Vuelves a lo mismo, das opción a los ricos, que pueden pagarlo, liberalismo de amiguetes.
El mercado de la vivienda bajo siete llaves
- Autor del tema Rosso
- Fecha de inicio
Cualquier impuesto lo puede pagar el que tiene dinero, eso es cierto, pero no hay que confundir "lo puede pagar" con "no sirve de nada". No es lo mismo.
El impuesto al suelo no funciona expulsando al rico, funciona cambiándole la cuenta.
Hoy acaparar suelo es negocio redondo porque esperar no cuesta nada y el solar sube solo. Con el impuesto, cada año que lo tiene parado le sangra caja. El rico puede pagarlo, sí, pero ya no le compensa, porque la cuenta deja de salir. Le quitas el incentivo, que es justo lo que tú pides, que acaparar no sea rentable.
Y ahora ¿tú crees que prohibir favorece menos al rico? Al revés.
La prohibición la rodea el que tiene abogados, testaferros y sociedades en Luxemburgo. El pequeño cumple la norma; el grande la esquiva con ingeniería que la mayoría no puede pagar. Una prohibición ata al débil y deja libre al fuerte. El impuesto, al menos, lo paga el que se queda el suelo, sea quien sea.
Tu miedo a que los ricos puedan pagarlo se cumple mucho más prohibiendo que gravando.
El impuesto le quita el negocio. La prohibición le pone una valla que salta con una escalera que ya tiene preparada.
Brutal hilo. Gracias. Hemos dejado a los jóvenes en una situación muy difícil, pero luego ves las pintas que llevan y se te pasa
Me alegro de que haya servido.
Y sí, llevamos 40 años reconociendo que el sistema ha perjudicado a los jóvenes y buscándoles un defecto para que duela menos.
Así funciona la cosa, si el excluido tiene la culpa de algo, aunque sea de las pintas, ya no hay que mirar al sistema que lo excluyó.
Las pintas no les han subido el alquiler. El suelo sí.
Ya dije que el liberalismo no funciona, tú tienes una jornada de 8h gracias a los bolcheviques soviéticos.
Franco lo sabía muy bien, por eso impuso la renta antigua franquista, penalizar fiscalmente al acaparador para que no salga rentable acaparar para intermediar y encarecer el arriendo.
Topas los precios y tachan, nadie quiere acumular ladrillo. Fin de la historia.
Porque somos españoles no? O somos judíos? Caretas fuera.
La solución que no grava a nadie y solo construye: el suelo que no se vende dos veces
Las dos soluciones anteriores pedían que la plusvalía de la recalificación volviera a lo público y que el solar ocioso costara dinero cada año.
Esta medida no pide nada a nadie, solo dice que el suelo que ya es público se quede público para siempre. Que lo que se construya encima sea asequible no una vez, sino todas las que haga falta. Que la puerta giratoria que convierte la VPO en activo especulativo quede cerrada con llave.
Es la más fácil de querer y, qué casualidad, la que más interesa enterrar a quien vive del ladrillo.
La trampa que se repite
El parque público español de toda la vida tiene una grieta estructural. Se construye vivienda protegida, se vende con descuento, caduca la calificación y entra al mercado libre. El subsidio entró público; el activo revalorizado sale privado.
Lo vimos con los fondos y la Sareb. Lo vimos en los años 80 con el Plan 18.000 de Madrid, donde el Ayuntamiento cedió suelo público en derecho de superficie y luego acabó vendiéndoselo también a los adjudicatarios.
Puerta giratoria, siempre.
Y esa puerta no es un abuso que se cuela por un descuido, es que la ley la deja abierta. El suelo público de vivienda en España es jurídicamente vendible, y volveré sobre esto más abajo, porque es la pieza que lo explica todo.
La solución no es construir más VPO con la misma trampa. Es cortar la trampa de raíz haciendo que el suelo no salga nunca del balance público. Que el Estado, el municipio o la entidad pública sea dueña del solar para siempre, y que encima se construya vivienda asequible por quien la use, no para especular.
El mecanismo existe y tiene varios nombres.
En Holanda se llama erfpacht. En Alemania, Erbbaurecht. En inglés, Community Land Trust. En España lo tuvimos durante siglos y lo llamábamos enfiteusis. Y hoy lo usa el Ayuntamiento de Barcelona, que cede solares municipales en derecho de superficie a 75 o 99 años, conservando siempre el suelo.
Una advertencia para no vender humo: que el suelo sea público es condición necesaria, no suficiente. Si encima no hay capacidad de construir (costes contenidos, industria, tramitación ágil), el suelo público por sí solo no levanta una sola vivienda. El suelo retenido es lo que cierra el ciclo especulativo; pero producir vivienda sigue dependiendo de todo lo demás. Esto no es una varita mágica, es quitar de la ecuación la pieza que hoy lo envenena.
El ejemplo de Viena
Para que nadie diga que esto es teoría, el ejemplo existe y es demoledor.
Viena tiene 220.000 viviendas de propiedad municipal directa y otras 200.000 de cooperativas de beneficio limitado. En total, cerca del 60% de sus 1,9 millones de habitantes vive en vivienda social o subvencionada. El alquiler en el parque público ronda los 10 euros el metro cuadrado. En Madrid, el mercado libre marca 27. En Barcelona, cerca de 30.
¿Cómo se sostiene? Es un ecosistema fiscal denso, no un truco único: deuda municipal, ingresos del propio suelo, subsidios a la construcción y, entre las piezas más citadas, un impuesto del 1% sobre los salarios que aporta unos 250 millones al año. Y lo lleva haciendo desde los años 20 del siglo pasado, cuando construyó más de 60.000 viviendas en una década. No privatizó el parque en los 90, cuando Berlín y Londres soltaron el suyo al mercado. Y por eso sigue teniendo resuelto el problema que Madrid tiene hace cuarenta años.
No hace falta importar nada exótico, lo que hace falta es decidir que el suelo que ya es nuestro se quede nuestro.
El puente hacia España: Alemania y Barcelona
Quien crea que esto solo funciona con tradición vienesa o cultura nórdica, que mire a Alemania. El Erbbaurecht alemán lleva funcionando desde 1919: el municipio, la iglesia o la fundación conserva el suelo y cobra un canon anual; quien construye encima tiene el edificio durante 75 o 99 años, puede habitarlo, venderlo e hipotecarlo. Múnich cede casi exclusivamente suelo municipal en este régimen desde 2019.
¿Y en España? La herramienta jurídica existe y ya la usamos. El Ayuntamiento de Barcelona cede solares en derecho de superficie a 75 años a cooperativas y promotores sin ánimo de lucro. En marzo de 2026 lanzó un concurso para cinco solares y 625 viviendas, especificando que "durante todo este tiempo el suelo seguirá siendo propiedad municipal". El IMHAB gestiona más de 11.500 viviendas y tiene el objetivo de 15.000 pisos públicos en 2027. El suelo nunca sale.
Y si hace falta profundidad histórica, España tuvo enfiteusis durante siglos. La propiedad dividida entre quien tenía el dominio del suelo y quien lo usaba era la norma en la Corona de Aragón, en Galicia, en buena parte del territorio. Las desamortizaciones del siglo XIX la liquidaron en nombre del liberalismo de propiedad plena. La pregunta que repito desde el primer post: no por qué Holanda tiene erfpacht. Es por qué nosotros abolimos la enfiteusis.
Las objeciones honestas: Amsterdam y Singapur
Entonces si funciona tan bien, ¿por qué no está en todas partes? Porque tiene dos problemas reales que conviene no esconder.
El primero, la revisión del canon en Ámsterdam. Más del 80% del suelo de la ciudad lleva en manos municipales desde 1896. Funciona. Pero cuando vence el periodo del contrato y el municipio recalcula el canon según el valor actualizado del suelo, el resultado puede ser brutal: hay casos documentados de cánones que pasaron de 315 a 35.000 euros al año porque el precio del suelo se disparó con el mercado. La asociación de afectados lleva años pidiendo reformas.
¿Es un fallo del principio? No. Es un fallo del mecanismo: revisar el canon según el valor de mercado reproduce exactamente lo que el sistema quería evitar. La solución es el canon indexado solo a inflación, que Ámsterdam introdujo para los contratos nuevos desde 2016. El principio no falla; falla cómo se fija y revisa el precio.
El segundo, los 99 años de Singapur. El 78% de la población vive en viviendas del Estado en régimen de arrendamiento de 99 años. Funciona a escala impresionante. Pero cuando quedan menos de 60 años de contrato, el valor de la vivienda empieza a caer; al vencer, el suelo revierte al Estado y el valor es cero. Y como el Estado permite un mercado secundario muy activo de esos arrendamientos, las familias que trataron la vivienda como inversión sienten que tienen algo que se devalúa.
¿Es un fallo del principio? Tampoco. Es que el sistema dejó que la vivienda actuara como activo especulativo en la reventa.
El diseño correcto es uno donde la vivienda no es un activo de inversión sino un derecho de uso.
Lo que hacen los Community Land Trusts americanos y el modelo barcelonés de cooperativas en cesión de uso.
En España está empezando: lo que hay ahora mismo
No es ciencia ficción ni propuesta de papel, hay proyectos en marcha. Pero conviene decirlo con precisión: son operaciones concretas, no todavía un cambio de régimen como el de Viena. Son la dirección correcta, no la meta alcanzada.
La Operación Campamento en Madrid: 10.700 viviendas en 211 hectáreas de antiguos cuarteles del Ministerio de Defensa, con el Estado dueño del 97,7% del suelo. El Ministerio ha comprometido que todas sean asequibles, con obras previstas para arrancar en 2027. Es la mayor intervención pública en vivienda de la historia reciente del país. (el modelo aún admite vender parcelas; que sea de verdad permanente depende de que la ley lo blinde, y eso todavía no está cerrado.)
En Sevilla, el Regimiento de Artillería Daoíz y Velarde: 948 viviendas asequibles sobre antiguos cuarteles del Estado, con obras de urbanización iniciadas en julio de 2025.
En Málaga, Buenavista: 1.362 viviendas protegidas sobre suelo de Defensa, urbanización aprobada en mayo de 2026.
En Bilbao, Astut: 5.670 viviendas sobre antiguo suelo portuario público, obras iniciadas en marzo de 2026.
En Ibiza, el cuartel Ca n'Escandell: 532 viviendas, 464 asequibles, en construcción.
Y CASA 47, la entidad estatal creada en diciembre de 2025 con la promesa de que su suelo "no se privatice nunca": 171 viviendas piloto ya sorteadas en mayo de 2026 entre 7.169 solicitudes, en Vigo, Valencia y Asturias, a precios entre un 35% y un 40% por debajo del mercado libre de cada zona. Contratos de hasta 75 años. Pero ojo con la letra pequeña: ese "para siempre" es, de momento, una promesa política, no un candado legal. CASA 47 nació de un Real Decreto que renombró la antigua SEPES, y un Real Decreto lo deroga otro Real Decreto. Su propio estatuto la faculta para enajenar suelo. El suelo es del Estado hoy; que lo siga siendo mañana depende de quien gobierne, no de la ley.
Por qué España no lo tiene a escala: la puerta que la ley deja abierta
Aquí está la pieza que lo explica todo, y es jurídica. En España, los bienes públicos se dividen en dos clases:
- Los demaniales (una playa, una calle, una plaza) son inalienables por ley: no se pueden vender, punto.
- Los patrimoniales, que aunque sean públicos, sí se pueden vender.
Pues bien, el suelo público de vivienda no es demanial. Es patrimonial, vendible por diseño.
Eso cambia toda la conversación. Cuando un ayuntamiento malvende su suelo, no está cometiendo un abuso que la ley castigue, está usando una opción que la ley le da.
Es más, el texto refundido de la Ley de Suelo permite expresamente destinar el Patrimonio Municipal de Suelo a pagar deuda del ayuntamiento. Una vía de descapitalización firmada por el legislador. El Tribunal de Cuentas lleva años fiscalizando cómo los consistorios vacían esos patrimonios, y el problema no es que incumplan la ley, es que la ley se lo permite.
Por eso lo que un gobierno blinda, otro lo malvende. No hay candado. Y la prueba más clara es comparar dos ciudades con el mismo marco legal: Viena conservó sus 220.000 viviendas públicas, y Berlín, en 2004, vendió 65.700 de golpe al fondo Goldman Sachs. Ninguna ley se lo impidió a Berlín. La diferencia entre las dos no fue jurídica, fue política. Donde la voluntad aguantó, el parque sobrevivió. Donde cedió, se malvendió a precio de saldo.
Y cuando alguien intenta de verdad cerrar la puerta, se ve quién estaba del otro lado.
Esta misma semana, Navarra ha aprobado que sus viviendas protegidas de alquiler no puedan salir nunca al mercado libre, ni siquiera las que ya tenían fecha de caducidad: 2.248 viviendas que iban a privatizarse y ya no lo harán. Cerrar la puerta giratoria hacia atrás. Y en cuestión de horas, la patronal de constructores ha respondido con la palabra mágica: "inseguridad jurídica".
De eso, y de quién la usa y para qué, va el último post de este hilo.
A quién le duele esta medida
Esta es la solución más fácil de defender públicamente, la que no asusta a nadie con impuestos ni con expropiaciones. Y por eso mismo es la que más resistencia genera en silencio.
Al promotor que vive del ciclo de escasez le conviene que no haya competencia pública asequible permanente.
Al fondo que compró carteras de la Sareb le conviene que CASA 47 fracase.
Al ayuntamiento que vive de malvender su Patrimonio Municipal del Suelo le conviene que la ley no cambie.
Al político que quiere privatizar lo construido a los quince años le conviene que la calificación caduque.
Ninguno de ellos saldrá a decir "no queremos parque permanente".
Saldrán a decir "es ineficiente", "el Estado no sabe gestionar", "los recursos públicos son escasos". Que traducido significa que "no queremos que deje de ser rentable el ciclo que nos alimenta".
Viena no demuestra que el Estado lo hace todo mejor, demuestra que cuando el suelo no se vende, la vivienda no especula. Y cuando la vivienda no especula, una ciudad puede tener al 60% de su población con techo digno a 10 euros el metro cuadrado durante un siglo.
La diferencia entre Viena y nosotros no es una ley, es un siglo de no abrir la puerta. La pregunta nunca fue si es posible sino quién tiene interés en que no ocurra, y cuánto tiempo seguimos dejándole ganar.
En el próximo y último post del arco veremos quién bloquea todo esto, por qué lleva cuarenta años funcionando, y qué significa de verdad la "seguridad jurídica" que se invoca para mantener la puerta abierta.
Las dos soluciones anteriores pedían que la plusvalía de la recalificación volviera a lo público y que el solar ocioso costara dinero cada año.
Esta medida no pide nada a nadie, solo dice que el suelo que ya es público se quede público para siempre. Que lo que se construya encima sea asequible no una vez, sino todas las que haga falta. Que la puerta giratoria que convierte la VPO en activo especulativo quede cerrada con llave.
Es la más fácil de querer y, qué casualidad, la que más interesa enterrar a quien vive del ladrillo.
La trampa que se repite
El parque público español de toda la vida tiene una grieta estructural. Se construye vivienda protegida, se vende con descuento, caduca la calificación y entra al mercado libre. El subsidio entró público; el activo revalorizado sale privado.
Lo vimos con los fondos y la Sareb. Lo vimos en los años 80 con el Plan 18.000 de Madrid, donde el Ayuntamiento cedió suelo público en derecho de superficie y luego acabó vendiéndoselo también a los adjudicatarios.
Puerta giratoria, siempre.
Y esa puerta no es un abuso que se cuela por un descuido, es que la ley la deja abierta. El suelo público de vivienda en España es jurídicamente vendible, y volveré sobre esto más abajo, porque es la pieza que lo explica todo.
La solución no es construir más VPO con la misma trampa. Es cortar la trampa de raíz haciendo que el suelo no salga nunca del balance público. Que el Estado, el municipio o la entidad pública sea dueña del solar para siempre, y que encima se construya vivienda asequible por quien la use, no para especular.
El mecanismo existe y tiene varios nombres.
En Holanda se llama erfpacht. En Alemania, Erbbaurecht. En inglés, Community Land Trust. En España lo tuvimos durante siglos y lo llamábamos enfiteusis. Y hoy lo usa el Ayuntamiento de Barcelona, que cede solares municipales en derecho de superficie a 75 o 99 años, conservando siempre el suelo.
Una advertencia para no vender humo: que el suelo sea público es condición necesaria, no suficiente. Si encima no hay capacidad de construir (costes contenidos, industria, tramitación ágil), el suelo público por sí solo no levanta una sola vivienda. El suelo retenido es lo que cierra el ciclo especulativo; pero producir vivienda sigue dependiendo de todo lo demás. Esto no es una varita mágica, es quitar de la ecuación la pieza que hoy lo envenena.
El ejemplo de Viena
Para que nadie diga que esto es teoría, el ejemplo existe y es demoledor.
Viena tiene 220.000 viviendas de propiedad municipal directa y otras 200.000 de cooperativas de beneficio limitado. En total, cerca del 60% de sus 1,9 millones de habitantes vive en vivienda social o subvencionada. El alquiler en el parque público ronda los 10 euros el metro cuadrado. En Madrid, el mercado libre marca 27. En Barcelona, cerca de 30.
