Una promoción nueva de después de la crisis, de esas que se quedaron a medias y se terminaron cuatro años más tarde, se vendió en 2013 por 129.000 euros más IVA. Ese mismo producto, hoy de segunda mano, se anuncia entre 280.000 y 290.000. Más del doble en poco más de una década.

Otra referencia que aporta otro forero: un piso de dos habitaciones y 70 metros vendido en 430.000 euros en 2022, que a él le pareció una locura porque daba por hecho que bajaría. Los anuncios comparables piden ya más de 500.000. La previsión falló. Y la corrección que muchos esperaban no llegó.

¿Por qué sube la vivienda en Madrid y Barcelona si ya es inasumible?​

En distritos tradicionalmente caros la escalada se mide en meses, según el relato de un participante. Hace dos años, en las zonas más modestas de un distrito como Retiro se encontraban pisos decentes de segunda mano entre 200.000 y 300.000 euros. Ahora, un piso regulerillo de 70 metros se mueve entre 400.000 y 500.000, y los de 100 metros no bajan del millón. La subida de un solo año se describe como brutal.

El argumento de fondo es la oferta: se sostiene que hay poca vivienda disponible en las zonas con demanda y mucha gente dispuesta a pagarla. La presión demográfica —el aumento de población residente— aparece como factor de demanda, aunque esa tesis se discute y no explica por sí sola la brecha entre salarios y precios. De hecho, hay quien cifra en 200.000 o 300.000 las personas que entran cada año y quien responde que esos recién llegados no pueden pagar 250.000 euros por un piso.

Los que compraron y quedaron atrapados​

Acertar con el momento no garantiza salir ganando. Un caso recurrente: hipoteca de 165.000 euros firmada a finales de 2016, ya liquidada, y una vivienda que vale el doble, según cuenta su dueño. La paradoja es que el propietario está atrapado: para cambiar a algo mejor tendría que pagar precios también duplicados, así que se queda donde está hasta heredar o hasta que la vida diga otra cosa.

El diagnóstico coincide: la mejor ventana estuvo entre 2014 y 2017, cuando había pisos baratos pero el crédito era escaso y raro era el hogar sin algún parado en la familia. Quien firmó entonces a tipo fijo del 1% o inferior tiene hoy una posición que el mercado no le ofrece.

La alternativa que señalan: bolsa, oro y tapas de yogur​

Frente al ladrillo, la comparación incómoda que plantea un forero: 145.000 euros metidos en el MSCI World en 2013 valen hoy 580.000, y en el S&P 500, 870.000. Es el argumento de quienes sostienen que el pelotazo inmobiliario no fue tal si se mide contra un índice global. La contrarréplica llega desde el alquiler: hay quien dice que un piso le reporta 7.000 euros al año, un 50% de rentabilidad anual, algo que ningún depósito iguala.

En Zaragoza, un piso para reformar por 35.000 euros con 200 euros de hipoteca mensual rinde hoy 7.200 euros al año y recibe ofertas de 100.000, según relata quien lo compró. Entonces fue señalado como un loco. El detalle completo de esa operación, con plazos y rentas anuales, es el tipo de cuenta que no aparece en los informes de coyuntura.

El impuesto no solo lo paga el comprador​

En la factura de la operación no todo es el 10% del comprador. Quien vende paga también su parte, según señalan en el hilo: si no es primera vivienda, tributa la ganancia patrimonial, y en todo caso la plusvalía municipal, que grava el suelo aunque la venta sea de la vivienda habitual. Un coste que muchos descubren al firmar.

¿Bajará el precio de la vivienda? El pulso entre dos relatos​

Una corriente sostiene que la vivienda está condenada a caer y que comprar ahora es una temeridad; hay incluso quien habla de una caída del 60% en un año. Enfrente, el relato de mercado: los pisos se venden, cada vez se construye menos obra nueva y los costes de construcción no bajan, así que el margen de ajuste es limitado.

En medio queda la evidencia de los ciclos: la burbuja anterior se desinfló, pero hay quien sostiene que los precios actuales en zonas de alta demanda superan ya los del pico. Y los bajistas llevan años equivocándose, lo que no les quita razón de cara al futuro ni se la da.

Con estos números, la pregunta no es si el ladrillo sube o baja, sino cuánto tarda en dejar de ser negocio. El que metió 145.000 euros en el MSCI World en 2013 tiene hoy 580.000. El que compró un piso en el pico de 2008 tardó más de quince años en terminar de pagarlo.