Una semanita de Ley de Vivienda y ya hay formatos para que el inquilino siga pagando la comisión de agencia

Tres fórmulas para que el inquilino pague la comisión de agencia​

¿Se puede seguir cobrando al inquilino la comisión de la inmobiliaria después de que la ley la prohíba? La Ley de Vivienda llegó al BOE un viernes y, apenas una semana después, ya circulaban al menos tres formatos para que acabe pagándola igual, pese a que la norma reserva esos honorarios al propietario. El punto de partida que plantea el hilo es que el casero no quiere poner ese dinero ni, de paso, recibir cincuenta llamadas de candidatos insolventes. La pregunta es quién acaba soltándolo. La respuesta, de momento, es el de siempre.

Los tres formatos que sortean la prohibición​

El primero es el contrato de once meses. La tesis sostiene que un arrendamiento por debajo del año se considera de uso distinto al de vivienda y se escapa de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de su artículo 20, que es el que impide repercutir honorarios al inquilino. Si luego la relación funciona, se firma el contrato largo. Es el formato estrella entre quienes cobran en efectivo.

El segundo cambia el sujeto de la operación: la agencia ofrece al inquilino convertirse en su cliente mediante una nota de encargo o contrato de mediación. Con cincuenta personas preguntando por el mismo piso, siempre aparece alguien dispuesto a pagar por ser el primero en visitarlo. El desembolso deja de ser una condición impuesta y pasa a presentarse como una ventaja comprada.

El tercero es más silencioso. Propietario y agencia pactan una subida del 10% y el primero paga la comisión con ese margen. Alquiler de 800 euros: el piso se publica a 880 o se redondea directamente a 900. El inquilino no ve ninguna comisión en su contrato. La ve en la renta, todos los meses.

¿Es legal un contrato de 11 meses para no aplicar la LAU?​

No. La duración no cambia la naturaleza del contrato: lo que convierte un alquiler en arrendamiento de vivienda es el uso, no el número de meses. Y la simulación para esquivar una norma tiene nombre propio, fraude de ley, con final previsible en los juzgados y con las costas incluidas para quien lo plantee.

Conviene separar los tres casos. La subida de renta destinada a cubrir el honorario es legal si respeta los límites de precio aplicables, y es la vía que más terreno está ganando. El contrato corto seguido de uno largo es un artefacto que aguanta mal un pleito. La nota de encargo firmada por el inquilino es, para el análisis jurídico que aparece en el hilo, un fraude de ley expresamente prohibido por la norma. Un participante añade la comparación con la ley antitabaco en bares: primero el incumplimiento generalizado, después las multas.

Cómo una subida del 10% convierte al inquilino en pagador de tres comisiones​

Echemos la cuenta del tercer formato. Si el propietario sube la renta un 10% para pagar a la agencia, el inquilino asume ese sobrecoste mientras dure el contrato. En un alquiler de tres años, acaba financiando tres comisiones: dos que revierten al propietario y una para la agencia. Si la broma se prolonga cinco años, el negocio escala solo.

La lista de gastos que el arrendador pone en la balanza no es corta: IBI, comunidad, derramas, lavadora, frigorífico, caldera o pintura. Un caso concreto que circula entre los propietarios habla de un piso alquilado durante años que, entre impuestos y gastos, dejaba menos de 260 euros al mes. Con esas cifras, la decisión de venderlo, de retirarlo del mercado o de mantenerlo cerrado con tres candados no resulta tan excéntrica como parece.

La oferta que desaparece y el espejo argentino​

El hilo trae la advertencia argentina: un 40% de la oferta de larga temporada desapareció en tres años tras intervenir los precios, con inquilinos buscando techo en furgonetas. Es un espejo incómodo y también una analogía con trampa: ningún mercado es idéntico a otro ni las normas tampoco.

Lo que ambos escenarios comparten es el mecanismo. Cuando el retorno esperado cae o la incertidumbre sube, una parte del parque sale del alquiler y se va a la venta o al cajón. Menos oferta, la misma demanda, precios sostenidos.

Por qué los propietarios quitan pisos del mercado​

Un piso pequeño y sin ascensor en un barrio de extrarradio, alquilado durante años a una inquilina que se marchó al aprobar una oposición: entre gastos e impuestos, sus dueños calculaban que no llegaban a 260 euros al mes. Ante el temor a la ocupación y a la nueva norma, lo pusieron a la venta. En lugar de 300 euros mensuales, prefirieron el dinero de golpe.

Enfrente está el argumento contrario, y no es flojo: si alquilar deja de ser rentable, los pisos se venden, aumenta la oferta en propiedad y los precios también ceden. Otra corriente añade que el parque de pequeños arrendadores no tiene poder de mercado real y que compite consigo mismo, mientras la oferta pública de vivienda sigue sin moverse. La diferencia entre las dos tesis no es económica. Es de quién absorbe el coste del ajuste.

Seguridad jurídica: la palanca que todos miran​

Para una parte del análisis, la única vía real de bajar los alquileres pasa por reducir el riesgo del arrendador: poder recuperar la vivienda en plazos razonables ante impago u ocupación, con independencia de la vulnerabilidad acreditada. Sin eso, sostienen, no habrá oferta nueva. Con eso, añaden, los propietarios volverían a competir entre ellos.

Y luego está la política. El tope al alquiler de la nueva ley tiene fecha de caducidad si cambia el color del Gobierno: la promesa de derogarlo ya está sobre la mesa, pendiente de lo que decidan las urnas.

El inquilino, mientras tanto, paga. Y lo hace sin que nadie haya tenido que vulnerar la ley en la mayoría de los casos.