¿Cómo se sostiene? Es un ecosistema fiscal denso, no un truco único: deuda municipal, ingresos del propio suelo, subsidios a la construcción y, entre las piezas más citadas, un impuesto del 1% sobre los salarios que aporta unos 250 millones al año. Y lo lleva haciendo desde los años 20 del siglo pasado, cuando construyó más de 60.000 viviendas en una década. No privatizó el parque en los 90, cuando Berlín y Londres soltaron el suyo al mercado. Y por eso sigue teniendo resuelto el problema que Madrid tiene hace cuarenta años.
No hace falta importar nada exótico, lo que hace falta es decidir que el suelo que ya es nuestro se quede nuestro.
El puente hacia España: Alemania y Barcelona
Quien crea que esto solo funciona con tradición vienesa o cultura nórdica, que mire a Alemania. El Erbbaurecht alemán lleva funcionando desde 1919: el municipio, la iglesia o la fundación conserva el suelo y cobra un canon anual; quien construye encima tiene el edificio durante 75 o 99 años, puede habitarlo, venderlo e hipotecarlo. Múnich cede casi exclusivamente suelo municipal en este régimen desde 2019.
¿Y en España? La herramienta jurídica existe y ya la usamos. El Ayuntamiento de Barcelona cede solares en derecho de superficie a 75 años a cooperativas y promotores sin ánimo de lucro. En marzo de 2026 lanzó un concurso para cinco solares y 625 viviendas, especificando que "durante todo este tiempo el suelo seguirá siendo propiedad municipal". El IMHAB gestiona más de 11.500 viviendas y tiene el objetivo de 15.000 pisos públicos en 2027. El suelo nunca sale.
Y si hace falta profundidad histórica, España tuvo enfiteusis durante siglos. La propiedad dividida entre quien tenía el dominio del suelo y quien lo usaba era la norma en la Corona de Aragón, en Galicia, en buena parte del territorio. Las desamortizaciones del siglo XIX la liquidaron en nombre del liberalismo de propiedad plena. La pregunta que repito desde el primer post: no por qué Holanda tiene erfpacht. Es por qué nosotros abolimos la enfiteusis.
Las objeciones honestas: Amsterdam y Singapur
Entonces si funciona tan bien, ¿por qué no está en todas partes? Porque tiene dos problemas reales que conviene no esconder.
El primero, la revisión del canon en Ámsterdam. Más del 80% del suelo de la ciudad lleva en manos municipales desde 1896. Funciona. Pero cuando vence el periodo del contrato y el municipio recalcula el canon según el valor actualizado del suelo, el resultado puede ser brutal: hay casos documentados de cánones que pasaron de 315 a 35.000 euros al año porque el precio del suelo se disparó con el mercado. La asociación de afectados lleva años pidiendo reformas.
¿Es un fallo del principio? No. Es un fallo del mecanismo: revisar el canon según el valor de mercado reproduce exactamente lo que el sistema quería evitar. La solución es el canon indexado solo a inflación, que Ámsterdam introdujo para los contratos nuevos desde 2016. El principio no falla; falla cómo se fija y revisa el precio.
El segundo, los 99 años de Singapur. El 78% de la población vive en viviendas del Estado en régimen de arrendamiento de 99 años. Funciona a escala impresionante. Pero cuando quedan menos de 60 años de contrato, el valor de la vivienda empieza a caer; al vencer, el suelo revierte al Estado y el valor es cero. Y como el Estado permite un mercado secundario muy activo de esos arrendamientos, las familias que trataron la vivienda como inversión sienten que tienen algo que se devalúa.
¿Es un fallo del principio? Tampoco. Es que el sistema dejó que la vivienda actuara como activo especulativo en la reventa.
El diseño correcto es uno donde la vivienda no es un activo de inversión sino un derecho de uso.
Lo que hacen los Community Land Trusts americanos y el modelo barcelonés de cooperativas en cesión de uso.
En España está empezando: lo que hay ahora mismo
No es ciencia ficción ni propuesta de papel, hay proyectos en marcha. Pero conviene decirlo con precisión: son operaciones concretas, no todavía un cambio de régimen como el de Viena. Son la dirección correcta, no la meta alcanzada.
La Operación Campamento en Madrid: 10.700 viviendas en 211 hectáreas de antiguos cuarteles del Ministerio de Defensa, con el Estado dueño del 97,7% del suelo. El Ministerio ha comprometido que todas sean asequibles, con obras previstas para arrancar en 2027. Es la mayor intervención pública en vivienda de la historia reciente del país. (el modelo aún admite vender parcelas; que sea de verdad permanente depende de que la ley lo blinde, y eso todavía no está cerrado.)
En Sevilla, el Regimiento de Artillería Daoíz y Velarde: 948 viviendas asequibles sobre antiguos cuarteles del Estado, con obras de urbanización iniciadas en julio de 2025.
En Málaga, Buenavista: 1.362 viviendas protegidas sobre suelo de Defensa, urbanización aprobada en mayo de 2026.
En Bilbao, Astut: 5.670 viviendas sobre antiguo suelo portuario público, obras iniciadas en marzo de 2026.
En Ibiza, el cuartel Ca n'Escandell: 532 viviendas, 464 asequibles, en construcción.
Y CASA 47, la entidad estatal creada en diciembre de 2025 con la promesa de que su suelo "no se privatice nunca": 171 viviendas piloto ya sorteadas en mayo de 2026 entre 7.169 solicitudes, en Vigo, Valencia y Asturias, a precios entre un 35% y un 40% por debajo del mercado libre de cada zona. Contratos de hasta 75 años. Pero ojo con la letra pequeña: ese "para siempre" es, de momento, una promesa política, no un candado legal. CASA 47 nació de un Real Decreto que renombró la antigua SEPES, y un Real Decreto lo deroga otro Real Decreto. Su propio estatuto la faculta para enajenar suelo. El suelo es del Estado hoy; que lo siga siendo mañana depende de quien gobierne, no de la ley.
Por qué España no lo tiene a escala: la puerta que la ley deja abierta
Aquí está la pieza que lo explica todo, y es jurídica. En España, los bienes públicos se dividen en dos clases:
- Los demaniales (una playa, una calle, una plaza) son inalienables por ley: no se pueden vender, punto.
- Los patrimoniales, que aunque sean públicos, sí se pueden vender.
Pues bien, el suelo público de vivienda no es demanial. Es patrimonial, vendible por diseño.
Eso cambia toda la conversación. Cuando un ayuntamiento malvende su suelo, no está cometiendo un abuso que la ley castigue, está usando una opción que la ley le da.
Es más, el texto refundido de la Ley de Suelo permite expresamente destinar el Patrimonio Municipal de Suelo a pagar deuda del ayuntamiento. Una vía de descapitalización firmada por el legislador. El Tribunal de Cuentas lleva años fiscalizando cómo los consistorios vacían esos patrimonios, y el problema no es que incumplan la ley, es que la ley se lo permite.
Por eso lo que un gobierno blinda, otro lo malvende. No hay candado. Y la prueba más clara es comparar dos ciudades con el mismo marco legal: Viena conservó sus 220.000 viviendas públicas, y Berlín, en 2004, vendió 65.700 de golpe al fondo Goldman Sachs. Ninguna ley se lo impidió a Berlín. La diferencia entre las dos no fue jurídica, fue política. Donde la voluntad aguantó, el parque sobrevivió. Donde cedió, se malvendió a precio de saldo.
Y cuando alguien intenta de verdad cerrar la puerta, se ve quién estaba del otro lado.
Esta misma semana, Navarra ha aprobado que sus viviendas protegidas de alquiler no puedan salir nunca al mercado libre, ni siquiera las que ya tenían fecha de caducidad: 2.248 viviendas que iban a privatizarse y ya no lo harán. Cerrar la puerta giratoria hacia atrás. Y en cuestión de horas, la patronal de constructores ha respondido con la palabra mágica: "inseguridad jurídica".
De eso, y de quién la usa y para qué, va el último post de este hilo.
A quién le duele esta medida
Esta es la solución más fácil de defender públicamente, la que no asusta a nadie con impuestos ni con expropiaciones. Y por eso mismo es la que más resistencia genera en silencio.
Al promotor que vive del ciclo de escasez le conviene que no haya competencia pública asequible permanente.
Al fondo que compró carteras de la Sareb le conviene que CASA 47 fracase.
Al ayuntamiento que vive de malvender su Patrimonio Municipal del Suelo le conviene que la ley no cambie.
Al político que quiere privatizar lo construido a los quince años le conviene que la calificación caduque.
Ninguno de ellos saldrá a decir "no queremos parque permanente".
Saldrán a decir "es ineficiente", "el Estado no sabe gestionar", "los recursos públicos son escasos". Que traducido significa que "no queremos que deje de ser rentable el ciclo que nos alimenta".
Viena no demuestra que el Estado lo hace todo mejor, demuestra que cuando el suelo no se vende, la vivienda no especula. Y cuando la vivienda no especula, una ciudad puede tener al 60% de su población con techo digno a 10 euros el metro cuadrado durante un siglo.
La diferencia entre Viena y nosotros no es una ley, es un siglo de no abrir la puerta. La pregunta nunca fue si es posible sino quién tiene interés en que no ocurra, y cuánto tiempo seguimos dejándole ganar.
En el próximo y último post del arco veremos quién bloquea todo esto, por qué lleva cuarenta años funcionando, y qué significa de verdad la "seguridad jurídica" que se invoca para mantener la puerta abierta.
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¿Y si se aplicaran las diez medidas mañana? Las dos velocidades del ajuste
La pregunta lógica después del decálogo es qué pasaría si se aplicaran las diez medidas a la vez, desde mañana.
La respuesta honesta exige separar dos relojes: el del precio y el de la oferta física.
Se mueven a velocidades distintas, y confundirlos es lo que produce tanto el optimismo ingenuo como el derrotismo del "esto tardaría décadas".
Primeros meses: el precio se mueve antes que el ladrillo
Lo contraintuitivo es que las medidas más rápidas no son las que construyen, son las que encarecen retener y las que tocan el crédito.
El precio de la vivienda no depende del stock a corto plazo, depende del crédito y de la demanda solvente, y esos dos se pueden mover en meses.
La evidencia es abundante y reciente. Canadá corrigió un 17% desde el pico de marzo de 2022 a diciembre de 2024, sin construir nada nuevo, solo porque su banco central subió los tipos del 0,25% al 5%.
Nueva Zelanda cayó un 14% nacional en año y medio por la misma vía, con Auckland y Wellington en el entorno del 20%.
Conviene subrayar el dato que desmonta la coartada habitual: la prohibición canadiense de comprar a extranjeros tuvo, en palabras del propio sector, un efecto "prácticamente nulo" sobre los precios. No fue el veto al guiri lo que corrigió el mercado, fue el crédito.
Lo mismo, en negativo, ocurrió aquí entre 2007 y 2013: España cayó un 35-45% de media y hasta un 50% en la costa sin que se dejara de construir por falta de suelo, sino porque el crédito se cerró.
Aplicado al decálogo, el control macroprudencial y el fin de las hipotecas al 100% enfriarían la demanda especulativa casi de inmediato.
Y la penalización de la retención actúa por una vía aún más rápida, la del anuncio. En Irlanda, el solo anuncio del impuesto al suelo retenido hizo caer el precio del suelo zonificado un 6% y disparar las ventas un 30% en 2024, antes de cobrarse el primer euro. Cuando retener deja de ser gratis, el que está sentado sobre un solar o un piso vacío recalcula esa misma semana.
De dos a cinco años: cambia el régimen, todavía no el volumen
Aquí entran las medidas de incentivo estructural.
La captura de plusvalía y el suelo público en derecho de superficie empiezan a alimentar un parque que no se privatiza.
Los plazos vinculantes y el fin del veto municipal empiezan a desatascar planeamientos parados, aunque sin milagros: un PGOU que hoy tarda quince años no se revisa en uno por decreto.
El objetivo realista es comprimir esos plazos hacia el rango de los tres a seis años, que es donde los sitúa la reforma holandesa de tramitación.
En este tramo la oferta nueva todavía no ha aterrizado en volumen, porque del visado al ladrillo entregado pasan en España de dos a cuatro años de obra más el ciclo previo de suelo. Pero el precio sigue moderándose, porque lo que se ha roto es la expectativa.
Cuando el mercado deja de creer que el ladrillo sube siempre, la demanda especulativa se retira y queda la demanda real, que es solvente a precios más bajos.
El cambio psicológico llega antes que el físico.
De cinco a quince años: la oferta física por fin pesa
Es el horizonte en que la construcción nueva aterriza en volumen y el sistema converge hacia el modelo descrito ya en este hilo: un parque asequible que actúa de estabilizador, suelo que no se vende dos veces, vivienda que vuelve a ser bien de uso antes que activo.
Que el suelo abundante produce oferta cuando se le deja no es teoría: Tokio inició en una sola ciudad 142.000 viviendas en un año, más que toda Inglaterra.
El ratio de años de salario por vivienda, hoy por encima de los doce en Madrid, tendería a recuperar niveles soportables.
La emancipación juvenil, hoy en el 15% (mínimo histórico desde que hay registro, frente al 26% de 2008), volvería a subir.
Gradualmente, no de golpe
Aplicar las diez medidas desde mañana es un experimento mental, no una propuesta literal, y conviene decir por qué.
Penalizar la retención de stock de golpe, con todo a la vez, podría provocar una salida desordenada que tumbe los precios más rápido de lo deseable. Y el primer perjudicado de un desplome brusco no es el rentista de la tercera categoría, que tiene espalda financiera para absorberlo, sino el propietario único, cuyo patrimonio está calculado sobre tasaciones infladas.
Por eso la OCDE recomienda implementar estas reformas de forma gradual, con tipos crecientes y cláusulas de transición; es la diferencia entre el ajuste ordenado de Canadá y Nueva Zelanda, controlado vía tipos, y el desplome desordenado de Irlanda en 2008, que se llevó por delante a justos y pecadores.
Quedan además tres límites que ninguna de las diez medidas resuelve por sí sola, y que sería deshonesto ocultar.
La capacidad física de construir tiene un techo: España necesita del orden de 700.000 trabajadores en el sector, y el suelo barato no levanta casas si no hay quien las construya.
El ajuste de precios, por ordenado que sea, reduce el patrimonio nominal del 75% propietario, y eso es políticamente artefacto peligroso aunque sea económicamente sano.
Y la pieza monetaria, el crédito europeo y el peso del ladrillo en la riqueza de los hogares de toda la eurozona, no la decide España sola.
En resumen, las diez medidas no abaratan la vivienda de un día para otro, pero romperían en meses la expectativa de que subirá siempre, que es lo que de verdad infla el precio, y en una década reconstruirían un mercado donde un sueldo medio vuelve a alcanzar para un techo.
El precio se mueve antes que el ladrillo.
Lo que falta no es saber cómo, ni cuánto tarda. Es poner en marcha el reloj.
La pregunta lógica después del decálogo es qué pasaría si se aplicaran las diez medidas a la vez, desde mañana.
La respuesta honesta exige separar dos relojes: el del precio y el de la oferta física.
Se mueven a velocidades distintas, y confundirlos es lo que produce tanto el optimismo ingenuo como el derrotismo del "esto tardaría décadas".
Primeros meses: el precio se mueve antes que el ladrillo
Lo contraintuitivo es que las medidas más rápidas no son las que construyen, son las que encarecen retener y las que tocan el crédito.
El precio de la vivienda no depende del stock a corto plazo, depende del crédito y de la demanda solvente, y esos dos se pueden mover en meses.
La evidencia es abundante y reciente. Canadá corrigió un 17% desde el pico de marzo de 2022 a diciembre de 2024, sin construir nada nuevo, solo porque su banco central subió los tipos del 0,25% al 5%.
Nueva Zelanda cayó un 14% nacional en año y medio por la misma vía, con Auckland y Wellington en el entorno del 20%.
Conviene subrayar el dato que desmonta la coartada habitual: la prohibición canadiense de comprar a extranjeros tuvo, en palabras del propio sector, un efecto "prácticamente nulo" sobre los precios. No fue el veto al guiri lo que corrigió el mercado, fue el crédito.
Lo mismo, en negativo, ocurrió aquí entre 2007 y 2013: España cayó un 35-45% de media y hasta un 50% en la costa sin que se dejara de construir por falta de suelo, sino porque el crédito se cerró.
Aplicado al decálogo, el control macroprudencial y el fin de las hipotecas al 100% enfriarían la demanda especulativa casi de inmediato.
Y la penalización de la retención actúa por una vía aún más rápida, la del anuncio. En Irlanda, el solo anuncio del impuesto al suelo retenido hizo caer el precio del suelo zonificado un 6% y disparar las ventas un 30% en 2024, antes de cobrarse el primer euro. Cuando retener deja de ser gratis, el que está sentado sobre un solar o un piso vacío recalcula esa misma semana.
De dos a cinco años: cambia el régimen, todavía no el volumen
Aquí entran las medidas de incentivo estructural.
La captura de plusvalía y el suelo público en derecho de superficie empiezan a alimentar un parque que no se privatiza.
Los plazos vinculantes y el fin del veto municipal empiezan a desatascar planeamientos parados, aunque sin milagros: un PGOU que hoy tarda quince años no se revisa en uno por decreto.
El objetivo realista es comprimir esos plazos hacia el rango de los tres a seis años, que es donde los sitúa la reforma holandesa de tramitación.
En este tramo la oferta nueva todavía no ha aterrizado en volumen, porque del visado al ladrillo entregado pasan en España de dos a cuatro años de obra más el ciclo previo de suelo. Pero el precio sigue moderándose, porque lo que se ha roto es la expectativa.
