El 52% de los españoles considera que se aproxima una nueva burbuja inmobiliaria

El 52% de españoles ve otra burbuja: el crédito no acompaña​

El 52% de los españoles considera que se aproxima una nueva burbuja inmobiliaria, según un informe del portal Fotocasa referido al segundo semestre. El dato, que llega con los precios de compraventa en máximos en buena parte del país, choca con la lectura que hace la propia consultora: la directora de Estudios sostiene que las condiciones hipotecarias no se están flexibilizando y que el ahorro de las familias permanece estable, por lo que no se dan los mimbres de una burbuja clásica. Lo que hay, dice, es mucha actividad sobre una oferta escasa que empuja los precios al alza.

La discusión que se ha generado alrededor de ese 52% no va de si los precios suben, sino de si pueden hacerlo sin crédito barato detrás. Y ahí las aguas están divididas.

Qué dice el informe de Fotocasa​

El estudio deja varios datos que dibujan un mercado tenso pero con menos euforia que en 2007. El porcentaje de españoles preocupados por las condiciones hipotecarias al comprar vivienda ha caído siete puntos, del 78% al 71%. El sentimiento de propiedad sigue muy arraigado (70%, frente al 73% anterior), pero retrocede. Y crece con la edad: solo el 47% de los más jóvenes (18-24 años) lo comparte, frente al 82% del segmento de 55 a 75 años.

Hay un dato que explica mejor que ningún otro la presión del mercado: el 70% de los encuestados opina que el precio del alquiler hace que compense más pagar una hipoteca, frente al 64% del año anterior. La compra como buena inversión la respaldan el 68%, un punto más. Y la idea de que vivir de alquiler es «tirar el dinero» baja ligeramente, del 52% al 51%. El respaldo a la ley de vivienda cae del 30% al 26%.

Sin crédito fácil no hay burbuja: el argumento que desactiva la alarma​

La tesis más repetida entre quienes descartan el escenario de burbuja es que sin crédito fácil no hay demanda solvente y, por tanto, no puede haber burbuja. Es la línea que defiende la propia Fotocasa y la que repiten quienes miran el mercado con perspectiva histórica. Un ejemplo que circula: el precio del metro cuadrado en Cataluña estaba en 2.330 euros en febrero de 2006 y en 2.474 euros en octubre de 2024. Es decir, en términos nominales apenas ha subido un 6% en casi dos décadas, muy lejos del estallido que se vivió entonces.

A eso se añade otro argumento: el dinero no vale lo mismo que en 2008. Con la inflación acumulada, los precios actuales no son comparables a los de la burbuja anterior. La vivienda ha pasado de ser un bien accesible a un producto de lujo, pero eso no es lo mismo que una burbuja.

El reventón que anuncian otros: fábricas cerrando y sueldos de 25.000 euros​

Frente a esa lectura, hay quien sostiene que el reventón ya está aquí y que solo falta que se note. El argumento se apoya en la brecha entre precios y salarios: en zonas concretas se ven fábricas cerrando, sueldos por debajo de 25.000 euros y precios de 300.000 euros para un piso. La conclusión es que el mercado aguanta mientras alguien pague, y que cuando pare la música, el que se quede con inmuebles paga la fiesta.

La predicción más repetida apunta a 2025 como el año del crash, con especial incidencia en costa y zonas turísticas, donde compradores extranjeros han empujado los precios hasta duplicarlos en diez años en algunos mercados. La comparación con el juego de las sillas es recurrente: mientras suena la música, todos bailan.

El factor demográfico: más población, menos vivienda construida​

Una parte del análisis pone el foco en la demografía. Se argumenta que la población crece por la inmigración mientras la construcción nueva está en mínimos, lo que mantiene la presión sobre los precios. La escasez de oferta en grandes ciudades y costa, unida a más hogares unipersonales y a compradores con alto poder adquisitivo, explicaría por qué los precios suben aunque los salarios medios no acompañen.

El debate sobre este punto es tenso y deriva a menudo en posiciones sobre política migratoria que exceden lo económico. En el plano estrictamente de mercado, la cuestión es si esa demanda se mantendría en caso de crisis económica. Hay quien sostiene que la demanda inmigrante es más móvil que la nativa y que, ante un shock, puede retirarse con más rapidez.

La vivienda como herencia y el sentimiento de propiedad​

El informe subraya que el sentimiento de propiedad se incrementa con los años: los más jóvenes lo comparten en un 47% de los casos, mientras que los mayores lo hacen en un 82%. La vivienda como legado pesa más en la mentalidad de quienes ya tienen una. En paralelo, la valoración de la compra como inversión se reparte de forma similar entre jóvenes y mayores: 64% en el grupo de 18-24 años y 69% en el de 55-75.

Ese arraigo explica por qué el mercado resiste. También por qué cada generación que queda fuera del acceso a la vivienda mira el mercado con más recelo. La brecha entre propietarios y no propietarios se ensancha, y con ella la percepción de que el sistema está roto.

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El punto exacto donde el análisis se atasca es el crédito. Si el crédito no se flexibiliza, la burbuja no se forma. Si se flexibiliza, el 52% tendrá razón. Nadie sabe cuál de las dos cosas pasará primero.