España, una idea gana terreno: comprar habitaciones en lugar de casas

Comprar habitaciones en lugar de casas: la idea que gana terreno en España​

Ante el disparado precio de la vivienda, una startup propone comprar habitaciones en lugar de pisos completos. El proyecto, llamado Habitación.com, ganó el 29 Campus de Emprendedores de SeedRocket y ofrece un método para adquirir una parte de la propiedad: la habitación y un porcentaje de las zonas comunes. La operación se formaliza ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. El objetivo es abrir las puertas a los jóvenes que no pueden permitirse comprar un piso entero.

El razonamiento es simple: un joven que pagaba 400 euros al mes por una habitación pequeña en Madrid puede pagar los mismos 400 euros por una habitación que es suya, que amortiza cada mes y que luego puede vender para recuperar su ahorro o alquilar para obtener una renta. La startup pretende sacar al mercado 50 habitaciones este 2023 y ampliarlas a 500 en 2024. El plan suena bien sobre el papel.

¿Cómo funciona la compra de una habitación?​

Al comprar una habitación se adquiere un porcentaje del inmueble. El funcionamiento es el mismo que al comprar una vivienda completa, pero en este caso se adquiere una parte: la habitación y un porcentaje de las zonas comunes. Se formaliza mediante escritura pública ante notario, siendo titular en el Registro de la Propiedad. Los beneficios que se destacan: dejar de gastar en alquiler, transformar ese gasto en ahorro para la entrada de una vivienda completa, tener un activo real que se revaloriza y acceder antes al mercado inmobiliario. Si el propietario se muda de ciudad, la habitación sigue siendo suya: puede venderla o alquilarla.

El contexto: hipotecas más caras y alquileres disparados​

El encarecimiento de los préstamos hipotecarios ha elevado las mensualidades. CaixaBank calculaba que el porcentaje de ingresos que una familia de clase media destina a la hipoteca ronda el 38%, varios puntos por encima del 30% que los expertos financieros fijan como límite saludable. En el alquiler, un estudio de Idealista señala que en Barcelona la cuota se ha disparado hasta el 47,5% de los ingresos. Le siguen Bilbao (38,3%), Madrid (37,7%) y San Sebastián (35,4%). El mercado del alquiler atraviesa un periodo alcista, presionado por la vivienda turística y la compra extranjera.

La demanda de habitaciones crece un 40% en Madrid y Barcelona​

La dificultad de los jóvenes para acceder a un piso entero ha disparado la demanda de habitaciones individuales hasta un 40% en ciudades como Madrid y Barcelona. Según datos de Pisos.com, el 20% del parque de viviendas de alquiler en Barcelona (sin contar el turístico) se dedica ya al mercado de habitaciones. Compartir piso sale un 10% más caro que hace dos años en España, con un precio medio de 383 euros, pero mucho mayor en las grandes ciudades: 603 euros en Barcelona, 558 en Madrid y 516 en Palma de Mallorca. Incluso en el extrarradio, en Móstoles o Leganés, se piden 800 y 850 euros.

¿Por qué los propietarios prefieren alquilar por habitaciones?​

Una de las razones por las que muchos arrendatarios optan por alquilar habitaciones por separado es la mayor rentabilidad. Pueden pasar de cobrar 1.800 euros al mes por un piso de 110 m2 en el Eixample (Barcelona) a ganar 2.800 euros si alquilan por separado las cuatro habitaciones, según comentan algunos expertos. El negocio está claro para el casero.

Las dudas legales y prácticas: proindiviso, hipotecas y convivencia​

La propuesta no convence a todos. Hay quien señala que las viviendas son unidades no divisibles y que ningún banco ofrece hipotecas para proindivisos de pisos. También se apunta que la cuarta parte de un piso de 4 habitaciones de 400.000 euros cuesta 100.000 euros, una entrada que sigue siendo inalcanzable para muchos. En el plano práctico, se compara la situación con una junta de propietarios permanente para reparar la cisterna o el bidet, o con la incomodidad de compartir piso con desconocidos. Algunos ven en esta fórmula una normalización de la pobreza y una solución habitacional propia de otras épocas, como cuando varias familias pobres vivían en una casa grande, cada una en una habitación.

Alternativas: caravanas, autocaravanas y el problema del empadronamiento​

Ante el precio de la vivienda, algunos plantean vivir en una caravana o autocaravana. El coste de una caravana puede ser de 4.000 euros, muy inferior al de una habitación. Sin embargo, la normativa municipal dificulta esta opción: la mayoría de ayuntamientos no tienen regulación para el estacionamiento de autocaravanas, pero si se saca una mesa o se tiende ropa se considera acampada y puede sancionarse. Además, no se permite empadronarse en una autocaravana al no tener una ubicación estática. En contraste, en Estados Unidos se puede acampar en casi cualquier parte donde no moleste y empadronarse en una caravana.

El debate de fondo: ¿solución o parche?​

La compra de habitaciones se presenta como una vía de acceso a la vivienda, pero también como un síntoma del deterioro del mercado. Mientras unos ven una oportunidad para jóvenes sin grandes ahorros, otros lo consideran un parche que no resuelve el problema estructural. La pregunta sigue en el aire: ¿es esta una solución sostenible o una forma de perpetuar la precariedad habitacional?