*Tema mítico* : Es buen momento para comprar (Parte III)

Piden 10.000€ solo para poder ofertar por un piso​

¿Es buen momento para comprar vivienda? La pregunta, repetida durante 123 días y 1.200 respuestas, tiene una respuesta incómoda: depende de si uno mira los precios o mira lo que le queda en la cuenta. En Málaga, un comprador relata que le exigieron 10.000 euros para poder presentar una oferta por un piso que aún tenía inquilino dentro. En Madrid, otro cuenta que una promoción pasó de 437.000 a 510.000 euros sin IVA en apenas un mes. El comercial lo llamó «ajustar precios».

El patrón se repite: no hay mercado, hay cola. Y la cola sube el precio.

Qué dicen los precios reales de Madrid y Barcelona​

Los datos que se manejan en la conversación dibujan un mercado partido. En Madrid capital, de 9.216 viviendas en alquiler, 5.778 son residenciales y 3.437 son de temporada: el 37% del total, sin contar plataformas turísticas. En Barcelona la proporción es más brutal: de 2.410 anuncios, solo 745 son residenciales y 1.665 de temporada. El 69% del alquiler barcelonés ya no es alquiler estable.

En venta, la horquilla se estrecha. En los barrios buenos de Madrid solo aparecen dos tipologías: pisos de más de 150 metros por encima del millón y medio, o zulos interiores sin luz. La vivienda intermedia —100 metros, dos habitaciones, precio asumible— no existe. Un comprador que buscaba en Chamberí con un límite de 200.000 euros en 2020 describe visitas a pisos con habitaciones sin ventanas y una inmobiliaria que le enseñó un «apartamento de 42 metros» que medía 20.

El cálculo que explica por qué nadie vende barato​

Comprar y vender tiene un coste que casi nadie descuenta. Sobre un piso de 300.000 euros, el ITP, las escrituras y el registro se llevan un 10%: 30.000 euros. Si hay hipoteca, comisiones. Si hay agencia, un 3% más. El vendedor que compró a 330.000 y quiere sacar 400.000 se encuentra con que la mitad de la revalorización se la come Hacienda y los gastos. De ahí que muchos prefieran no bajar: bajar es perder dos veces.

El desglose completo, partida a partida, deja una conclusión que sorprende a quien solo mira el precio de anuncio.

¿Por qué los inmigrantes no bajan los precios si se van?​

Una parte del análisis sostiene que la presión demográfica mantendrá los precios altos: entra gente que necesita alojarse y no se construye. Otra corriente apunta lo contrario a medio plazo: hay quien sostiene que buena parte de los recién llegados regresan a sus países tras unos años, y que los barrios que se estigmatizan tardan décadas en recuperar demanda. El argumento se plantea como hipótesis, no como pronóstico cerrado.

Lo que sí es un hecho es que la construcción nueva no compensa. Y que el crédito sigue limitado al 80% del valor, con lo que la entrada necesaria —impuestos incluidos— supera los 40.000 euros en una operación de 400.000.

La brecha entre el que compró y el que no​

El contraste generacional es el eje silencioso. Un caso citado: una pareja compró en 1994 un dúplex de casi 160 metros, cuatro habitaciones y tres baños, con garaje, por 10 millones de pesetas, a tipo variable que llegó al 14% el primer año. Hoy, ese estándar está fuera del alcance de buena parte de las rentas altas. Otro caso: una vivienda comprada en 2025 costó 130.000 euros más que la misma promoción tres años antes.

El que no compró paga más por lo mismo, con intereses más altos y con una cesta de la compra que se ha encarecido. El que compró a tipo fijo duerme. El que alquila, según el diagnóstico más repetido, paga la fiesta.

¿Está esto a punto de estallar?​

Hay quien lleva 30 años invirtiendo y sostiene que pedir dinero para poder ofertar es la señal de techo. «No sabemos ni el cómo ni el cuándo, pero estamos a puntito», resume una postura. Enfrente, el argumento más sólido: esto no se parece a 2008. Entonces se daban hipotecas del 120%, se construía sin freno y cualquiera con un contrato temporal firmaba. Ahora no.

La conclusión incómoda: si no hay crédito fácil ni obra nueva, el ajuste no vendrá por el ladrillo, vendrá por la demanda. Y la demanda, de momento, sigue haciendo cola.

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Al final, la respuesta a si es buen momento para comprar la da el comercial que sube 80.000 euros en un mes y lo llama ajuste. Ajuste de cuentas, más bien.