El mercado de la vivienda bajo siete llaves

La oferta de alquiler se hunde el 61% en cinco años​

¿Por qué hay cada vez menos pisos en alquiler y cada vez más caros, si el precio lleva años gritando que hace falta oferta? La respuesta que sostiene este análisis no es un fallo del sistema, sino su resultado esperable: siete actores con poder de decisión ganan con que no se construya lo suficiente. El dato que lo resume es la caída del 61% en la oferta de alquiler de larga duración desde 2020, que el Barómetro del Alquiler Q1 2026 del Observatorio del Alquiler cifró el pasado 22 de abril.

El desplome no es uniforme. En Barcelona la oferta cae un 90%, en Madrid un 73% y en Palma un 75%. Cada anuncio que sobrevive recibe 41 candidatos de media, cinco veces más que en 2019. La escasez no se mide en precio, se mide en cola: la demanda se agolpa sobre un parque que se estrecha mientras el crédito sigue alimentando la compra.

Quiénes guardan la llave y por qué no la abren​

El argumento central es que la escasez de vivienda no responde a un olvido administrativo, sino a una estructura de incentivos sobre tres monopolios: el del suelo, el del permiso y el del crédito. Los ayuntamientos recaudan más cuanto más vale el suelo, controlan los planes generales, las licencias y los convenios urbanísticos; sin su firma no se pone un ladrillo. Las comunidades autónomas tienen la competencia urbanística desde la sentencia constitucional de 1997. El Estado ingresa siete veces lo que gasta en vivienda. Y por debajo operan la banca, los fondos institucionales, los promotores y una mayoría patrimonial que mira cualquier bajada de precio como una pérdida propia.

El último actor pesa más de lo que parece. El 73,3% de los hogares vive en vivienda en propiedad, según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE con datos de 2025. Eso crea una mayoría expuesta a que el precio esperado suba, y convierte cada política de choque en un riesgo electoral. No es que nadie sepa qué habría que hacer; es que hacerlo cuesta votos.

La asimetría que decide en silencio: quién paga y quién retiene​

Entre los análisis que recorren la conversación hay un matiz que corrige el relato más simple: retener suelo no es gratis. Convertir un terreno rústico en urbano exige reparcelación, urbanización, cesiones obligatorias y proyectos; y una vez reclasificado, el coste catastral es alto, al alcance sobre todo de grandes patrimonios. El sistema, sin embargo, distingue a quién desarrolla de quién espera. El que construye paga urbanización, cesiones, IVA sobre ejecución y el AJD de cada transmisión, además del coste de oportunidad de tener el capital inmovilizado. El que solo retiene, en comparación, apenas afronta el IBI del suelo. La cuenta completa, desglosada partida a partida, arroja una brecha que sorprende.

La magnitud total está cuantificada: 1,35 billones de euros de plusvalía generada entre 1980 y 2025 por decisiones públicas de reclasificación, más de un billón patrimonializado en manos privadas sin que nadie lo produjera. Cifra discutible en el detalle, comparable a casi un PIB entero en orden de magnitud. A eso se suma el déficit del Banco de España, que habla de 750.000 viviendas que faltan frente a las construidas, y las más de 500.000 terminadas y sin vender.

Las diez medidas: quitar la rentabilidad a esperar​

Frente al bloqueo, el decálogo propone atacar los monopolios, no los síntomas. Un impuesto sobre el suelo servido sin edificar que haga que cada año de espera sangre la caja del propietario; un IBI que distinga el valor del suelo del de la construcción; capturar la plusvalía que genera el propio acto público de recalificar; y devolver a lo público la vivienda protegida que se construye con dinero de todos, para que siga fuera del mercado libre todas las veces que haga falta y no solo la primera.

El paquete incluye plazos de edificación con consecuencia real, aprovechamiento reducido o venta forzosa si no se cumple, y toca también el régimen de las SOCIMIs, ese vehículo con privilegio fiscal que solo debería ganarse su ventaja construyendo en lugar de atesorando. La pregunta que recorre el planteamiento no es si la oferta reacciona, que reacciona lento, sino por qué reacciona poco, tarde y cara. La respuesta es que el permiso se ha vuelto tan rentable como el ladrillo.

Qué ha pasado cuando se ha intentado desbloquear​

No es teoría. El Congreso tumbó el 28 de abril el RDL 8/2026 con 166 votos a favor y 177 en contra. El 29 de junio el Gobierno anunció un nuevo decreto que tardó 86 días sin llegar al Consejo de Ministros. El texto final acabó publicado como Real Decreto-ley 26/2026, y el 2 de octubre el Congreso lo derogó junto al anterior. Cuatro cosas que el decálogo pedía, cuatro ausencias: ni recargo al suelo servido, ni IBI que distinga suelo y construcción, ni captura de plusvalía de recalificación, ni plazos con consecuencia.

La oferta pública, mientras tanto, se cuenta con cuentagotas. Una convocatoria de 645 viviendas de alquiler asequible acabó con 638 publicadas en el catálogo, revisadas ficha a ficha pra ver dónde y para quién se construye. La cifra final no resume el problema; lo retrata.

Cada decreto que muere sin tocar el suelo, una piedra más en la mochila del que aún no ha comprado. Habrá quien siga esperando estatua.