Cuando el mercado deja de creer que el ladrillo sube siempre, la demanda especulativa se retira y queda la demanda real, que es solvente a precios más bajos.
El cambio psicológico llega antes que el físico.
De cinco a quince años: la oferta física por fin pesa
Es el horizonte en que la construcción nueva aterriza en volumen y el sistema converge hacia el modelo descrito ya en este hilo: un parque asequible que actúa de estabilizador, suelo que no se vende dos veces, vivienda que vuelve a ser bien de uso antes que activo.
Que el suelo abundante produce oferta cuando se le deja no es teoría: Tokio inició en una sola ciudad 142.000 viviendas en un año, más que toda Inglaterra.
El ratio de años de salario por vivienda, hoy por encima de los doce en Madrid, tendería a recuperar niveles soportables.
La emancipación juvenil, hoy en el 15% (mínimo histórico desde que hay registro, frente al 26% de 2008), volvería a subir.
Gradualmente, no de golpe
Aplicar las diez medidas desde mañana es un experimento mental, no una propuesta literal, y conviene decir por qué.
Penalizar la retención de stock de golpe, con todo a la vez, podría provocar una salida desordenada que tumbe los precios más rápido de lo deseable. Y el primer perjudicado de un desplome brusco no es el rentista de la tercera categoría, que tiene espalda financiera para absorberlo, sino el propietario único, cuyo patrimonio está calculado sobre tasaciones infladas.
Por eso la OCDE recomienda implementar estas reformas de forma gradual, con tipos crecientes y cláusulas de transición; es la diferencia entre el ajuste ordenado de Canadá y Nueva Zelanda, controlado vía tipos, y el desplome desordenado de Irlanda en 2008, que se llevó por delante a justos y pecadores.
Quedan además tres límites que ninguna de las diez medidas resuelve por sí sola, y que sería deshonesto ocultar.
La capacidad física de construir tiene un techo: España necesita del orden de 700.000 trabajadores en el sector, y el suelo barato no levanta casas si no hay quien las construya.
El ajuste de precios, por ordenado que sea, reduce el patrimonio nominal del 75% propietario, y eso es políticamente artefacto peligroso aunque sea económicamente sano.
Y la pieza monetaria, el crédito europeo y el peso del ladrillo en la riqueza de los hogares de toda la eurozona, no la decide España sola.
En resumen, las diez medidas no abaratan la vivienda de un día para otro, pero romperían en meses la expectativa de que subirá siempre, que es lo que de verdad infla el precio, y en una década reconstruirían un mercado donde un sueldo medio vuelve a alcanzar para un techo.
El precio se mueve antes que el ladrillo.
Lo que falta no es saber cómo, ni cuánto tarda. Es poner en marcha el reloj.
Última edición:
El candado no lo cierras tú. Lo cierran por ti, y tú montas guardia
A lo largo de este hilo hemos ido abriendo cerraduras.
Vimos que el problema no es solo la oferta, sino quién captura el valor del suelo, y lo pusimos en cifra: 1,35 billones de euros de plusvalía generada por decisión pública entre 1980 y 2025, más de un billón patrimonializado en manos privadas sin que nadie lo produjera.
La cifra exacta se puede discutir; el orden de magnitud, no. Hablamos de una masa de riqueza comparable a casi un PIB entero y al 83% de toda la deuda pública española, creada en su mayor parte por tres palancas accionadas a la vez entre 1996 y 2010: la Ley del Suelo del 98, el euro barato y los PGOU de Madrid y Barcelona.
Vimos que no es un fracaso español sino un equilibrio de toda la eurozona, donde el ladrillo es el 57% de la riqueza de los hogares y ningún actor con poder gana construyendo lo suficiente.
Vimos que la ley, sola, no ha levantado vivienda suficiente en cuatro siglos, de las casas a la malicia de Felipe II a las SOCIMIs de Blackstone, porque siempre depende del actor capturado: el ayuntamiento que cobra más con el solar vacío que con el edificado.
Vimos que el sistema fiscal premia retener y castiga producir.
Y vimos que las soluciones existen, que funcionan, que Harrisburg, Tokio, Irlanda, Vancouver y Viena hacen que retener salga más caro que construir sin pedirle permiso a ningún alcalde.
La conclusión, después de todo eso, es que no falta diagnóstico ni faltan mecanismos. La pregunta dejó de ser si se puede hace muchos posts. La pregunta es por qué no se quiere, y la respuesta tiene un nombre, un perfil y una dirección. No es difusa.
El barrio de Salamanca no es una mina de oro. Es una decisión
El piso de Núñez de Balboa que cuesta 10.000 el metro no está sobre una veta de oro ni sobre una fuente milagrosa. No hay nada físicamente sagrado en esa parcela. Densidad, buena arquitectura, metro, servicios, arbolado, seguridad y mezcla urbana se pueden reproducir en otros barrios.
No todo es reproducible, la centralidad histórica pesa, pero sí lo bastante para que la diferencia de precio sea decisión de planeamiento, no geología.
Si el Ayuntamiento quisiera producir más ciudad buena en Villaverde, Vallecas o donde el plan permita crecer, parte de esa prima caería. No desaparecería el barrio de Salamanca, pero dejaría de ser un monopolio artificial tan rentable.
Y por no hacerse, el propietario de esa parcela cobra la renta de una escasez que no creó: no puso el metro, no plantó los árboles, no diseñó las reaccionariodas. Eso no es mercado. Es renta económica en estado puro, escasez fabricada que alguien recauda sin producir nada.
Quién cierra de verdad el candado
Aquí conviene no mentir ni a la baja ni al alza, porque ya lo precisamos en este hilo. El 75% de propietarios no es un bloque homogéneo. Hay tres figuras, y solo una es el cerrojo.
El propietario de una sola vivienda, que es la inmensa mayoría, no captura como rentista. Tiene una plusvalía latente, sí, su piso sube en Idealista cada año; pero no una renta líquida, porque no puede cobrarla sin vender, mudarse o endeudarse sobre su propia casa. Defiende un número que no se embolsa mientras necesite un techo, no es el guardián del candado. Es, si acaso, el primero al que una corrección dejaría con un patrimonio mucho menos brillante de lo que parecía, porque su riqueza está calculada sobre tasaciones que también pueden bajar.
Entre medias está el pequeño rentista, quien heredó un piso, alquila una segunda vivienda o completa la pensión con una renta. Captura parte del sistema, sí, pero no lo diseña ni lo dirige. Es beneficiario, no arquitecto. El cerrojo está más arriba.
El guardián estructural es la tercera figura: el que tiene tres, diez, cien viviendas. El fondo que compró a Sareb al 30% del valor contable y monetiza la plusvalía hoy. La SOCIMI que tributa al 0% en Sociedades por retener en alquiler mientras la promotora que construye paga el 25%. El que en los tramos altos del IRPF depende en un 35% de rentas inmobiliarias frente al 7% del contribuyente medio. Ese segmento sí captura sistemáticamente, sí se organiza, sí financia los lobbies sectoriales, y sí tiene una dirección postal. Ese es el que cierra el candado. No el vecino con su único piso sino el que tiene la escalera entera.
Y la genialidad del sistema, lo que lo hace durar cuatro siglos sin que nadie lo dirija, es que el guardián estructural no necesita defender el candado en persona. Lo defiende por él el propietario único, movilizado vecinalmente contra la torre que le taparía las vistas, contra la VPO que degradaría el barrio, convencido de que protege su patrimonio, protege el de otro.
El rentista profesional se beneficia del bloqueo sin haber tenido que organizarlo, porque hay millones de propietarios de a pie haciéndole la guardia gratis, persuadidos de que la caja que vigilan es suya.
Lo que pasa cuando alguien intenta forzar la cerradura
No es teoría. Esta misma semana, Navarra ha aprobado que sus viviendas protegidas de alquiler no puedan volver al mercado libre, ni siquiera las que ya tenían fecha de caducidad. Y en horas se activó el sistema entero: "inseguridad jurídica", recurso de constitucionalidad, precedente catalán.
Fíjate en la palabra que usaron para frenarlo, seguridad jurídica, y pregúntate de quién, no la del que lleva veinte años de alquiler con miedo a que lo echen, sino la del que contaba con vender esa vivienda al mercado libre. El concepto está calibrado para proteger al que ya tiene.
Y el detalle que lo retrata todo, el gobierno vendió la ley como un muro contra los fondos extranjeros, pero según las cifras de la propia patronal los fondos solo tendrían 67 viviendas afectadas, frente a más de mil de promotoras locales. El señuelo del de fuera tapando, una vez más, al capturador de casa.
Por qué dura cuatro siglos, y qué lo rompería
Porque el reparto es cómodo y no necesita conspiración, solo que cada uno siga su incentivo.
Arriba, un grupo reducido que captura la renta del suelo y sabe exactamente lo que hace.
En medio, millones de propietarios de a pie a los que se ha convencido de que su número de Idealista es su plan de pensiones. Y a esa mayoría se le ofrece, temporada tras temporada, un culpable más fácil de mirar que el rentista: el forastero, el joven, el okupa, el fondo de las películas. Para que señale a la fila de al lado y no a la estructura que le sube el alquiler a sus descendientes mientras le infla un activo que no puede gastar.
El tamaño del engaño se ve en la proporción.
El Plan de Vivienda del Estado moviliza 7.000 millones y la plusvalía capturada del suelo que hemos estimado en este hilo son 1,35 billones: ciento noventa y tres veces más. Esa es la distancia entre lo que finge hacerse y lo que de verdad está en juego. Se discuten ayudas, bonos y planes como si ahí estuviera el centro del tablero, mientras el tablero entero es el suelo.
Y hay un cuarto en esta foto al que el hilo entero ha estado mirando sin nombrarlo: el que no tiene piso.
Uno de cada cuatro hogares ya, y subiendo cada año que la emancipación se retrat. No tiene escalera que defender ni número que proteger; tiene un alquiler que se come media nómina y una entrada que nunca ahorra. Hoy es minoría sin voz orgánica, pero la propiedad ha caído del 80% al 74% en quince años, y el día que ese 25% cruce el umbral en que a algún partido le salga rentable representarlo, el cálculo electoral que sostiene el bloqueo se invierte. Y dentro de ese 25%, con nombre y apellido, están los descendientes del propietario único.
Lo que rompe ese equilibrio no es un político valiente; el más honrado, dentro de esta estructura, haría lo mismo.
Lo que lo rompe es que la mayoría de a pie deje de hacer la guardia.
El día que el propietario único entienda que no comparte bando con el que tiene cien pisos, sino con su propio descendiente que no se emancipa, el candado se queda sin guardianes. Y un candado sin guardianes lo abre cualquiera, porque las llaves llevan un siglo escritas, las acabamos de recopilar en el post anterior. No dependen de un político milagroso, dependen de a quién decide proteger la mayoría que vota.
Si tienes un solo piso, no eres el candado. Eres el centinela al que han colocado delante, convencido de que la caja es suya. Pero la plusvalía que vigilas no la cobras tú, la cobra el que tiene la escalera entera, y la pagan tus descendientes en forma de alquiler imposible, entrada que no llega y emancipación que no toca.
La próxima vez que te pongan un culpable delante, el forastero, el okupa, el joven, el fondo de película, mira quién te lo está señalando, y de qué tamaño es su escalera.
A lo largo de este hilo hemos ido abriendo cerraduras.
Vimos que el problema no es solo la oferta, sino quién captura el valor del suelo, y lo pusimos en cifra: 1,35 billones de euros de plusvalía generada por decisión pública entre 1980 y 2025, más de un billón patrimonializado en manos privadas sin que nadie lo produjera.
La cifra exacta se puede discutir; el orden de magnitud, no. Hablamos de una masa de riqueza comparable a casi un PIB entero y al 83% de toda la deuda pública española, creada en su mayor parte por tres palancas accionadas a la vez entre 1996 y 2010: la Ley del Suelo del 98, el euro barato y los PGOU de Madrid y Barcelona.
Vimos que no es un fracaso español sino un equilibrio de toda la eurozona, donde el ladrillo es el 57% de la riqueza de los hogares y ningún actor con poder gana construyendo lo suficiente.
Vimos que la ley, sola, no ha levantado vivienda suficiente en cuatro siglos, de las casas a la malicia de Felipe II a las SOCIMIs de Blackstone, porque siempre depende del actor capturado: el ayuntamiento que cobra más con el solar vacío que con el edificado.
Vimos que el sistema fiscal premia retener y castiga producir.
Y vimos que las soluciones existen, que funcionan, que Harrisburg, Tokio, Irlanda, Vancouver y Viena hacen que retener salga más caro que construir sin pedirle permiso a ningún alcalde.
La conclusión, después de todo eso, es que no falta diagnóstico ni faltan mecanismos. La pregunta dejó de ser si se puede hace muchos posts. La pregunta es por qué no se quiere, y la respuesta tiene un nombre, un perfil y una dirección. No es difusa.
El barrio de Salamanca no es una mina de oro. Es una decisión
El piso de Núñez de Balboa que cuesta 10.000 el metro no está sobre una veta de oro ni sobre una fuente milagrosa. No hay nada físicamente sagrado en esa parcela. Densidad, buena arquitectura, metro, servicios, arbolado, seguridad y mezcla urbana se pueden reproducir en otros barrios.
No todo es reproducible, la centralidad histórica pesa, pero sí lo bastante para que la diferencia de precio sea decisión de planeamiento, no geología.
Si el Ayuntamiento quisiera producir más ciudad buena en Villaverde, Vallecas o donde el plan permita crecer, parte de esa prima caería. No desaparecería el barrio de Salamanca, pero dejaría de ser un monopolio artificial tan rentable.
Y por no hacerse, el propietario de esa parcela cobra la renta de una escasez que no creó: no puso el metro, no plantó los árboles, no diseñó las reaccionariodas. Eso no es mercado. Es renta económica en estado puro, escasez fabricada que alguien recauda sin producir nada.
Quién cierra de verdad el candado
Aquí conviene no mentir ni a la baja ni al alza, porque ya lo precisamos en este hilo. El 75% de propietarios no es un bloque homogéneo. Hay tres figuras, y solo una es el cerrojo.
El propietario de una sola vivienda, que es la inmensa mayoría, no captura como rentista. Tiene una plusvalía latente, sí, su piso sube en Idealista cada año; pero no una renta líquida, porque no puede cobrarla sin vender, mudarse o endeudarse sobre su propia casa. Defiende un número que no se embolsa mientras necesite un techo, no es el guardián del candado. Es, si acaso, el primero al que una corrección dejaría con un patrimonio mucho menos brillante de lo que parecía, porque su riqueza está calculada sobre tasaciones que también pueden bajar.
Entre medias está el pequeño rentista, quien heredó un piso, alquila una segunda vivienda o completa la pensión con una renta. Captura parte del sistema, sí, pero no lo diseña ni lo dirige. Es beneficiario, no arquitecto. El cerrojo está más arriba.
El guardián estructural es la tercera figura: el que tiene tres, diez, cien viviendas. El fondo que compró a Sareb al 30% del valor contable y monetiza la plusvalía hoy. La SOCIMI que tributa al 0% en Sociedades por retener en alquiler mientras la promotora que construye paga el 25%. El que en los tramos altos del IRPF depende en un 35% de rentas inmobiliarias frente al 7% del contribuyente medio. Ese segmento sí captura sistemáticamente, sí se organiza, sí financia los lobbies sectoriales, y sí tiene una dirección postal. Ese es el que cierra el candado. No el vecino con su único piso sino el que tiene la escalera entera.
Y la genialidad del sistema, lo que lo hace durar cuatro siglos sin que nadie lo dirija, es que el guardián estructural no necesita defender el candado en persona. Lo defiende por él el propietario único, movilizado vecinalmente contra la torre que le taparía las vistas, contra la VPO que degradaría el barrio, convencido de que protege su patrimonio, protege el de otro.
El rentista profesional se beneficia del bloqueo sin haber tenido que organizarlo, porque hay millones de propietarios de a pie haciéndole la guardia gratis, persuadidos de que la caja que vigilan es suya.
Lo que pasa cuando alguien intenta forzar la cerradura
No es teoría. Esta misma semana, Navarra ha aprobado que sus viviendas protegidas de alquiler no puedan volver al mercado libre, ni siquiera las que ya tenían fecha de caducidad. Y en horas se activó el sistema entero: "inseguridad jurídica", recurso de constitucionalidad, precedente catalán.
Fíjate en la palabra que usaron para frenarlo, seguridad jurídica, y pregúntate de quién, no la del que lleva veinte años de alquiler con miedo a que lo echen, sino la del que contaba con vender esa vivienda al mercado libre. El concepto está calibrado para proteger al que ya tiene.
Y el detalle que lo retrata todo, el gobierno vendió la ley como un muro contra los fondos extranjeros, pero según las cifras de la propia patronal los fondos solo tendrían 67 viviendas afectadas, frente a más de mil de promotoras locales. El señuelo del de fuera tapando, una vez más, al capturador de casa.
Por qué dura cuatro siglos, y qué lo rompería
Porque el reparto es cómodo y no necesita conspiración, solo que cada uno siga su incentivo.
Arriba, un grupo reducido que captura la renta del suelo y sabe exactamente lo que hace.
