Se acaba el alquiler temporal en Cataluña: ¿fin de la fiesta?

Cataluña aprieta al alquiler turístico: el 46% de plazas en riesgo​

¿Qué pasa cuando una administración decide meter mano al negocio del piso turístico? Que el sector afectado grita antes de que llegue la primera sanción. En Cataluña, la Generalitat declaró 140 municipios como áreas tensionadas y anunció que limitará el precio del alquiler, incluido el de temporada. La patronal Federatur, que representa a cerca de 550 empresas tenedoras de apartamentos, advirtió de que un cambio normativo pondría en peligro hasta el 46% de las plazas turísticas. El aviso no es casual: llega después de que la Ley de Vivienda abriera la puerta a regular el alquiler temporal y de que Andalucía anunciara que exigirá a los dueños de más de dos viviendas turísticas por provincia darse de alta como autónomos o empresarios.

La secuencia es fácil de reconstruir. Primero se aprobó la Ley de Vivienda, con su disposición adicional quinta y la creación de un grupo de trabajo para regular los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda. Después llegaron las declaraciones de zonas tensionadas. Más tarde, el anuncio de que Cataluña limitará también los alquileres de temporada. Y, por último, la queja del sector. El patrón se repite en cada territorio: norma, reacción y advertencia de que el negocio se rompe.

¿Qué dice la Ley de Vivienda sobre el alquiler temporal?​

La norma no prohibía el alquiler turístico, pero abría la puerta a regularlo. La disposición adicional quinta contemplaba la creación de un grupo de trabajo para ordenar los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda. Es decir, el legislador ponía la primera piedra para que el alquiler de temporada dejara de ser un limbo. A partir de ahí, cada comunidad podía moverse.

Cataluña lo hizo. El Govern declaró 140 municipios como áreas tensionadas y anunció que limitará el precio del alquiler. La Generalitat añadió que la nueva normativa sobre alquileres de temporada estaría lista en otoño. La intención declarada era asegurar que la regulación de precios no se esquivara por la vía del contrato corto.

El sector replicó con una cifra: hasta un 46% de las plazas turísticas estarían en peligro si se cambiaba la normativa. Federatur pidió «diálogo» a las administraciones catalanas. La patronal sostiene que el problema de la vivienda no es suyo y que una regulación más dura les dejaría fuera del mercado.

Andalucía se suma: autónomos o empresarios para los dueños de más de dos pisos​

Andalucía anunció que quiere pedir a los dueños de más de dos viviendas turísticas por provincia que se den de alta como autónomos o empresarios. La medida, según el planteamiento que se trasladó, se apoyaría en el paraguas de la Ley de Vivienda, igual que en Cataluña. No es una prohibición, pero cambia la naturaleza del negocio: de rentista ocasional a actividad económica declarada.

El movimiento andaluz confirma que la regulación del alquiler turístico ya no es una excepción catalana. Se extiende por territorios gobernados por distintos partidos. La coincidencia es lo llamativo: administraciones de signo diferente aplican la misma receta. El sector turístico de apartamentos empieza a quedarse sin refugio político.

¿Por qué el sector dice que el problema de la vivienda no es suyo?​

La patronal de apartamentos turísticos se desmarca del problema de la vivienda. Su argumento es que ellos no compiten con el alquiler residencial, sino con el hotelero. Federatur advierte de que una nueva reglamentación pondría en peligro casi la mitad de la oferta. Y pide diálogo antes de que se apruebe.

El contraargumento que circula es distinto: si un piso se puede alquilar a 100 euros la noche, el propietario que dude entre alquiler residencial y turístico tendrá un incentivo claro. El precio del alquiler de temporada marca un suelo para el resto. No hace falta que el mismo piso esté en ambos mercados: basta con que el propietario compare.

Hay quien sostiene que el pequeño propietario de alquiler turístico va a desaparecer, y que el negocio se concentrará en grandes empresas o en asociaciones de pequeños propietarios convertidas en microempresas. La tendencia, según esta lectura, ya se veía en Barcelona, donde se reforman edificios enteros para apartamentos turísticos. La regulación no eliminaría el negocio: lo reordenaría.

El pulso por el alquiler de habitaciones y la vivienda vacía​

El debate no se queda en el piso turístico completo. También alcanza al alquiler por habitaciones y a la vivienda cerrada. En el primer caso, la pregunta es si la regulación de precios acabará cubriendo también esa modalidad. En el segundo, la presión llega por vía fiscal: en Barcelona y Cataluña se ha hablado de recargos del IBI de hasta el 150% para viviendas vacías.

La Ley de Vivienda añadió además una pieza que pasó más desapercibida: la prohibición de pagar el alquiler en metálico salvo que no se tenga cuenta bancaria. Es una medida que apunta a la trazabilidad de los pagos y a la economía sumergida del alquiler. Para el propietario que operaba en efectivo, el margen se estrecha.

El conjunto dibuja un escenario en el que el alquiler, en cualquiera de sus formas, deja de ser un espacio opaco. La ley no prohíbe alquilar. Prohíbe alquilar sin dejar rastro.

¿Qué pasa con la posible derogación de la Ley de Vivienda?​

La posible derogación de la Ley de Vivienda tras las elecciones del 23J se ha planteado como un riesgo para los fondos europeos. La derogación de la normativa podría ser considerada como una revocación de una norma encaminada a cumplir un hito del Plan de Recuperación. Es decir, no es solo una cuestión de política interna: hay compromisos con Bruselas.

Ese detalle explica por qué la ley no se ha derogado. Cambiar una norma que forma parte de un plan comprometido con la UE tiene coste. El margen de maniobra político se estrecha. Y mientras tanto, las comunidades siguen moviéndose: Cataluña, Andalucía y otras que se irán sumando.

La pregunta que sobrevuela es qué vía de escape le queda al propietario que quiere rentabilizar su piso por la vía turística. La respuesta, a la vista de los movimientos, es cada vez menos evidente. El pisito turístico como refugio del rentista empieza a tener más puertas cerradas que abiertas.

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Con este panorama, el que compró un apartamento en la playa solo para alquilarlo por noches va a tener que hacer números. Y los números, con la ley encima, no salen tan bonitos como en el folleto.