progenitora mía los forasteros acaparando pisos.

El capital extranjero copa el alquiler de edificios enteros​

La compra de edificios completos de vivienda para alquiler por parte de inversores institucionales, extranjeros o nacionales, es una porción residual del mercado inmobiliario español. Ese es el punto de partida de un asunto que estos días se discute con más ruido que datos: la entrada de grandes tenedores en el negocio del arrendamiento residencial y su efecto sobre los precios. La discusión arranca de un titular sobre fondos que adquieren promociones enteras para destinarlas a alquiler, y de ahí salta a la vivienda, la inmigración y, cómo no, a Irene Montero.

Lo primero que conviene fijar es la magnitud. En España, según el cálculo que se maneja en la conversación, el 90% de la vivienda está en manos de personas físicas y solo el 10% en grandes empresas o tenedores. Los edificios de vivienda para alquiler son, en palabras de quienes siguen el mercado, una cantidad residual. Otra cosa es que estén en el sitio donde se mira el precio: zonas céntricas de grandes ciudades, con inquilinos de renta alta o desplazados por trabajo.

Quién compra y a quién beneficia el gestor profesional​

El argumento más repetido a favor de la entrada de institucionales es el de la profesionalización. Frente al casero particular que retiene la fianza o esquiva las reparaciones, el gran tenedor ofrece gestión formal, contratos renovables mientras se pague y una relación mercantil sin sorpresas. Ese es el razonamiento que se sostiene en la conversación: el inquilino sabrá que no le engañarán con la fianza.

El problema, admiten los mismos que defienden lo anterior, es el precio. Los edificios comprados se sitúan en grandes ciudades y su público objetivo son ejecutivos desplazados o expatriados con capacidad de pago. Ahí el beneficio del gestor profesional se convierte en una barrera de entrada para el inquilino medio. Que el fondo sea español o extranjero resulta, a efectos de renta, irrelevante.

El 10% que sostiene el relato del acaparamiento​

La estadística desmonta la idea de una toma de posiciones masiva. Si nueve de cada diez viviendas son de particulares, hablar de acaparamiento extranjero exige precisar de qué se habla. Lo que sí ocurre es que el capital institucional compra lo bueno: inmuebles céntricos, rehabilitados o rehabilitables, no los activos invendibles que quedaron del ciclo anterior. Ese matiz, que aparece con insistencia, separa la especulación de la simple gestión de cartera.

Hay quien va más allá y sostiene que sin fondos dispuestos a rehabilitar, muchos edificios seguirían cayéndose. La pregunta, entonces, no es quién compra, sino a qué precio se alquila después.

La inmigración como explicación del precio del alquiler​

En paralelo al asunto de los fondos, la conversación deriva hacia la presión demográfica sobre el mercado de alquiler. Una parte de los intervinientes sostiene que la llegada de población migrante añade demanda y tensa los precios, sobre todo en los segmentos más baratos. Otra parte responde que el problema es de oferta y de regulación, no de quién llega.

El dato que se cita para rebajar el tono es que la ocupación de vivienda es un fenómeno residual frente al volumen total del parque. La discusión, en cualquier caso, mezcla dos cosas distintas: el efecto real de la inmigración sobre la demanda de alquiler y la utilización política de ese efecto.

El casero que hace números y no le salen​

Frente a la imagen del propietario que se forra, aparece el cálculo del pequeño arrendador. Un piso alquilado por 700 euros al mes genera 8.400 euros anuales; descontados gastos e impuestos, quedan menos de 5.000 limpios. A ese ritmo, recuperar la inversión lleva décadas. La conclusión que se extrae es que el negocio del alquiler solo empieza a compensar cuando el precio sube lo suficiente, lo que empuja a los propietarios a tensionar la renta o a salir del mercado.

La restricción de precios, señalan algunos, agrava el problema por la vía de la selección de inquilinos: si no puedes expulsar a quien no paga, dejas de alquilar a determinados perfiles. El efecto contrario al buscado.

Lo que queda por ver​

Con el 90% del parque en manos particulares y el 10% en institucionales, la tesis del acaparamiento extranjero se sostiene mal como explicación única del precio. Lo que sí puede cambiar el tablero es la retirada del alquiler turístico a particulares, que dejaría el pastel a las empresas. Si eso ocurre, la profesionalización del sector será un hecho, y con ella la subida o la moderación de rentas, según a quién se pregunte. Nadie tiene todavía el número.