En medio, millones de propietarios de a pie a los que se ha convencido de que su número de Idealista es su plan de pensiones. Y a esa mayoría se le ofrece, temporada tras temporada, un culpable más fácil de mirar que el rentista: el forastero, el joven, el okupa, el fondo de las películas. Para que señale a la fila de al lado y no a la estructura que le sube el alquiler a sus descendientes mientras le infla un activo que no puede gastar.
El tamaño del engaño se ve en la proporción.
El Plan de Vivienda del Estado moviliza 7.000 millones y la plusvalía capturada del suelo que hemos estimado en este hilo son 1,35 billones: ciento noventa y tres veces más. Esa es la distancia entre lo que finge hacerse y lo que de verdad está en juego. Se discuten ayudas, bonos y planes como si ahí estuviera el centro del tablero, mientras el tablero entero es el suelo.
Y hay un cuarto en esta foto al que el hilo entero ha estado mirando sin nombrarlo: el que no tiene piso.
Uno de cada cuatro hogares ya, y subiendo cada año que la emancipación se retrat. No tiene escalera que defender ni número que proteger; tiene un alquiler que se come media nómina y una entrada que nunca ahorra. Hoy es minoría sin voz orgánica, pero la propiedad ha caído del 80% al 74% en quince años, y el día que ese 25% cruce el umbral en que a algún partido le salga rentable representarlo, el cálculo electoral que sostiene el bloqueo se invierte. Y dentro de ese 25%, con nombre y apellido, están los descendientes del propietario único.
Lo que rompe ese equilibrio no es un político valiente; el más honrado, dentro de esta estructura, haría lo mismo.
Lo que lo rompe es que la mayoría de a pie deje de hacer la guardia.
El día que el propietario único entienda que no comparte bando con el que tiene cien pisos, sino con su propio descendiente que no se emancipa, el candado se queda sin guardianes. Y un candado sin guardianes lo abre cualquiera, porque las llaves llevan un siglo escritas, las acabamos de recopilar en el post anterior. No dependen de un político milagroso, dependen de a quién decide proteger la mayoría que vota.
Si tienes un solo piso, no eres el candado. Eres el centinela al que han colocado delante, convencido de que la caja es suya. Pero la plusvalía que vigilas no la cobras tú, la cobra el que tiene la escalera entera, y la pagan tus descendientes en forma de alquiler imposible, entrada que no llega y emancipación que no toca.
La próxima vez que te pongan un culpable delante, el forastero, el okupa, el joven, el fondo de película, mira quién te lo está señalando, y de qué tamaño es su escalera.
El Estado ingresa siete veces lo que gasta en vivienda: el candado que nadie llama candado
Un dato de esta semana, para añadir al cuadro de los candados. Lo publican a la vez la patronal de promotores (estudio de EY para Asprima) y Fedea, dos fuentes que no destacan precisamente por su afán recaudatorio: en una compra de vivienda, el 24% del precio final son impuestos.
Lleva a una cifra que conviene fijar.
España ingresa de la vivienda unos 52.000 millones de euros al año en impuestos (ITP, IVA, IBI, AJD, plusvalía municipal y demás) y dedica a vivienda unos 7.600 millones de gasto público.
El Estado ingresa siete veces más de lo que devuelve.
En proporción al PIB, saca el 3,5% y gasta el 0,48%.
Es el cuarto país de la OCDE que más recauda con la vivienda y de los que menos invierte en ella.
Conviene no confundir las cifras, porque son dos cosas distintas. Los 7.600 millones son el gasto público total anual en vivienda. El Plan Estatal de Vivienda, esos 7.000 millones que se anuncian con titular, es un programa que se reparte a lo largo de varios años, no una cifra anual.
Sea como se mire, la proporción no cambia de orden: el Estado retira de la vivienda mucho más de lo que pone.
Solemos imaginar al Estado como un gestor torpe que no acierta a resolver el problema, o como un árbitro neutral entre el que compra y el que vende. No lo es.
Cuando el precio sube, su recaudación sube con él: más IVA, más ITP, más plusvalía, más AJD. El precio alto no es un fallo que el Estado padezca, es una fuente de ingresos de la que el Estado depende.
Por eso entra en la misma lógica que el ayuntamiento que cobra más con el solar vacío: el incentivo no apunta a abaratar, apunta a que la rueda siga girando.
No hace falta atribuir mala fe a nadie, basta con mirar de qué lado de la caja registradora está sentado cada uno.
El comprador paga el 24% en impuestos al entrar; el Estado lo cobra; y luego devuelve, en forma de vivienda pública, una séptima parte de lo que sacó.
Llamamos candados a los ayuntamientos, a las SOCIMIs, a la banca y a los fondos, pero hay uno más discreto, que no necesita bloquear ni litigar ni presionar, solo necesita que el contador siga subiendo.
Y al que cobra el 24% de cada compra no se le puede pedir a la vez que quiera de verdad que el precio baje.
Nadie legisla contra su propia caja.
www.eldiario.es
Un dato de esta semana, para añadir al cuadro de los candados. Lo publican a la vez la patronal de promotores (estudio de EY para Asprima) y Fedea, dos fuentes que no destacan precisamente por su afán recaudatorio: en una compra de vivienda, el 24% del precio final son impuestos.
Lleva a una cifra que conviene fijar.
España ingresa de la vivienda unos 52.000 millones de euros al año en impuestos (ITP, IVA, IBI, AJD, plusvalía municipal y demás) y dedica a vivienda unos 7.600 millones de gasto público.
El Estado ingresa siete veces más de lo que devuelve.
En proporción al PIB, saca el 3,5% y gasta el 0,48%.
Es el cuarto país de la OCDE que más recauda con la vivienda y de los que menos invierte en ella.
Conviene no confundir las cifras, porque son dos cosas distintas. Los 7.600 millones son el gasto público total anual en vivienda. El Plan Estatal de Vivienda, esos 7.000 millones que se anuncian con titular, es un programa que se reparte a lo largo de varios años, no una cifra anual.
Sea como se mire, la proporción no cambia de orden: el Estado retira de la vivienda mucho más de lo que pone.
Solemos imaginar al Estado como un gestor torpe que no acierta a resolver el problema, o como un árbitro neutral entre el que compra y el que vende. No lo es.
Cuando el precio sube, su recaudación sube con él: más IVA, más ITP, más plusvalía, más AJD. El precio alto no es un fallo que el Estado padezca, es una fuente de ingresos de la que el Estado depende.
Por eso entra en la misma lógica que el ayuntamiento que cobra más con el solar vacío: el incentivo no apunta a abaratar, apunta a que la rueda siga girando.
No hace falta atribuir mala fe a nadie, basta con mirar de qué lado de la caja registradora está sentado cada uno.
El comprador paga el 24% en impuestos al entrar; el Estado lo cobra; y luego devuelve, en forma de vivienda pública, una séptima parte de lo que sacó.
Llamamos candados a los ayuntamientos, a las SOCIMIs, a la banca y a los fondos, pero hay uno más discreto, que no necesita bloquear ni litigar ni presionar, solo necesita que el contador siga subiendo.
Y al que cobra el 24% de cada compra no se le puede pedir a la vez que quiera de verdad que el precio baje.
Nadie legisla contra su propia caja.
España recauda 52.000 millones en impuestos por la vivienda, pero solo le dedica 7.000 millones de gasto público
El récord de compraventas y el sistema fiscal la convierten en el cuarto país de la OCDE que más ingresa con la vivienda, un 6,9% de los impuestos, pero dedica menos de un 1% del gasto público en plena crisis
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Extraordinario análisis, gracias por la profusión de datos, la clara exposición de ideas, y las propuestas lanzadas.
Sólo dejaré una opinión escueta sobre un dato que me ha preocupado profundamente y es el hecho de que el Ayuntamiento de Berlín "vendiera" más de 60.000 viviendas de un plumazo a Goldman Sachs. Creo que si el resultado final es ése . . . estamos abriendo el candado del gallinero para meter al especulador.
Sólo dejaré una opinión escueta sobre un dato que me ha preocupado profundamente y es el hecho de que el Ayuntamiento de Berlín "vendiera" más de 60.000 viviendas de un plumazo a Goldman Sachs. Creo que si el resultado final es ése . . . estamos abriendo el candado del gallinero para meter al especulador.
Te lo agradezco, y has puesto el dedo justo donde más duele. Tu instinto es el correcto, si el final de la película es vender a Goldman Sachs, no hemos cambiado el sistema, solo hemos cambiado de actor.
Pero precisamente por eso el caso Berlín merece mirarse de cerca, porque cuenta lo contrario de lo que parece a primera vista.
Berlín pudo vender esas 65.000 viviendas a Goldman en 2004 por una razón concreta: su suelo público era enajenable. Era patrimonio vendible, y un gobierno con apuros de caja hizo lo que se puede hacer con todo lo vendible.
Viena, con un marco legal prácticamente idéntico, conserva sus más de 200.000 viviendas municipales por la razón inversa: décadas de decisión política de no vender, sobre un régimen donde el suelo se cede pero no se transmite la propiedad.
Así que el ejemplo que te preocupa, lejos de tumbar la idea, es justo lo que la sostiene. No basta con que el suelo sea público, tiene que ser público y no vendible.
Son dos cosas distintas, y ahí está toda la diferencia: ceder el uso en derecho de superficie es una pata; blindar el suelo como inalienable es la otra.
Si solo haces la primera, dejas la verja entreabierta para que la próxima mayoría con un agujero presupuestario se lo venda al especulador de turno. Si haces las dos, el especulador no entra aunque el pastor le abra, porque la ley no se lo permite.
Y fíjate que es exactamente nuestro problema, no uno alemán. La VPO que se descalifica a los 21 años, o lo que Navarra ha intentado frenar esta misma semana, son lo mismo que Berlín: vivienda pública construida con fecha de caducidad incorporada.
El fallo fue construir el gallinero con una puerta trasera que el siguiente gobierno puede abrir. Lo público sin candado de inalienabilidad no protege nada; solo es un activo esperando comprador.
Lo curioso es que ese candado, el único que de verdad impediría la venta a Goldman, es justo el que casi nunca se pone, y no por descuido. Un suelo que no se puede vender no sirve para tapar un déficit, y esa es precisamente su virtud.
Buena observación la tuya, va al fondo del asunto.
Berlín: el manual de la puerta giratoria, con factura para el contribuyente
En la respuesta anterior salió el caso de Berlín vendiendo vivienda pública a Goldman Sachs. Merece su propio post, porque es el experimento de laboratorio más limpio que existe sobre lo que pasa cuando el suelo y la vivienda públicos son vendibles. No es una anécdota alemana, es nuestro futuro si no se echa el cerrojo correcto.
Lo que pasó
Entre 1990 y 2005, Berlín vendió más de 200.000 viviendas públicas. La operación emblemática fue la de la GSW, la empresa municipal de vivienda fundada en 1924: en 2004 se vendieron sus más de 65.000 pisos a un consorcio de Cerberus y el fondo Whitehall de Goldman Sachs por unos 405 millones de euros más la asunción de 1.500 millones de deuda.
La vendió una coalición de izquierda (SPD y PDS, hoy Die Linke), que lo justificó como "activación de activos" para sanear unas finanzas públicas en crisis. El precio fue de unos 550 euros por metro cuadrado, alrededor de 38.000 euros por vivienda en precios actuales.
Una mala venta, y lo que vino después es el guion previsible.
El consorcio sacó la GSW a bolsa en 2011, la traspasó a Deutsche Wohnen en 2013, y esta acabó absorbida por Vonovia en 2021, creando un gigante de medio millón de viviendas en Europa valorado en más de 80.000 millones.
En cada salto, los pisos se revalorizaron subiendo alquileres.
El suelo edificable de Berlín se multiplicó por ocho, y el parque de vivienda social se desplomó.
La factura de la recompra
Cuando la presión social estalló (el referéndum de 2021 para expropiar a Deutsche Wohnen lo aprobó el 56% de los berlineses), la ciudad intentó dar marcha atrás recomprando. Y en 2019 Berlín recompró 5.964 viviendas, parte del antiguo stock de la GSW, por 920 millones de euros. Salen a 2.850 euros por metro cuadrado, por encima del precio de la obra nueva.
Es decir, lo que se vendió a unos 550 euros el metro se recompró a 2.850.
Ajustado a inflación, la recompra costó 4,4 veces más que lo que el Estado ingresó al malvender. Y por si fuera poco, al recomprar el Estado además liberó al fondo vendedor de 340 millones de deuda que gravaban esos pisos: no solo pagó caro, le limpió el balance al vendedor, que poco antes había enviado subidas de alquiler a los inquilinos precisamente para inflar el precio de venta.
Sumando malventa y recompra sobrevalorada, la pérdida cuantificada para las arcas de Berlín ronda los 712 millones de euros.
La puerta giratoria en estado puro: el activo sale barato hacia el fondo y vuelve caro hacia el público, y la diferencia se la queda quien estuvo en medio.
Lo que el caso demuestra, y que no es lo que parece
Primero, que esto no va de izquierda contra derecha. Quien vendió la GSW fue un gobierno de izquierda, con la misma lógica de caja que habría tenido uno de derecha: un activo vendible, con un agujero presupuestario delante, se acaba vendiendo gobierne quien gobierne.
Y lo más revelador: quien denunció la operación con la frase "vendido barato, recomprado caro" no fue ningún radical, fue un político de vivienda de la CDU, con la crítica añadida de los liberales del FDP.
Cuando la derecha y los liberales coinciden en que fue un disparate, queda claro que el debate no es ideológico, es de incentivos. Es la tesis de fondo de todo este hilo.
Segundo, que la diferencia entre Berlín y Viena no fue jurídica, fue el cerrojo. Viena conserva sus más de 200.000 viviendas municipales con un marco legal casi idéntico, porque su suelo se cede en uso pero no se vende. Berlín dejó la verja abierta y entraron los especuladores.
Misma ley con resultado opuesto, según se eche o no el candado de la no enajenabilidad.
Y tercero, lo más incómodo para nosotros, este no es un problema alemán. La VPO española que se descalifica a los 21 años es la misma puerta giratoria, solo que a cámara lenta. Lo que Navarra intentó frenar la semana pasada blindando 2.248 viviendas era exactamente esto, impedir que el parque público fuera saliendo al mercado libre con el paso del tiempo. La diferencia es que Berlín ya recorrió el camino entero y nos enseña la factura final.
Vender suelo público para tapar un déficit es coser el roto de hoy rasgando el de mañana. Lo que sale a 550 el metro vuelve a 2.850, o no vuelve. Por eso la única vivienda pública que protege de verdad es la que la ley impide vender, precisamente porque un activo que no se puede vender no sirve para cuadrar un presupuesto.
Berlín no es una advertencia sobre los fondos buitre; es una advertencia sobre lo que ocurre cuando lo público nace con una brecha en la protección.
En la respuesta anterior salió el caso de Berlín vendiendo vivienda pública a Goldman Sachs. Merece su propio post, porque es el experimento de laboratorio más limpio que existe sobre lo que pasa cuando el suelo y la vivienda públicos son vendibles. No es una anécdota alemana, es nuestro futuro si no se echa el cerrojo correcto.
Lo que pasó
Entre 1990 y 2005, Berlín vendió más de 200.000 viviendas públicas. La operación emblemática fue la de la GSW, la empresa municipal de vivienda fundada en 1924: en 2004 se vendieron sus más de 65.000 pisos a un consorcio de Cerberus y el fondo Whitehall de Goldman Sachs por unos 405 millones de euros más la asunción de 1.500 millones de deuda.
La vendió una coalición de izquierda (SPD y PDS, hoy Die Linke), que lo justificó como "activación de activos" para sanear unas finanzas públicas en crisis. El precio fue de unos 550 euros por metro cuadrado, alrededor de 38.000 euros por vivienda en precios actuales.
Una mala venta, y lo que vino después es el guion previsible.
El consorcio sacó la GSW a bolsa en 2011, la traspasó a Deutsche Wohnen en 2013, y esta acabó absorbida por Vonovia en 2021, creando un gigante de medio millón de viviendas en Europa valorado en más de 80.000 millones.
En cada salto, los pisos se revalorizaron subiendo alquileres.
El suelo edificable de Berlín se multiplicó por ocho, y el parque de vivienda social se desplomó.
La factura de la recompra
Cuando la presión social estalló (el referéndum de 2021 para expropiar a Deutsche Wohnen lo aprobó el 56% de los berlineses), la ciudad intentó dar marcha atrás recomprando. Y en 2019 Berlín recompró 5.964 viviendas, parte del antiguo stock de la GSW, por 920 millones de euros. Salen a 2.850 euros por metro cuadrado, por encima del precio de la obra nueva.
Es decir, lo que se vendió a unos 550 euros el metro se recompró a 2.850.
Ajustado a inflación, la recompra costó 4,4 veces más que lo que el Estado ingresó al malvender. Y por si fuera poco, al recomprar el Estado además liberó al fondo vendedor de 340 millones de deuda que gravaban esos pisos: no solo pagó caro, le limpió el balance al vendedor, que poco antes había enviado subidas de alquiler a los inquilinos precisamente para inflar el precio de venta.
Sumando malventa y recompra sobrevalorada, la pérdida cuantificada para las arcas de Berlín ronda los 712 millones de euros.
La puerta giratoria en estado puro: el activo sale barato hacia el fondo y vuelve caro hacia el público, y la diferencia se la queda quien estuvo en medio.
