Préstamo hipotecario de tu casa pagada para libertad financiera y/o invertir

Hipotecar la casa pagada al 3,5% para invertir en el MSCI World​

El MSCI World cerró 2024 con una subida del 20,35%. En 2023 hizo un 19,50%. Dos años de vértigo que explican la pregunta que se hace más de uno con la hipoteca ya pagada: si el mercado promedia un 7% anual y el dinero se pide al 3,5%, ¿por qué no dejar que el banco financie la cartera? Sobre el papel, el diferencial es de manual.

El planteamiento concreto parte de 150.000 euros de liquidez y de dos objetivos a la vez: invertir más y poder dejar de remar una temporada, sea un par de años o hasta la jubilación. El perfil que lo sostiene no es el de un temerario: funcionario de grupo A, vivienda tasada en 200.000 euros y un patrimonio declarado de 320.000. La idea no es gastarse el dinero, sino comprar tiempo.

Los números: 100.000 euros al 3,5% y diez años de bolsa​

Con un préstamo de 100.000 euros a 25 años y un tipo del 3,5%, la cuota sale a 500 euros al mes. Al final del calendario se habrían pagado 180.224,49 euros. El crédito cuesta unos 80.000 euros más que el principal, y eso antes de que el dinero invertido tribute. Comparar con el 7% histórico del índice solo funciona si el plazo aguanta entero.

El escenario que se maneja como prudente invierte esos 100.000 euros y aplica diez rentabilidades anuales que van del +15% al -15%, con años planos y dos caídas. La media resultante es del 5,05%, por debajo del promedio histórico. A los diez años la rentabilidad acumulada llega a 64.841,97 euros; después de Hacienda, 31.873,58 euros netos. El desglose completo, año a año, es lo que da la medida real del negocio y lo que conviene mirar antes de firmar nada.

¿Deja el banco hipotecar la casa pagada para comprar acciones?​

Aquí la cosa se parte. Una corriente sostiene que confesarle al banco que el dinero va a bolsa es la vía rápida al no, y que la operación solo se entiende como hipoteca de liquidez sobre una vivienda libre de cargas. Otra defiende que, con ese perfil, la aprobación no debería presentar problemas.

Aparece también la alternativa de toda la vida: en vez de acciones, ladrillo. Comprar pisos para alquilar con la deuda deja claro el destino del dinero y, según este enfoque, puede dar rentabilidades superiores al 7%. La réplica llega sin anestesia: gestionar inquilinos es trabajo, y el objetivo declarado era justo el contrario.

El margin call que unos ven y otros niegan​

Uno de los avisos más repetidos es que una corrección fuerte puede activar cláusulas de garantía. Si el valor del bien hipotecado cae por debajo del importe vivo del préstamo, la entidad quedaría facultada para pedir garantías adicionales y, si no llegan, la devolución completa. Quienes lo niegan responden que la garantía es la casa, no los fondos, y que mientras la cuota se pague nadie ejecuta nada.

Como prueba de estrés se citan las dos peores crisis del último siglo, la de 1929 y la de 2008, y episodios recientes como el -13,13% de 2022. El escenario que se defiende es un desplome del 15% aguantable al principio y una espera que puede irse a diez o veinte años.

Cuándo se pierde la casa y cuándo solo los ahorros​

La objeción más sólida no es financiera, es de orden: hipotecar la vivienda para alcanzar la libertad suena contradictorio. Y el riesgo no es simétrico. Apalancarse sobre ahorros y fallar cuesta los ahorros. Hipotecar la casa y fallar cuesta la casa.

De ahí la propuesta más cauta: apalancarse solo después de un crash, cuando la bolsa ya ha caído entre un 20% y un 30%. Otras voces, en cambio, despachan la operación con sorna y la llaman, irónicamente, «un plan sin fisuras».

Con el índice en máximos y dos años de doble dígito a la espalda, el plan depende de una variable que nadie firma: cuánto tarda el mercado en volver. Los números del caso concreto aguantan. El calendario, no.