Plataforma de inversión inmobiliaria (urbanitae, civislend, wecity)

Cinco millones en 20 segundos: el crowdfunding que no da abasto​

¿Por qué se financian cinco millones de euros en veinte segundos y, aun así, entrar en la operación es casi imposible? Es la paradoja que define a Urbanitae, Civislend y Wecity, las tres plataformas de inversión inmobiliaria en crowdfunding más conocidas del mercado español. Casi el 100% de sus proyectos, de varios millones cada uno, ya están financiados; lo que queda son unos pocos «en estudio» que se activan sin aviso previo y se cierran antes de que el inversor acabe de rellenar el formulario. La capacidad de captar dinero supera con holgura la capacidad de encontrar promociones que merezcan la pena.

¿Cuál es la diferencia entre Urbanitae, Civislend y Wecity?​

Urbanitae es la más veterana de las tres y la que genera más confianza entre quien lleva tiempo dentro. Su catálogo mezcla proyectos de equity, de préstamo y de alquiler, y por eso arrastra plazos más largos. Civislend y Wecity se mueven sobre todo en préstamo y con vencimientos más cortos. En Civislend no se compra participación: es crowdlending puro, se presta dinero y se cobra un interés.

La diferencia no es cosmética. El equity promete rentabilidades esperadas más altas a cambio de inmovilizar el capital durante más tiempo, mientras que el préstamo devuelve antes pero con menos recorrido. Un inversor declara una cartera de 30.000 euros repartidos entre promociones, con un objetivo de llegar a 50.000. Cada ticket individual, en cambio, es pequeño: se plantea el caso de repartir 10.000 euros entre quince proyectos distintos.

¿Por qué un promotor se financia aquí y no en un banco?​

Porque el banco no le presta. Después del estallido inmobiliario, las entidades exigen garantías muy fuertes y miran la promoción con desconfianza: el solar no les sirve como aval y no financian el desarrollo del proyecto. Quien parte de cero necesita un dinero semilla que no viene de la banca, y ahí entran las plataformas. Encima de la mesa están además la burocracia de las administraciones, la escasez de suelo y la falta de mano de obra en construcción.

El filtro de las plataformas va por otro lado: exigen al promotor capital propio aportado y una trayectoria previa, y evitan a los advenedizos. El razonamiento es frío: un solo fracaso con dinero de terceros puede ser letal para la plataforma, por muchas advertencias de riesgo que firme el inversor. Y hay un dato que sostiene ese relato: apenas hay promociones fallidas en el historial de estas empresas.

Rondas de millones que se agotan en minutos​

La escena se repite. Una emisión de 3,6 millones de euros abierta a mediodía quedó completa alrededor de las 12:12, con la barra de progreso subiendo más rápido de lo que cargaba la página y colas de varios minutos solo para entrar. En otra ocasión, cinco millones se colocaron en 20 segundos. Tan rápido que, según se cuenta, las órdenes no entraban más deprisa porque físicamente no se podía.

El detalle operativo importa: conviene tener en la cartera de la plataforma el importe exacto que se quiere invertir, porque detenerse a teclear una cifra distinta supone quedarse fuera. Un inversor reconoce que solo ha colocado el 65% del capital que había aportado, y que ha habido meses enteros sin poder entrar en ninguna promoción.

El riesgo que se minimiza: iliquidez y pérdida del 100%​

Aquí está la objeción seria. No existe ninguna forma de disponer del dinero durante la inversión. Ni ventana de salida, ni mercado secundario, ni liquidez de ningún tipo. Se mete capital que a corto y medio plazo no se necesita, y punto. La segunda objeción es la asimetría: la ganancia está acotada en torno a un 10%, mientras que la pérdida puede llegar al 100% del importe. Repartir diez inversiones y que una salga mal descompone el resultado del conjunto.

El historial ayuda a crear una falsa sensación de seguridad. Hay precedentes que acabaron muy mal —el colapso de Housers es el ejemplo que todos citan— y plataformas de dudosa reputación que conviven con las serias. Frente a quien compara esto con un esquema clásico de captación, la respuesta más repetida es que aquí hay un inmueble detrás y que el valor del activo no es cero, a diferencia de lo que ocurría con los sellos. El matiz no resuelve la iliquidez.

Mintos, REITs y AEDAS: las alternativas que se ponen encima de la mesa​

El paralelismo más citado es el crowdlending. Mintos ofrece rentabilidades esperadas en torno al 12% anual, con préstamos personales y al consumo como grueso del catálogo. El consejo que se repite es seleccionar los préstamos uno a uno y desconfiar de las carteras automáticas, que tienden a llenarse con lo que nadie quiere. También hay quien avisa de que los originadores más generosos en tipos son, casualmente, los menos fiables.

La otra vía son los vehículos cotizados. El problema que se les señala es fiscal: retenciones del 30% en origen y del 19% en España, con una recuperación posterior que apenas alcanza el 15%, lo que convierte el rendimiento bruto en una quimera. Como contraste se menciona un dividendo del 12% con liquidez total para entrar y salir el mismo día. ¿Para qué arriesgarse a quedarse atrapado años por un punto o dos más?

Sin embargo, la demanda sigue desbordada y la oferta de proyectos no reacciona. Si hay dinero de sobra, promotores dispuestos y rentabilidades atractivas, lo lógico sería ver promociones multiplicándose. No ocurre. A lo mejor el cuello de botella nunca fue la financiación.