Lo que el caso demuestra, y que no es lo que parece
Primero, que esto no va de izquierda contra derecha. Quien vendió la GSW fue un gobierno de izquierda, con la misma lógica de caja que habría tenido uno de derecha: un activo vendible, con un agujero presupuestario delante, se acaba vendiendo gobierne quien gobierne.
Y lo más revelador: quien denunció la operación con la frase "vendido barato, recomprado caro" no fue ningún radical, fue un político de vivienda de la CDU, con la crítica añadida de los liberales del FDP.
Cuando la derecha y los liberales coinciden en que fue un disparate, queda claro que el debate no es ideológico, es de incentivos. Es la tesis de fondo de todo este hilo.
Segundo, que la diferencia entre Berlín y Viena no fue jurídica, fue el cerrojo. Viena conserva sus más de 200.000 viviendas municipales con un marco legal casi idéntico, porque su suelo se cede en uso pero no se vende. Berlín dejó la verja abierta y entraron los especuladores.
Misma ley con resultado opuesto, según se eche o no el candado de la no enajenabilidad.
Y tercero, lo más incómodo para nosotros, este no es un problema alemán. La VPO española que se descalifica a los 21 años es la misma puerta giratoria, solo que a cámara lenta. Lo que Navarra intentó frenar la semana pasada blindando 2.248 viviendas era exactamente esto, impedir que el parque público fuera saliendo al mercado libre con el paso del tiempo. La diferencia es que Berlín ya recorrió el camino entero y nos enseña la factura final.
Vender suelo público para tapar un déficit es coser el roto de hoy rasgando el de mañana. Lo que sale a 550 el metro vuelve a 2.850, o no vuelve. Por eso la única vivienda pública que protege de verdad es la que la ley impide vender, precisamente porque un activo que no se puede vender no sirve para cuadrar un presupuesto.
Berlín no es una advertencia sobre los fondos buitre; es una advertencia sobre lo que ocurre cuando lo público nace con una brecha en la protección.
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Dresde: la ciudad que vendió hasta el último piso para poder decir que no debía nada
En el post anterior vimos a Berlín malvender una parte de su vivienda pública. Dresde hizo algo que no tiene comparación en Alemania: la vendió entera. Toda.
Si Berlín es el manual de la puerta giratoria, Dresde es el experimento llevado al límite, y por eso enseña la lección más limpia de todas.
Lo que pasó
El 9 de marzo de 2006, el pleno de Dresde aprobó vender la WOBA, la sociedad municipal de vivienda, con unos 48.000 pisos y alrededor de 1.320 locales comerciales, al fondo estadounidense Fortress.
El parque residencial público entero, de golpe, a un fondo.
La votación salió 40 a favor, 29 en contra, una abstención. Y aquí el primer dato que conviene fijar, quien inclinó la balanza no fue solo la derecha. La izquierda (el PDS, hoy Die Linke) se partió por la mitad, y nueve de sus diecisiete concejales votaron a favor junto a la CDU y el FDP.
No es un caso de un tonalidad político, es un caso de incentivo que atraviesa todos los colores.
Fortress pagó unos 1.700 millones brutos, de los que quedaron 981,7 netos tras liquidar deudas. Con ese dinero Dresde saldó los 741,4 millones que debía y se proclamó la primera gran ciudad alemana sin deudas.
El titular fue triunfal, dejaba de pagar 77 millones al año en intereses. La ciudad ignoró de paso las 45.000 firmas de un referéndum ciudadano ("WOBA erhalten", conservar la WOBA) y diez asambleas vecinales que pedían no vender.
Lo que vino después
El guion, otra vez, es previsible, pero conviene verlo en detalle porque es el mismo que espera a cualquier parque vendido.
Para blindar la operación, la ciudad negoció una carta social (Sozialcharta) con límites a las subidas durante cinco años, derecho de por vida para mayores de 60. Sonaba a protección. Según recogió la revista de arquitectura Bauwelt, el propio jefe de Fortress la describió, con más franqueza, como "un buen instrumento de marketing".
Porque el modelo de negocio del fondo no depende de esas cláusulas, las sortea. Fortress compró la WOBA con una estructura fuertemente apalancada, y la empresa quedó sometida desde entonces a una lógica financiera: extraer caja, reducir costes, sostener la deuda.
En la práctica, eso se tradujo en subidas de alquiler agotando el máximo legal permitido, recorte de mantenimiento, conserjes eliminados, oficinas de atención cerradas. Y algo más de fondo, informes y balances posteriores de la propia ciudad acabaron reconociendo que perder la WOBA había reducido la capacidad municipal de intervenir en el mercado justo cuando el alquiler volvía a tensarse. La ciudad no solo vio subir las rentas; se había quedado sin la herramienta para contenerlas.
Hay además un efecto sobre el stock físico que conviene citar con su contexto. Según el Mieterverein (la asociación de inquilinos de Dresde), en el marco de las demoliciones del Stadtumbau Ost, el programa de derribo de vivienda vacía en el este alemán, una parte desproporcionada, en torno al 60% de lo demolido entre 2002 y 2013, procedía del antiguo parque de la WOBA.
No fue solo que la vivienda asequible subiera de precio: parte de ella, ya en manos del fondo, desapareció.
Cuando la ciudad quiso hacer valer la carta social, demandó a la gestora por unos 1.000 millones.
El pleito se cerró en 2012 con un acuerdo de 36 millones, una fracción de lo reclamado.
Y el desenlace lo dice todo: en 2017 Dresde tuvo que fundar una nueva empresa pública de vivienda desde cero, y en 2023 acordó recomprar más de 1.200 pisos a Vonovia, con el traspaso previsto para 2024. Vendió 48.000 en 2006 para no deber nada, y menos de veinte años después estaba montando otra vez, pieza a pieza, lo que había liquidado de golpe.
La "Ciudad sin deudas" de 2006 no había eliminado la deuda, la había trasladado al futuro, en forma de una ciudad sin vivienda pública.
Dónde acabó todo aquello
Y aquí conviene levantar la vista, porque Dresde no fue un episodio suelto. Fue una pieza de la mayor transferencia de vivienda pública a fondos de la historia europea reciente.
En el año 2000 el Estado alemán vendió más de 100.000 viviendas de ferroviarios.
En 2004, Fortress compró otras 81.000 de la GAGFAH por 3.500 millones.
En 2005, un brazo del fondo británico Terra Firma se quedó las 140.000 viviendas de Viterra, la inmobiliaria de E.ON, por 7.000 millones.
Más las 65.000 de la GSW de Berlín.
Cientos de miles de viviendas públicas alemanas, vendidas ciudad a ciudad, entidad a entidad, cada una con su justificación presupuestaria local.
¿Y dónde están hoy? Casi todas en el mismo sitio.
GAGFAH y Deutsche Annington se fusionaron en 2015 creando Vonovia, que en 2021 absorbió Deutsche Wohnen y hoy posee más de 545.000 viviendas.
Lo que se vendió como democratización, como sanear las cuentas, como "activar capital privado", terminó concentrado en un único gigante cotizado con más de medio millón de viviendas y capacidad de marcar condiciones en mercados enteros.
La fragmentación de lo público no produjo un mercado competitivo, produjo una concentración privada gigantesca. El suelo y la vivienda que estaban repartidos entre decenas de ayuntamientos acabaron mandados desde una sola sala de juntas.
"Ciudad sin deudas" fue el titular de 2006. La factura llegó después, cuando Dresde tuvo que empezar de cero lo que había vendido entero.
Vender el parque público para cuadrar un ejercicio es cambiar un problema que se ve, la deuda de hoy, por uno que tardará años en verse, una ciudad sin vivienda que controlar el día que el mercado apriete.
La deuda financiera se salda una vez, la dependencia de un casero único que fija el alquiler no se salda nunca. Por eso el único parque público que sirve de algo es el que la ley impide vender, aunque no haya titular triunfal el día que se decide no venderlo.
En el post anterior vimos a Berlín malvender una parte de su vivienda pública. Dresde hizo algo que no tiene comparación en Alemania: la vendió entera. Toda.
Si Berlín es el manual de la puerta giratoria, Dresde es el experimento llevado al límite, y por eso enseña la lección más limpia de todas.
Lo que pasó
El 9 de marzo de 2006, el pleno de Dresde aprobó vender la WOBA, la sociedad municipal de vivienda, con unos 48.000 pisos y alrededor de 1.320 locales comerciales, al fondo estadounidense Fortress.
El parque residencial público entero, de golpe, a un fondo.
La votación salió 40 a favor, 29 en contra, una abstención. Y aquí el primer dato que conviene fijar, quien inclinó la balanza no fue solo la derecha. La izquierda (el PDS, hoy Die Linke) se partió por la mitad, y nueve de sus diecisiete concejales votaron a favor junto a la CDU y el FDP.
No es un caso de un tonalidad político, es un caso de incentivo que atraviesa todos los colores.
Fortress pagó unos 1.700 millones brutos, de los que quedaron 981,7 netos tras liquidar deudas. Con ese dinero Dresde saldó los 741,4 millones que debía y se proclamó la primera gran ciudad alemana sin deudas.
El titular fue triunfal, dejaba de pagar 77 millones al año en intereses. La ciudad ignoró de paso las 45.000 firmas de un referéndum ciudadano ("WOBA erhalten", conservar la WOBA) y diez asambleas vecinales que pedían no vender.
Lo que vino después
El guion, otra vez, es previsible, pero conviene verlo en detalle porque es el mismo que espera a cualquier parque vendido.
Para blindar la operación, la ciudad negoció una carta social (Sozialcharta) con límites a las subidas durante cinco años, derecho de por vida para mayores de 60. Sonaba a protección. Según recogió la revista de arquitectura Bauwelt, el propio jefe de Fortress la describió, con más franqueza, como "un buen instrumento de marketing".
Porque el modelo de negocio del fondo no depende de esas cláusulas, las sortea. Fortress compró la WOBA con una estructura fuertemente apalancada, y la empresa quedó sometida desde entonces a una lógica financiera: extraer caja, reducir costes, sostener la deuda.
En la práctica, eso se tradujo en subidas de alquiler agotando el máximo legal permitido, recorte de mantenimiento, conserjes eliminados, oficinas de atención cerradas. Y algo más de fondo, informes y balances posteriores de la propia ciudad acabaron reconociendo que perder la WOBA había reducido la capacidad municipal de intervenir en el mercado justo cuando el alquiler volvía a tensarse. La ciudad no solo vio subir las rentas; se había quedado sin la herramienta para contenerlas.
Hay además un efecto sobre el stock físico que conviene citar con su contexto. Según el Mieterverein (la asociación de inquilinos de Dresde), en el marco de las demoliciones del Stadtumbau Ost, el programa de derribo de vivienda vacía en el este alemán, una parte desproporcionada, en torno al 60% de lo demolido entre 2002 y 2013, procedía del antiguo parque de la WOBA.
No fue solo que la vivienda asequible subiera de precio: parte de ella, ya en manos del fondo, desapareció.
Cuando la ciudad quiso hacer valer la carta social, demandó a la gestora por unos 1.000 millones.
El pleito se cerró en 2012 con un acuerdo de 36 millones, una fracción de lo reclamado.
Y el desenlace lo dice todo: en 2017 Dresde tuvo que fundar una nueva empresa pública de vivienda desde cero, y en 2023 acordó recomprar más de 1.200 pisos a Vonovia, con el traspaso previsto para 2024. Vendió 48.000 en 2006 para no deber nada, y menos de veinte años después estaba montando otra vez, pieza a pieza, lo que había liquidado de golpe.
La "Ciudad sin deudas" de 2006 no había eliminado la deuda, la había trasladado al futuro, en forma de una ciudad sin vivienda pública.
Dónde acabó todo aquello
Y aquí conviene levantar la vista, porque Dresde no fue un episodio suelto. Fue una pieza de la mayor transferencia de vivienda pública a fondos de la historia europea reciente.
En el año 2000 el Estado alemán vendió más de 100.000 viviendas de ferroviarios.
En 2004, Fortress compró otras 81.000 de la GAGFAH por 3.500 millones.
En 2005, un brazo del fondo británico Terra Firma se quedó las 140.000 viviendas de Viterra, la inmobiliaria de E.ON, por 7.000 millones.
Más las 65.000 de la GSW de Berlín.
Cientos de miles de viviendas públicas alemanas, vendidas ciudad a ciudad, entidad a entidad, cada una con su justificación presupuestaria local.
¿Y dónde están hoy? Casi todas en el mismo sitio.
GAGFAH y Deutsche Annington se fusionaron en 2015 creando Vonovia, que en 2021 absorbió Deutsche Wohnen y hoy posee más de 545.000 viviendas.
Lo que se vendió como democratización, como sanear las cuentas, como "activar capital privado", terminó concentrado en un único gigante cotizado con más de medio millón de viviendas y capacidad de marcar condiciones en mercados enteros.
La fragmentación de lo público no produjo un mercado competitivo, produjo una concentración privada gigantesca. El suelo y la vivienda que estaban repartidos entre decenas de ayuntamientos acabaron mandados desde una sola sala de juntas.
"Ciudad sin deudas" fue el titular de 2006. La factura llegó después, cuando Dresde tuvo que empezar de cero lo que había vendido entero.
Vender el parque público para cuadrar un ejercicio es cambiar un problema que se ve, la deuda de hoy, por uno que tardará años en verse, una ciudad sin vivienda que controlar el día que el mercado apriete.
La deuda financiera se salda una vez, la dependencia de un casero único que fija el alquiler no se salda nunca. Por eso el único parque público que sirve de algo es el que la ley impide vender, aunque no haya titular triunfal el día que se decide no venderlo.
Reino Unido: cuando privatizar vivienda pública se llamó libertad
Berlín, Dresde y Madrid comparten una mecánica: un gobierno vende de golpe un paquete de vivienda pública a un fondo. Reino Unido cuenta la misma historia por otra vía, más lenta y más lista, y por eso más difícil de combatir: no vendió a un fondo, se lo vendió a los propios inquilinos, uno a uno, y lo llamó libertad.
El resultado, cuarenta años después, es el mismo: parque público que desaparece y acaba en manos de rentistas que cobran más. Solo que aquí nadie puede señalar a un villano con nombre de fondo, porque el villano fue una idea, y detrás de la idea, había una decisión política deliberada.
Lo que se hizo
En 1980, el Gobierno de Margaret Thatcher aprobó el Right to Buy: el derecho del inquilino de vivienda municipal a comprar su casa con un descuento enorme, que llegó de media al 44% y en algunos años al 52% del valor de mercado. Desde entonces se han vendido más de dos millones de viviendas municipales en el Reino Unido; solo en Inglaterra, alrededor de 1,9 millones.
Se presentó como una democratización de la propiedad, como convertir en propietarios a millones de familias trabajadoras. Y en el discurso funcionó, es una de las políticas más populares de la historia británica reciente.
El problema no es que la gente comprara su casa, es lo que le pasó al parque público. Cada vivienda vendida no se reponía y, durante décadas, las ventas superaron con mucho a las reposiciones.
En Inglaterra, la proporción de hogares en vivienda social cayó del 31% en 1980 al 16% en 2022-23, prácticamente la mitad. Hoy hay en Inglaterra alrededor de 1,3 millones de hogares en lista de espera para una vivienda social que ya no existe, y el número de hogares en alojamiento temporal está en máximos históricos.
La vuelta de tuerca: el comprador se convierte en casero
Según la New Economics Foundation, el 41% de todas las viviendas vendidas bajo el Right to Buy, unas 820.000, están hoy alquiladas en el mercado privado. La vivienda que el Estado vendió barata a un inquilino para que fuera su hogar acabó, en cuatro de cada diez casos, en manos de un arrendador que la realquila. Y no al precio social del que salió, el alquiler privado cuesta entre dos y tres veces lo que cobraba el municipio (88 libras semanales de renta social frente a 210 privadas; en Londres, 108 frente a 359).
En algunos sitios el fenómeno es abrumador: en Brighton, el 86% de lo vendido está ya en alquiler privado; en Milton Keynes, el 73%; en Dover, el 59%. La política que iba a crear propietarios acabó, en buena parte, alimentando el negocio del casero. Le pusieron nombre, del right to buy al right to buy to let, el derecho a comprar para realquilar. La vivienda social pagada por todos se convirtió en la cartera de alquiler de unos cuantos.
Lo que costó de verdad
El think tank Common Wealth cuantificó el regalo. Estima que, solo en Inglaterra, la parte de valor entregada vía descuentos del Right to Buy entre 1980 y 2022-23 equivale a unos 194.000 millones de libras. Lo describió como la mayor transferencia de riqueza pública a manos privadas de la historia del país. Y el dinero que sí se ingresó por las ventas no se reinvirtió en construir vivienda de reemplazo, de modo que el parque no se recompuso, se vació.
Un caso extremo, citado en la prensa británica, resume el mecanismo: un piso municipal en Covent Garden, comprado con el descuento del Right to Buy en 1990, se revendió después por 1,2 millones de libras, un 800% de beneficio.
La vivienda que era pública, pensada para alojar a quien no llega al mercado, terminó siendo un bowling privado. Multiplicado por dos millones de operaciones, ese es el balance.
Lo mismo por la puerta de al lado: el suelo
Y donde no se privatizó la vivienda, se privatizó el suelo. El Heygate, un conjunto municipal en el sur de Londres con más de 1.200 viviendas y unos 3.000 vecinos, fue vendido por el ayuntamiento al promotor Lendlease por 50 millones de libras, después de haberse gastado decenas de millones en vaciarlo y planificarlo.
El desarrollo que lo sustituyó levantó casi 3.000 viviendas nuevas, con una proporción mínima de alquiler social genuino frente al parque municipal que sustituyó. Los vecinos fueron dispersados. Y una fase del solar, todavía vacía, se revendió años después, según el seguimiento local del proyecto, por varias veces lo que el ayuntamiento había cobrado por ella.
Suelo público que sale barato hacia el promotor y vuelve, edificado, a precios que sus antiguos habitantes no pueden pagar.
¿Fue entonces una buena o una mala política?
Conviene no caricaturizarla, porque la respuesta honesta tiene dos caras y las dos son ciertas.
A favor hay un argumento real. El Right to Buy convirtió en propietarios a más de dos millones de familias trabajadoras que, de otro modo, no habrían accedido nunca a la propiedad.
Para esa generación fue, en muchos casos, una transferencia de patrimonio hacia abajo: gente de clase obrera que se hizo con un activo, pudo heredarlo, reformarlo, decidir sobre su casa. No es casual que fuera tan popular; para millones de personas fue una mejora tangible de su vida, y el valor de esa autonomía no aparece en ninguna estadística de parque social. Sus defensores añaden que el pecado no fue vender, sino no reponer. Y tienen parte de razón porque sin reposición, la política era una liquidación lenta del parque público.
En contra pesa el balance colectivo y, sobre todo, el generacional. Aquella venta barata a una generación se pagó con la siguiente. Los que compraron con descuento en los 80 y 90 ganaron un activo; sus descendientes y nietos se encontraron sin vivienda social a la que optar y con un alquiler privado que cuesta el doble o el triple. Fue, en el fondo, un regalo a una generación a costa de las que vinieron detrás. Por eso buena parte del sector de vivienda social se ha ido volviendo crítico, y por eso Escocia y Gales acabaron aboliéndolo.
El juicio más defendible no es buena ni mala, sino este: el objetivo era legítimo, que más gente accediera a la propiedad, y el diseño era defectuoso.
Y el defecto es exactamente el que este hilo lleva señalando.
El problema no fue dejar que la gente comprara su casa, fue vender el activo público sin un mecanismo que repusiera el parque, y sin distinguir entre comprar para vivir, que es legítimo, y comprar para rentabilizar, que es lo que convirtió el right to buy en right to buy to let.
El Estado subvencionó la propiedad de uso y terminó subvencionando, por la puerta de atrás, la propiedad rentista. Una misma política produjo un beneficio individual real y puntual, y un daño estructural real y duradero, a la vez. Las dos cosas son verdad.
Y ahí está la lección que conecta con todo lo demás. Lo que es racional para una familia, comprar barato el techo que ya habita, puede ser destructivo para el conjunto si nadie repone lo que sale del común.
Es el mismo mecanismo que aquí reconocemos en las donaciones y avales con que los padres ayudan a sus descendientes a comprar: individualmente sensato, colectivamente insuficiente, porque no toca la estructura que encarece la vivienda, solo traslada quién paga la factura.
El Right to Buy no fracasó por ser generoso con una generación, fracasó por serlo a cuenta del patrimonio de todas las siguientes.
Lo que enseña el caso británico
Reino Unido es el aviso más incómodo de toda la serie, porque no hubo un fondo malo ni un alcalde corrupto ni una venta oscura. Hubo una idea popular, votada y celebrada durante décadas: que vender la vivienda pública a sus inquilinos era darles libertad.
Y sin embargo el resultado converge con Berlín, con Dresde y con Madrid: parque social que se evapora, alquileres que suben, patrimonio público que termina rentando en manos privadas. No hizo falta un fondo buitre, bastó con permitir que lo público se vendiera, envolverlo en el lenguaje de la propiedad, y esperar cuarenta años.
Tanto se torció el invento que el propio Reino Unido empezó a desmontarlo por partes; Escocia abolió el Right to Buy en 2016 y Gales en 2019, y en Inglaterra hay alcaldes pidiendo suspenderlo. El país que inventó la privatización de la vivienda pública como bandera política está, cuatro décadas después, desmontándola donde puede.
Berlín, Dresde y Madrid comparten una mecánica: un gobierno vende de golpe un paquete de vivienda pública a un fondo. Reino Unido cuenta la misma historia por otra vía, más lenta y más lista, y por eso más difícil de combatir: no vendió a un fondo, se lo vendió a los propios inquilinos, uno a uno, y lo llamó libertad.
El resultado, cuarenta años después, es el mismo: parque público que desaparece y acaba en manos de rentistas que cobran más. Solo que aquí nadie puede señalar a un villano con nombre de fondo, porque el villano fue una idea, y detrás de la idea, había una decisión política deliberada.
Lo que se hizo
En 1980, el Gobierno de Margaret Thatcher aprobó el Right to Buy: el derecho del inquilino de vivienda municipal a comprar su casa con un descuento enorme, que llegó de media al 44% y en algunos años al 52% del valor de mercado. Desde entonces se han vendido más de dos millones de viviendas municipales en el Reino Unido; solo en Inglaterra, alrededor de 1,9 millones.
Se presentó como una democratización de la propiedad, como convertir en propietarios a millones de familias trabajadoras. Y en el discurso funcionó, es una de las políticas más populares de la historia británica reciente.
El problema no es que la gente comprara su casa, es lo que le pasó al parque público. Cada vivienda vendida no se reponía y, durante décadas, las ventas superaron con mucho a las reposiciones.
En Inglaterra, la proporción de hogares en vivienda social cayó del 31% en 1980 al 16% en 2022-23, prácticamente la mitad. Hoy hay en Inglaterra alrededor de 1,3 millones de hogares en lista de espera para una vivienda social que ya no existe, y el número de hogares en alojamiento temporal está en máximos históricos.
La vuelta de tuerca: el comprador se convierte en casero
Según la New Economics Foundation, el 41% de todas las viviendas vendidas bajo el Right to Buy, unas 820.000, están hoy alquiladas en el mercado privado. La vivienda que el Estado vendió barata a un inquilino para que fuera su hogar acabó, en cuatro de cada diez casos, en manos de un arrendador que la realquila. Y no al precio social del que salió, el alquiler privado cuesta entre dos y tres veces lo que cobraba el municipio (88 libras semanales de renta social frente a 210 privadas; en Londres, 108 frente a 359).
En algunos sitios el fenómeno es abrumador: en Brighton, el 86% de lo vendido está ya en alquiler privado; en Milton Keynes, el 73%; en Dover, el 59%. La política que iba a crear propietarios acabó, en buena parte, alimentando el negocio del casero. Le pusieron nombre, del right to buy al right to buy to let, el derecho a comprar para realquilar. La vivienda social pagada por todos se convirtió en la cartera de alquiler de unos cuantos.
Lo que costó de verdad
El think tank Common Wealth cuantificó el regalo. Estima que, solo en Inglaterra, la parte de valor entregada vía descuentos del Right to Buy entre 1980 y 2022-23 equivale a unos 194.000 millones de libras. Lo describió como la mayor transferencia de riqueza pública a manos privadas de la historia del país. Y el dinero que sí se ingresó por las ventas no se reinvirtió en construir vivienda de reemplazo, de modo que el parque no se recompuso, se vació.
Un caso extremo, citado en la prensa británica, resume el mecanismo: un piso municipal en Covent Garden, comprado con el descuento del Right to Buy en 1990, se revendió después por 1,2 millones de libras, un 800% de beneficio.
La vivienda que era pública, pensada para alojar a quien no llega al mercado, terminó siendo un bowling privado. Multiplicado por dos millones de operaciones, ese es el balance.
Lo mismo por la puerta de al lado: el suelo
Y donde no se privatizó la vivienda, se privatizó el suelo. El Heygate, un conjunto municipal en el sur de Londres con más de 1.200 viviendas y unos 3.000 vecinos, fue vendido por el ayuntamiento al promotor Lendlease por 50 millones de libras, después de haberse gastado decenas de millones en vaciarlo y planificarlo.
El desarrollo que lo sustituyó levantó casi 3.000 viviendas nuevas, con una proporción mínima de alquiler social genuino frente al parque municipal que sustituyó. Los vecinos fueron dispersados. Y una fase del solar, todavía vacía, se revendió años después, según el seguimiento local del proyecto, por varias veces lo que el ayuntamiento había cobrado por ella.
Suelo público que sale barato hacia el promotor y vuelve, edificado, a precios que sus antiguos habitantes no pueden pagar.
¿Fue entonces una buena o una mala política?
Conviene no caricaturizarla, porque la respuesta honesta tiene dos caras y las dos son ciertas.
A favor hay un argumento real. El Right to Buy convirtió en propietarios a más de dos millones de familias trabajadoras que, de otro modo, no habrían accedido nunca a la propiedad.
Para esa generación fue, en muchos casos, una transferencia de patrimonio hacia abajo: gente de clase obrera que se hizo con un activo, pudo heredarlo, reformarlo, decidir sobre su casa. No es casual que fuera tan popular; para millones de personas fue una mejora tangible de su vida, y el valor de esa autonomía no aparece en ninguna estadística de parque social. Sus defensores añaden que el pecado no fue vender, sino no reponer. Y tienen parte de razón porque sin reposición, la política era una liquidación lenta del parque público.
En contra pesa el balance colectivo y, sobre todo, el generacional. Aquella venta barata a una generación se pagó con la siguiente. Los que compraron con descuento en los 80 y 90 ganaron un activo; sus descendientes y nietos se encontraron sin vivienda social a la que optar y con un alquiler privado que cuesta el doble o el triple. Fue, en el fondo, un regalo a una generación a costa de las que vinieron detrás. Por eso buena parte del sector de vivienda social se ha ido volviendo crítico, y por eso Escocia y Gales acabaron aboliéndolo.
El juicio más defendible no es buena ni mala, sino este: el objetivo era legítimo, que más gente accediera a la propiedad, y el diseño era defectuoso.
Y el defecto es exactamente el que este hilo lleva señalando.
El problema no fue dejar que la gente comprara su casa, fue vender el activo público sin un mecanismo que repusiera el parque, y sin distinguir entre comprar para vivir, que es legítimo, y comprar para rentabilizar, que es lo que convirtió el right to buy en right to buy to let.
El Estado subvencionó la propiedad de uso y terminó subvencionando, por la puerta de atrás, la propiedad rentista. Una misma política produjo un beneficio individual real y puntual, y un daño estructural real y duradero, a la vez. Las dos cosas son verdad.
Y ahí está la lección que conecta con todo lo demás. Lo que es racional para una familia, comprar barato el techo que ya habita, puede ser destructivo para el conjunto si nadie repone lo que sale del común.
Es el mismo mecanismo que aquí reconocemos en las donaciones y avales con que los padres ayudan a sus descendientes a comprar: individualmente sensato, colectivamente insuficiente, porque no toca la estructura que encarece la vivienda, solo traslada quién paga la factura.
El Right to Buy no fracasó por ser generoso con una generación, fracasó por serlo a cuenta del patrimonio de todas las siguientes.
Lo que enseña el caso británico
Reino Unido es el aviso más incómodo de toda la serie, porque no hubo un fondo malo ni un alcalde corrupto ni una venta oscura. Hubo una idea popular, votada y celebrada durante décadas: que vender la vivienda pública a sus inquilinos era darles libertad.
Y sin embargo el resultado converge con Berlín, con Dresde y con Madrid: parque social que se evapora, alquileres que suben, patrimonio público que termina rentando en manos privadas. No hizo falta un fondo buitre, bastó con permitir que lo público se vendiera, envolverlo en el lenguaje de la propiedad, y esperar cuarenta años.
Tanto se torció el invento que el propio Reino Unido empezó a desmontarlo por partes; Escocia abolió el Right to Buy en 2016 y Gales en 2019, y en Inglaterra hay alcaldes pidiendo suspenderlo. El país que inventó la privatización de la vivienda pública como bandera política está, cuatro décadas después, desmontándola donde puede.
La vivienda pública como cortafuegos
Cuatro casos, cuatro países, y la misma película: Berlín, Dresde, Madrid y el Right to Buy británico. En todos, vivienda pública pagada con dinero de todos que acaba en manos privadas y termina cobrando renta de mercado.
Pero antes de sacar conclusiones conviene enfrentar la objeción de fondo: todo esto presupone que el Estado deba tener parque público. ¿Y si el problema no es que lo venda, sino que lo tenga?
Se puede discutir cuánta vivienda pública debe tener un país, o incluso si debe tenerla. Pero conviene no confundir ese debate con el que cuentan Berlín, Dresde, Madrid y Londres, que es otro y más simple: una vez que ese parque existe y se ha pagado con dinero de todos, venderlo es regalar ese dinero a quien lo compra barato y lo realquila caro.
No hace falta creer que la vivienda social es un derecho para ver el problema; basta con no querer que el gasto público acabe engordando el balance de un fondo. Es un argumento de eficiencia del dinero público antes que de justicia social.
Y hay una vuelta más, para quien desconfíe por principio de la intervención pública. El parque público inalienable no es lo contrario del mercado, es una de las cosas que permite que el mercado funcione sin dispararse.
Viena tiene mercado privado, y muy activo; pero lo combina con regulación, suelo público y un ancla pública lo bastante grande como para que el precio privado no pueda desbocarse igual, porque siempre existe una alternativa asequible que compite.
Ese parque no sustituye al mercado, lo disciplina. Funciona como estabilizador contracíclico, como cortafuegos que impide que la escasez se convierta en subasta.
No es socialismo inmobiliario; es lo que evita que el precio de un bien de primera necesidad quede a merced de quien controla su escasez.
Y encaja con lo que este hilo lleva defendiendo desde el principio: la salida no es topar precios por decreto, que puede aliviar a unos mientras tensiona la oferta, ni limitarse a liberalizar suelo, que sin captura de plusvalía puede producir burbuja, sino cambiar la estructura. Un ancla pública invendible es, precisamente, estructura.
Se puede discutir cuánta vivienda pública debe haber. Lo que no tiene discusión, después de cuatro países y cuarenta años, es que la que se paga con dinero de todos solo cumple su función mientras no se pueda vender.
No como sustituto del mercado, sino como el cortafuegos que impide que el mercado se convierta en una subasta sin suelo. Y lo único que la protege no es un buen gobierno, es una ley que le prohíba ponerse en venta.
Cuatro casos, cuatro países, y la misma película: Berlín, Dresde, Madrid y el Right to Buy británico. En todos, vivienda pública pagada con dinero de todos que acaba en manos privadas y termina cobrando renta de mercado.
Pero antes de sacar conclusiones conviene enfrentar la objeción de fondo: todo esto presupone que el Estado deba tener parque público. ¿Y si el problema no es que lo venda, sino que lo tenga?
Se puede discutir cuánta vivienda pública debe tener un país, o incluso si debe tenerla. Pero conviene no confundir ese debate con el que cuentan Berlín, Dresde, Madrid y Londres, que es otro y más simple: una vez que ese parque existe y se ha pagado con dinero de todos, venderlo es regalar ese dinero a quien lo compra barato y lo realquila caro.
No hace falta creer que la vivienda social es un derecho para ver el problema; basta con no querer que el gasto público acabe engordando el balance de un fondo. Es un argumento de eficiencia del dinero público antes que de justicia social.
Y hay una vuelta más, para quien desconfíe por principio de la intervención pública. El parque público inalienable no es lo contrario del mercado, es una de las cosas que permite que el mercado funcione sin dispararse.
Viena tiene mercado privado, y muy activo; pero lo combina con regulación, suelo público y un ancla pública lo bastante grande como para que el precio privado no pueda desbocarse igual, porque siempre existe una alternativa asequible que compite.
Ese parque no sustituye al mercado, lo disciplina. Funciona como estabilizador contracíclico, como cortafuegos que impide que la escasez se convierta en subasta.
No es socialismo inmobiliario; es lo que evita que el precio de un bien de primera necesidad quede a merced de quien controla su escasez.
Y encaja con lo que este hilo lleva defendiendo desde el principio: la salida no es topar precios por decreto, que puede aliviar a unos mientras tensiona la oferta, ni limitarse a liberalizar suelo, que sin captura de plusvalía puede producir burbuja, sino cambiar la estructura. Un ancla pública invendible es, precisamente, estructura.
Se puede discutir cuánta vivienda pública debe haber. Lo que no tiene discusión, después de cuatro países y cuarenta años, es que la que se paga con dinero de todos solo cumple su función mientras no se pueda vender.
No como sustituto del mercado, sino como el cortafuegos que impide que el mercado se convierta en una subasta sin suelo. Y lo único que la protege no es un buen gobierno, es una ley que le prohíba ponerse en venta.
esfuerzo fiscal
Himbersor
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@ rosso
¿Tienes información sobre el caso de Israel?. Vivió una mini burbuja inmobiliaria reciente. Lo más sangrante que al ser socialistas los primeros gobernantes de Israel el suelo es público 100%. Los colonos de los territorios ocupados se benefician de ello. El Estado les regala el suelo de sus urbanizaciones.
No sé si el Estado puede subastar el suelo público o este suelo lo recupera el Estado tras décadas de concesión.
¿Tienes información sobre el caso de Israel?. Vivió una mini burbuja inmobiliaria reciente. Lo más sangrante que al ser socialistas los primeros gobernantes de Israel el suelo es público 100%. Los colonos de los territorios ocupados se benefician de ello. El Estado les regala el suelo de sus urbanizaciones.
No sé si el Estado puede subastar el suelo público o este suelo lo recupera el Estado tras décadas de concesión.
Quizás te guste el caso de Singapur también. Ya has puesto varios ejemplos de privatizaciones desastrosas, quizás por variar allí la cosa vaya mejor, siempre han tenido fama de paraíso liberal excepto con vivienda socialista pública a tope 99 years.
Buen apunte, he preferido centrarme primero en casos europeos pero Israel es casi el laboratorio extremo de esta discusión y enseña las dos caras a la vez.
Y con los datos de este mismo 2026 en la mano, la lección es todavía más nítida.
En Israel, aproximadamente el 93% del suelo está dentro del régimen de Israel Lands: suelo del Estado, de la Development Authority y del Fondo Nacional Judío, gestionado en la práctica por la Israel Land Authority. Solo una parte minoritaria es propiedad privada plena.
Ese suelo, históricamente, no se vendía como propiedad ordinaria, sino que se cedía mediante arrendamientos de largo plazo, típicamente 49 o 98 años, renovables, transferibles y heredables. Una Ley Básica de 1960 protege la no transferencia de la titularidad, pero no impide el arrendamiento; para muchas familias funciona casi como propiedad, aunque el Estado conserva la titularidad última.
Sobre el papel, es la inalienabilidad llevada al extremo: el suelo no acaba comprado por un fondo porque no sale del patrimonio público.
Y sin embargo, aquí viene la lección, Israel ha tenido una de las mayores subidas de vivienda del mundo desarrollado. La OCDE estimaba que los precios reales aumentaron alrededor de un 80% entre 2008 y 2016, mientras los alquileres subían cerca de un 40% y los salarios medios avanzaban mucho menos. Después, el mercado volvió a tensarse con fuerza tras la esa época en el 2020 de la que yo le hablo, con subidas interanuales que llegaron a rondar el 20% en 2022.
Tener casi todo el suelo bajo control público no contuvo los precios.
¿Por qué? A la vez que el país sufre escasez estructural y precios inalcanzables, Israel acumula un récord histórico de vivienda nueva sin vender, en torno a 84.000 según datos publicados en junio de 2026.
Escasez y stock parado al mismo tiempo, no es una contradicción, es la firma de un mercado mal ajustado. Hay vivienda nueva sin vender, pero no necesariamente donde, como y al precio que resuelve la necesidad.
El problema no es solo si hay suelo, sino dónde se libera, a qué ritmo, con qué burocracia, con qué infraestructuras y a qué precio.
La OCDE lleva años apuntando en esa dirección: planificación restrictiva, permisos lentos y desarrollo urbano insuficiente elevan el coste de la vivienda.
El candado es parecido al de España, retener o estrangular suelo útil, solo que en Israel la llave la tiene sobre todo el Estado.
Y la guerra lo ha agravado de una forma que confirma la tesis.
Desde octubre de 2023, la construcción se ha visto golpeada por la falta de mano de obra, con decenas de miles de trabajadores palestinos que dejaron de acceder a las obras, junto con la movilización de reservistas y la disrupción general del sector. El suelo estaba formalmente bajo control público, pero eso no basta si no está planificado, licitado, servido y construido a tiempo.
La propiedad pública es un cortafuegos contra la privatización, no un extintor automático contra la escasez.
Un matiz de mercado, con el recorte de tipos de mayo de 2026 y ese stock sin vender presionando, la compraventa se ha enfriado y vuelto más irregular, mientras los alquileres siguen tensos. Es la divergencia típica de un mercado bloqueado: el precio de compra corrige antes por la vía del crédito y la demanda solvente, pero el alquiler, que refleja la escasez real de techo útil, tarda más en aliviarse.
Comparando las dos arquitecturas, en España el suelo lo retienen actores fragmentados con incentivos alineados: ayuntamientos que cobran más por el solar vacío y por la recalificación, propietarios de suelo expectante que viven de la espera, promotores que prefieren el oligopolio del plazo largo. En Israel lo retiene un monopolista público único, la Israel Land Authority.
Son dos modelos opuestos, la máxima fragmentación privada frente al máximo monopolio público, y producen el mismo resultado de suelo retenido y vivienda cara.
Eso es lo importante, porque desmonta las dos explicaciones fáciles. El problema no es demasiado mercado ni demasiado Estado. Ni privatizar lo arregla (España tiene el suelo en manos privadas y no baja) ni estatalizar lo arregla (Israel lo tiene en manos públicas y tampoco baja).
Lo que sobrevive a los dos modelos es el incentivo a retener.
Cambias quién es el dueño y el resultado no se mueve, porque el que controla el suelo, sea quien sea, gana más con la escasez que con la abundancia.
Y hay una lección más fina todavía. Un monopolista, aunque sea público y bienintencionado, se comporta como un monopolista: no libera lo suficiente porque no le conviene y porque nadie le obliga.
La Israel Land Authority ingresa por ceder suelo, y un suelo escaso le renta más por arrendamiento que un suelo abundante; está, igual que el ayuntamiento español, en el lado de la caja registradora que gana con el precio alto. La titularidad pública no cambia la naturaleza del monopolio, solo cambia el nombre del monopolista.
Por eso la cuestión de fondo no es quién debe tener el suelo, sino que el suelo, lo tenga quien lo tenga, esté sujeto a un incentivo que premie liberarlo en vez de retenerlo. Israel tiene la propiedad pública, que es la defensa, pero le falta el mecanismo que fuerce la liberación, que es la política activa. Y sin la segunda, la primera no basta.
Sobre los asentamientos, conviene distinguir Israel dentro de sus fronteras reconocidas de los territorios ocupados, porque el régimen no es el mismo.
En Cisjordania, la categoría clave es la declaración y asignación de state land bajo control israelí, y ahí aparece el reverso oscuro de la titularidad pública: cuando el Estado controla el suelo, puede usarlo no solo para ordenar vivienda, sino para dirigir población y consolidar poder territorial.
Organizaciones como Peace Now han documentado que la práctica totalidad de la tierra estatal asignada en Cisjordania ha ido a asentamientos israelíes, y este mismo 2026 se han anunciado planes millonarios de expansión e infraestructura.
Yo evitaría decir que el Estado les regala el suelo, porque hay arrendamientos y mecanismos administrativos de por medio, pero la idea de fondo es correcta: el suelo y la infraestructura pública se han usado para favorecer asentamientos en condiciones políticamente dirigidas y muy ventajosas.
El suelo público no se subasta como propiedad plena, se arrienda mediante derechos de largo plazo que el arrendatario puede transmitir, heredar o vender, aunque el Estado retiene la titularidad.
Desde una reforma de 2009, y con decisiones posteriores, se abrió la puerta a privatizar parte del suelo urbano ya cedido, convirtiendo arrendamientos en propiedad plena. Ese movimiento va precisamente en dirección contraria al principio original de inalienabilidad, y sigue siendo objeto de debate.
Resumiendo, Israel demuestra que la titularidad pública del suelo evita la privatización masiva del patrimonio, pero no garantiza vivienda asequible si el Estado gestiona mal la oferta, retiene suelo, planifica lento o no puede construir.
La propiedad pública es el cortafuegos; la liberación ágil de suelo y la construcción suficiente son el extintor.
Israel, a día de hoy, tiene el suelo protegido frente a Blackstone, un récord de pisos sin vender y, aun así, vivienda impagable.
Las dos cosas hacen falta, una sola no basta.
España, ya lo veremos, no tiene ninguna.
Última edición:
¿Y España? El país que no blinda lo público ni libera lo que tiene
Después de recorrer Berlín, Dresde, Madrid, el Right to Buy británico e Israel, toca la pregunta que lleva rondando todo el hilo:
¿Dónde está España en este mapa?
Y la respuesta se entiende mejor con una idea que la serie ha ido destilando: la propiedad pública del suelo es una condición defensiva, no una política de vivienda completa. Evita que el patrimonio se venda a un fondo de forma irreversible, pero no garantiza precios asequibles si la autoridad pública planifica mal, libera el suelo tarde o deja que lo protegido caduque. Son dos cosas distintas, y hacen falta las dos.
Pongámoslo como dos ejes.
El primero, el defensivo: ¿el suelo y la vivienda públicos son inalienables, o se pueden vender?
El segundo, el de gestión: ¿la oferta se libera con agilidad, o se estrangula?
Con esos dos ejes se ordena toda la serie.
Viena se aproxima al cuadrante bueno: combina un gran parque público y limitado por beneficios, suelo público, regulación estable y producción sostenida. No es solo titularidad pública, es una arquitectura completa.
Berlín, Dresde y Madrid tenían parque público pero lo dejaron vendible, y lo perdieron.
Israel concentra alrededor del 93% del suelo bajo control público o cuasi público, cedido en arrendamientos largos y con fuertes restricciones a la venta plena, pero lo gestiona tan mal que, con récord de pisos sin vender, la vivienda sigue impagable.
Cuatro posiciones distintas en el mismo mapa.
¿Y España?
España, salvo excepciones autonómicas, falla en los dos ejes a la vez. Ni blinda lo público, ni libera con agilidad lo que tiene. Y por eso, no por casualidad, tiene el parque de vivienda social más raquítico de Europa occidental.
Eje uno: no blinda
España no protege su vivienda pública de la puerta giratoria.
El parque social ronda, según cómo se mida, entre el 1,7% si se cuenta como cobertura del parque público sobre los hogares y el 3,3% si se usa una definición amplia de vivienda social sobre el parque residencial, frente a una media europea en torno al 8% y cifras del 30% en Países Bajos.
Por cualquiera de las dos lecturas, es la cola de Europa occidental. Y lo poco que hay nace, en la mayor parte del país, con fecha de caducidad: la vivienda protegida se descalifica pasado su plazo y se vende como vivienda libre, igual que ocurrió en Madrid o Berlín, donde viviendas nacidas bajo una lógica pública acabaron convertidas en activo privado.
Solo Euskadi (calificación permanente desde 2003) y Navarra (que blindó su VPO de alquiler en junio de 2026) han cerrado esa puerta; el resto la sigue dejando abierta, y alguna comunidad incluso la ensancha.
La herramienta estatal que podría cambiar esto, la empresa pública Casa 47, ha recibido de Sareb unas 40.000 viviendas y 2.400 suelos, con capacidad para movilizar decenas de miles más. Es un movimiento en la dirección correcta, la de retener en vez de vender, pero la cuestión decisiva será si ese patrimonio queda jurídicamente blindado frente a una futura venta.
Lo que una mayoría crea, otra lo puede deshacer, como pasó en Berlín. Sin una ley que prohíba vender ese patrimonio, Casa 47 sería un parque público a merced del próximo apuro de tesorería o del próximo cambio de gobierno.
Eje dos: no libera
Y en el otro eje, el de la gestión, España es de manual de estrangulamiento.
Revisar un plan general urbano sigue tardando entre 15 y 21 años; en Valencia, el caso extremo, veintiuno. La reforma de la Ley del Suelo que debía acortar esos plazos fue retirada en 2024 por falta de apoyos y volvió a fracasar en 2025.
El resultado es el que ya cuantificamos en el hilo: no basta con suelo aprobado sobre el papel; falta convertirlo a tiempo en suelo finalista, urbanizado y edificable. No falta suelo clasificado; falta liberarlo a tiempo donde de verdad hace falta.
Y mientras tanto, los números del acceso están en récord.
El precio, en máximos históricos: Tinsa estimó una subida interanual superior al 15% a mediados de 2026.
El ratio entre lo que cuesta una vivienda y lo que se gana en Madrid supera los doce años de salario íntegro.
La emancipación juvenil está en mínimos, en torno al 15%.
Y el Banco de España ha elevado el déficit acumulado de 2021 a 2025 a unas 750.000 viviendas.
España falla en los dos ejes y el precio lo paga quien busca un techo.
Las dos salidas que se discuten, y la que no
Hoy se debaten dos caminos, y el problema es que ninguno de los dos toca el fondo.
Por un lado, el modelo estatal con la Ley de Vivienda, zonas tensionadas, tanteo y retracto, Casa 47. Va en la dirección de retener, pero es insuficiente en volumen, reversible en lo jurídico, y depende de que cada comunidad quiera aplicarlo, cosa que la mitad del país rechaza.
Por otro, el modelo de las comunidades que apuestan por desregular, no declarar zonas tensionadas y confiar en que la oferta privada responda si se le quita presión. Pero esa vía no toca el régimen del suelo, sin obligación de construir ni penalización a la retención, el suelo caro sigue caro y la captura de plusvalía sigue intacta.
La vía que nadie toma es la tercera, la que este hilo lleva defendiendo: cambiar el incentivo del suelo para que retener cueste, blindar lo público como inalienable, y liberar la oferta con agilidad.
No es topar precios, que puede aliviar a unos mientras desplaza o tensiona la oferta, ni solo liberalizar, que sin captura de plusvalía puede alimentar burbuja. Es actuar en los dos ejes a la vez, que es lo único que ha funcionado donde ha funcionado.
La lección de toda la serie cabe en una frase:
La propiedad pública del suelo defiende el patrimonio, pero no baja los precios ella sola; y liberalizar la oferta sin blindar lo público regala el patrimonio sin bajar los precios tampoco. Hacen falta las dos cosas.
Berlín y Madrid tenían el patrimonio y lo vendieron. Israel conserva el control público del suelo y lo gestiona mal. Viena hace las dos cosas y le funciona.
España, a día de hoy, no hace ninguna de las dos cosas: ni protege lo que tiene, ni convierte a tiempo en vivienda el suelo que le sobra sobre el papel.
No necesita elegir entre todo público y todo privado, necesita impedir que lo público desaparezca y obligar a que el suelo útil se convierta en vivienda a tiempo.
No es un accidente ni una fatalidad, es el resultado de cuarenta años de decidir, una y otra vez, no tocar el régimen del suelo.
La pregunta, como al principio del hilo, no es si se puede salir de ese cuadrante; es quién pierde renta el día que se salga.
Después de recorrer Berlín, Dresde, Madrid, el Right to Buy británico e Israel, toca la pregunta que lleva rondando todo el hilo:
¿Dónde está España en este mapa?
Y la respuesta se entiende mejor con una idea que la serie ha ido destilando: la propiedad pública del suelo es una condición defensiva, no una política de vivienda completa. Evita que el patrimonio se venda a un fondo de forma irreversible, pero no garantiza precios asequibles si la autoridad pública planifica mal, libera el suelo tarde o deja que lo protegido caduque. Son dos cosas distintas, y hacen falta las dos.
Pongámoslo como dos ejes.
El primero, el defensivo: ¿el suelo y la vivienda públicos son inalienables, o se pueden vender?
El segundo, el de gestión: ¿la oferta se libera con agilidad, o se estrangula?
Con esos dos ejes se ordena toda la serie.
Viena se aproxima al cuadrante bueno: combina un gran parque público y limitado por beneficios, suelo público, regulación estable y producción sostenida. No es solo titularidad pública, es una arquitectura completa.
Berlín, Dresde y Madrid tenían parque público pero lo dejaron vendible, y lo perdieron.
Israel concentra alrededor del 93% del suelo bajo control público o cuasi público, cedido en arrendamientos largos y con fuertes restricciones a la venta plena, pero lo gestiona tan mal que, con récord de pisos sin vender, la vivienda sigue impagable.
Cuatro posiciones distintas en el mismo mapa.
¿Y España?
España, salvo excepciones autonómicas, falla en los dos ejes a la vez. Ni blinda lo público, ni libera con agilidad lo que tiene. Y por eso, no por casualidad, tiene el parque de vivienda social más raquítico de Europa occidental.
Eje uno: no blinda
España no protege su vivienda pública de la puerta giratoria.
El parque social ronda, según cómo se mida, entre el 1,7% si se cuenta como cobertura del parque público sobre los hogares y el 3,3% si se usa una definición amplia de vivienda social sobre el parque residencial, frente a una media europea en torno al 8% y cifras del 30% en Países Bajos.
Por cualquiera de las dos lecturas, es la cola de Europa occidental. Y lo poco que hay nace, en la mayor parte del país, con fecha de caducidad: la vivienda protegida se descalifica pasado su plazo y se vende como vivienda libre, igual que ocurrió en Madrid o Berlín, donde viviendas nacidas bajo una lógica pública acabaron convertidas en activo privado.
Solo Euskadi (calificación permanente desde 2003) y Navarra (que blindó su VPO de alquiler en junio de 2026) han cerrado esa puerta; el resto la sigue dejando abierta, y alguna comunidad incluso la ensancha.
La herramienta estatal que podría cambiar esto, la empresa pública Casa 47, ha recibido de Sareb unas 40.000 viviendas y 2.400 suelos, con capacidad para movilizar decenas de miles más. Es un movimiento en la dirección correcta, la de retener en vez de vender, pero la cuestión decisiva será si ese patrimonio queda jurídicamente blindado frente a una futura venta.
Lo que una mayoría crea, otra lo puede deshacer, como pasó en Berlín. Sin una ley que prohíba vender ese patrimonio, Casa 47 sería un parque público a merced del próximo apuro de tesorería o del próximo cambio de gobierno.
Eje dos: no libera
Y en el otro eje, el de la gestión, España es de manual de estrangulamiento.
Revisar un plan general urbano sigue tardando entre 15 y 21 años; en Valencia, el caso extremo, veintiuno. La reforma de la Ley del Suelo que debía acortar esos plazos fue retirada en 2024 por falta de apoyos y volvió a fracasar en 2025.
El resultado es el que ya cuantificamos en el hilo: no basta con suelo aprobado sobre el papel; falta convertirlo a tiempo en suelo finalista, urbanizado y edificable. No falta suelo clasificado; falta liberarlo a tiempo donde de verdad hace falta.
Y mientras tanto, los números del acceso están en récord.
El precio, en máximos históricos: Tinsa estimó una subida interanual superior al 15% a mediados de 2026.
El ratio entre lo que cuesta una vivienda y lo que se gana en Madrid supera los doce años de salario íntegro.
La emancipación juvenil está en mínimos, en torno al 15%.
Y el Banco de España ha elevado el déficit acumulado de 2021 a 2025 a unas 750.000 viviendas.
España falla en los dos ejes y el precio lo paga quien busca un techo.
Las dos salidas que se discuten, y la que no
Hoy se debaten dos caminos, y el problema es que ninguno de los dos toca el fondo.
Por un lado, el modelo estatal con la Ley de Vivienda, zonas tensionadas, tanteo y retracto, Casa 47. Va en la dirección de retener, pero es insuficiente en volumen, reversible en lo jurídico, y depende de que cada comunidad quiera aplicarlo, cosa que la mitad del país rechaza.
Por otro, el modelo de las comunidades que apuestan por desregular, no declarar zonas tensionadas y confiar en que la oferta privada responda si se le quita presión. Pero esa vía no toca el régimen del suelo, sin obligación de construir ni penalización a la retención, el suelo caro sigue caro y la captura de plusvalía sigue intacta.
La vía que nadie toma es la tercera, la que este hilo lleva defendiendo: cambiar el incentivo del suelo para que retener cueste, blindar lo público como inalienable, y liberar la oferta con agilidad.
No es topar precios, que puede aliviar a unos mientras desplaza o tensiona la oferta, ni solo liberalizar, que sin captura de plusvalía puede alimentar burbuja. Es actuar en los dos ejes a la vez, que es lo único que ha funcionado donde ha funcionado.
La lección de toda la serie cabe en una frase:
La propiedad pública del suelo defiende el patrimonio, pero no baja los precios ella sola; y liberalizar la oferta sin blindar lo público regala el patrimonio sin bajar los precios tampoco. Hacen falta las dos cosas.
Berlín y Madrid tenían el patrimonio y lo vendieron. Israel conserva el control público del suelo y lo gestiona mal. Viena hace las dos cosas y le funciona.
España, a día de hoy, no hace ninguna de las dos cosas: ni protege lo que tiene, ni convierte a tiempo en vivienda el suelo que le sobra sobre el papel.
No necesita elegir entre todo público y todo privado, necesita impedir que lo público desaparezca y obligar a que el suelo útil se convierta en vivienda a tiempo.
No es un accidente ni una fatalidad, es el resultado de cuarenta años de decidir, una y otra vez, no tocar el régimen del suelo.
La pregunta, como al principio del hilo, no es si se puede salir de ese cuadrante; es quién pierde renta el día que se salga.
El mismo suelo público, usado al revés: Singapur y Hong Kong
Si alguien quisiera demostrar que poner el suelo en manos públicas no dice por sí solo nada sobre el precio de la vivienda, le bastaría con poner a Singapur y a Hong Kong una al lado de la otra.
Dos ciudad-estado asiáticas, las dos con el suelo mayoritariamente en manos públicas y cedido en arrendamiento en vez de vendido en propiedad plena.
El mismo ingrediente exacto con dos resultados opuestos.
El último informe Demographia (edición 2025, datos del tercer trimestre de 2024) pone los números encima de la mesa: Singapur, ratio precio/renta de 4,2 sobre la reventa HDB. Hong Kong, 14,4, el mercado menos asequible del mundo por decimocuarto año consecutivo. Como referencia, Sídney está en 13,8 y Madrid ronda 8-9.
Singapur es el alumno menos malo del ranking global entre grandes ciudades ricas; Hong Kong lleva década y media siendo el peor.
Mismo ingrediente, extremos opuestos del ranking. La diferencia no está en quién tiene el suelo, está en para qué lo usa.
Singapur: bien en los dos ejes, pero con dos grietas
Alrededor del 80% de los singapurenses vive en vivienda pública de la HDB, sobre suelo público, y la "propiedad" es en realidad un arrendamiento de 99 años.
Tasa de propiedad rozando el 90%.
Singapur acierta en los dos ejes a la vez: el suelo es público y no se enajena como propiedad plena, y el mismo organismo que lo posee planifica, construye y adjudica con agilidad, sin quince años de tramitación.
En obra nueva subvencionada y barrios no maduros, un piso HDB familiar sigue moviéndose en múltiplos de renta que en Madrid parecerían ciencia ficción.
Pero con dos grietas que conviene no callar.
La primera, la artefacto artefacto peligroso de los 99 años. Un arrendamiento vale menos cuanto más corto es, y los primeros bloques ya envejecen. Los pisos con menos de 60 años de cesión restante empiezan a sufrir descuentos fuertes, porque el fondo de pensiones (CPF) restringe su uso para comprarlos y los bancos financian menos.
El sistema que convirtió la vivienda pública en el activo-pensión de una generación tiene programada su devaluación hacia cero para las siguientes. Es la caducidad del patrimonio, la misma que critica el resto del hilo, pero incorporada de fábrica y con temporizador.
La segunda, más reciente y más incómoda, el mercado de reventa está enseñando los dientes. En el segundo trimestre de 2025 se vendieron 415 pisos HDB por más de un millón de dólares singapurenses, un 19% más que el trimestre anterior. La proyección para el cierre de 2025 supera las 1.300 unidades millonarias, batiendo el récord de 1.035 de 2024.
Ni siquiera el mejor caso del mundo resiste sin disciplina permanente sobre la oferta. El BTO subvencionado sigue barato; la reventa en barrios maduros ha empezado a contagiarse del bicho global.
Hong Kong: el mismo suelo, la escasez como fuente de ingresos
Hong Kong tiene el suelo tan público como Singapur, o más, prácticamente todo el suelo pertenece al Gobierno y se cede en arrendamiento, no en propiedad plena.
Y con el mismo ingrediente, el resultado es el contrario.
Hong Kong está en pleno pinchazo desde 2022, con caídas de precios de doble dígito, viviendas vacías en máximos y promotores descontando para colocar stock. Y aun así, el ratio precio/renta sigue en 14,4.
Ni siquiera un crash inmobiliario devuelve la asequibilidad cuando el Estado ha construido su hacienda sobre el precio del suelo.
El problema no es cíclico, es estructural.
¿Por qué el mismo suelo público produce lo contrario que en Singapur? Por dos razones:
La primera, la high land price policy, la política de suelo caro. El Gobierno subasta los derechos de suelo a precio máximo y financia con ello buena parte de su presupuesto, manteniendo a cambio impuestos personales bajos. La propia Administración es la primera interesada en que el suelo sea escaso y caro, porque de ahí saca sus ingresos. Es exactamente el candado que vimos en Israel, retener suelo, pero por la vía recaudatoria en vez de la burocrática.
La segunda, el cártel del otro lado de la mesa. Un puñado de grandes conglomerados familiares: Li Ka-shing/Cheung Kong, los Kwok/Sun Hung Kai, Lee Shau Kee/Henderson y los Cheng/New World, domina históricamente el desarrollo privado y posee bancos de suelo decisivos.
Es el análisis de siete actores aplicado a Hong Kong: el Estado escasea la oferta pública, el oligopolio dosifica la privada, los dos ganan, los ciudadanos pagan.
No hace falta conspiración, basta con que el incentivo esté alineado.
Y por si alguien todavía cree en la "escasez natural", el mito del "poca isla, mucha gente", conviene mirar el mapa. Los country parks ocupan alrededor del 40% del territorio y están protegidos por ley desde 1976. Los New Territories tienen suelo parcialmente sin desarrollar. La Small House Policy reserva a los varones indígenas el derecho a construir bajo condiciones específicas. Suelo disponible que el Estado decide no liberar.
La escasez de Hong Kong no es geografía, es decisión.
Y para tapar el agujero social, alrededor del 45% de la población vive en algún tipo de vivienda pública subvencionada, entre alquiler público y pisos HOS de compra subvencionada, con listas de espera que rondan los cinco o seis años. El Estado crea parte de la escasez con una mano y reparte parches con la otra.
Lo que dice el contraste
Puestos en el mapa de los dos ejes, los dos casos parten del mismo sitio y acaban en las antípodas.
Los dos tienen la primera pieza, el suelo público, la defensa.
Pero Singapur lo usa para abaratar, liberándolo y construyendo sin freno, y Hong Kong lo usa para recaudar, estrangulándolo a propósito y con un cártel al otro lado del cristal.
En Hong Kong la escasez no es un fallo del sistema: es el sistema. Y por eso ni siquiera un crash la corrige.
La lección es incómoda para las dos posiciones fáciles del debate.
Al que cree que basta con que el Estado controle el suelo, Hong Kong le responde que un Gobierno dueño de casi todo el suelo puede ser el mayor beneficiario de la escasez.
Al que cree que lo público siempre distorsiona, Singapur le responde que ese mismo control, usado para abaratar en vez de para recaudar, produce una de las viviendas más accesibles del mundo rico, hasta que el mercado de reventa te recuerda que la vigilancia tiene que ser permanente.
El suelo público no baja los precios por ser público. Los baja cuando quien lo controla gana con construir, no con que suba.
Si alguien quisiera demostrar que poner el suelo en manos públicas no dice por sí solo nada sobre el precio de la vivienda, le bastaría con poner a Singapur y a Hong Kong una al lado de la otra.
Dos ciudad-estado asiáticas, las dos con el suelo mayoritariamente en manos públicas y cedido en arrendamiento en vez de vendido en propiedad plena.
El mismo ingrediente exacto con dos resultados opuestos.
El último informe Demographia (edición 2025, datos del tercer trimestre de 2024) pone los números encima de la mesa: Singapur, ratio precio/renta de 4,2 sobre la reventa HDB. Hong Kong, 14,4, el mercado menos asequible del mundo por decimocuarto año consecutivo. Como referencia, Sídney está en 13,8 y Madrid ronda 8-9.
Singapur es el alumno menos malo del ranking global entre grandes ciudades ricas; Hong Kong lleva década y media siendo el peor.
Mismo ingrediente, extremos opuestos del ranking. La diferencia no está en quién tiene el suelo, está en para qué lo usa.
Singapur: bien en los dos ejes, pero con dos grietas
Alrededor del 80% de los singapurenses vive en vivienda pública de la HDB, sobre suelo público, y la "propiedad" es en realidad un arrendamiento de 99 años.
Tasa de propiedad rozando el 90%.
Singapur acierta en los dos ejes a la vez: el suelo es público y no se enajena como propiedad plena, y el mismo organismo que lo posee planifica, construye y adjudica con agilidad, sin quince años de tramitación.
En obra nueva subvencionada y barrios no maduros, un piso HDB familiar sigue moviéndose en múltiplos de renta que en Madrid parecerían ciencia ficción.
Pero con dos grietas que conviene no callar.
La primera, la artefacto artefacto peligroso de los 99 años. Un arrendamiento vale menos cuanto más corto es, y los primeros bloques ya envejecen. Los pisos con menos de 60 años de cesión restante empiezan a sufrir descuentos fuertes, porque el fondo de pensiones (CPF) restringe su uso para comprarlos y los bancos financian menos.
El sistema que convirtió la vivienda pública en el activo-pensión de una generación tiene programada su devaluación hacia cero para las siguientes. Es la caducidad del patrimonio, la misma que critica el resto del hilo, pero incorporada de fábrica y con temporizador.
La segunda, más reciente y más incómoda, el mercado de reventa está enseñando los dientes. En el segundo trimestre de 2025 se vendieron 415 pisos HDB por más de un millón de dólares singapurenses, un 19% más que el trimestre anterior. La proyección para el cierre de 2025 supera las 1.300 unidades millonarias, batiendo el récord de 1.035 de 2024.
Ni siquiera el mejor caso del mundo resiste sin disciplina permanente sobre la oferta. El BTO subvencionado sigue barato; la reventa en barrios maduros ha empezado a contagiarse del bicho global.
Hong Kong: el mismo suelo, la escasez como fuente de ingresos
Hong Kong tiene el suelo tan público como Singapur, o más, prácticamente todo el suelo pertenece al Gobierno y se cede en arrendamiento, no en propiedad plena.
Y con el mismo ingrediente, el resultado es el contrario.
Hong Kong está en pleno pinchazo desde 2022, con caídas de precios de doble dígito, viviendas vacías en máximos y promotores descontando para colocar stock. Y aun así, el ratio precio/renta sigue en 14,4.
Ni siquiera un crash inmobiliario devuelve la asequibilidad cuando el Estado ha construido su hacienda sobre el precio del suelo.
El problema no es cíclico, es estructural.
¿Por qué el mismo suelo público produce lo contrario que en Singapur? Por dos razones:
La primera, la high land price policy, la política de suelo caro. El Gobierno subasta los derechos de suelo a precio máximo y financia con ello buena parte de su presupuesto, manteniendo a cambio impuestos personales bajos. La propia Administración es la primera interesada en que el suelo sea escaso y caro, porque de ahí saca sus ingresos. Es exactamente el candado que vimos en Israel, retener suelo, pero por la vía recaudatoria en vez de la burocrática.
La segunda, el cártel del otro lado de la mesa. Un puñado de grandes conglomerados familiares: Li Ka-shing/Cheung Kong, los Kwok/Sun Hung Kai, Lee Shau Kee/Henderson y los Cheng/New World, domina históricamente el desarrollo privado y posee bancos de suelo decisivos.
Es el análisis de siete actores aplicado a Hong Kong: el Estado escasea la oferta pública, el oligopolio dosifica la privada, los dos ganan, los ciudadanos pagan.
No hace falta conspiración, basta con que el incentivo esté alineado.
Y por si alguien todavía cree en la "escasez natural", el mito del "poca isla, mucha gente", conviene mirar el mapa. Los country parks ocupan alrededor del 40% del territorio y están protegidos por ley desde 1976. Los New Territories tienen suelo parcialmente sin desarrollar. La Small House Policy reserva a los varones indígenas el derecho a construir bajo condiciones específicas. Suelo disponible que el Estado decide no liberar.
La escasez de Hong Kong no es geografía, es decisión.
Y para tapar el agujero social, alrededor del 45% de la población vive en algún tipo de vivienda pública subvencionada, entre alquiler público y pisos HOS de compra subvencionada, con listas de espera que rondan los cinco o seis años. El Estado crea parte de la escasez con una mano y reparte parches con la otra.
Lo que dice el contraste
Puestos en el mapa de los dos ejes, los dos casos parten del mismo sitio y acaban en las antípodas.
Los dos tienen la primera pieza, el suelo público, la defensa.
Pero Singapur lo usa para abaratar, liberándolo y construyendo sin freno, y Hong Kong lo usa para recaudar, estrangulándolo a propósito y con un cártel al otro lado del cristal.
En Hong Kong la escasez no es un fallo del sistema: es el sistema. Y por eso ni siquiera un crash la corrige.
La lección es incómoda para las dos posiciones fáciles del debate.
Al que cree que basta con que el Estado controle el suelo, Hong Kong le responde que un Gobierno dueño de casi todo el suelo puede ser el mayor beneficiario de la escasez.
Al que cree que lo público siempre distorsiona, Singapur le responde que ese mismo control, usado para abaratar en vez de para recaudar, produce una de las viviendas más accesibles del mundo rico, hasta que el mercado de reventa te recuerda que la vigilancia tiene que ser permanente.
El suelo público no baja los precios por ser público. Los baja cuando quien lo controla gana con construir, no con que suba.
Singapur es el que mejor resuelve el acceso a la vivienda, sin discusión: 80% en vivienda pública y un piso a cuatro o cinco años de renta, cuando en Madrid vamos por doce.
Pero "menos disfuncional" depende de qué midas, y Singapur falla en tres cosas que no se ven en el trinc:
• el patrimonio: la propiedad en realidad es un arrendamiento de 99 años que se devalúa hacia cero.
▪︎ la libertad urbana: cuotas étnicas por bloque, prioridad a casados, la población no residente fuera del sistema.
▪︎ el riesgo intergeneracional: el sistema aún no ha pasado la prueba del vencimiento de los primeros arrendamientos, que llega a mediados de siglo.
Optimizó una variable, el acceso, a costa de las otras tres.
Y hay una razón más de fondo, que es la que me interesa para el hilo: tener el suelo público, que Singapur lo tiene, no explica por sí solo el resultado. Hong Kong e Israel también lo tienen y les va fatal.
Hacen falta cuatro condiciones a la vez, no una: suelo público, escala suficiente, un canon que no siga al mercado, y voluntad política de abaratar.
Cada ciudad de la serie falla en una distinta.
Lo voy a desarrollar en los próximos posts, porque tengo dos casos que aíslan cada pieza:
Barcelona, hace casi todo bien (cede suelo, buen canon, mandato de abaratar) pero con un parque del 1,6%, que no mueve el precio; le falta escala.
Amsterdam, tiene el suelo público desde 1896 y a gran escala, pero durante décadas indexó el canon al mercado y acabó especulando contra sus propios vecinos; le falla el canon.
Con esos dos sobre la mesa, veremos la comparativa de todas las ciudades en las cuatro condiciones, y ahí se ve por qué el único que las junta todas, sin artefacto artefacto peligroso dentro, es Viena.