Golpe fiscal a los caseros en 2024: ¿se acaba el beneficio?

El IRPF del alquiler sube en 2024: la reducción cae del 60% al 50%​

Un propietario con 26.000 euros de sueldo anual y un piso alquilado a precio de mercado se encuentra con un recibo fiscal algo más caro: algo más de 240 euros al año de IRPF por el mismo contrato. La causa es un solo tramo de la Ley de Vivienda que baja la reducción sobre los rendimientos del alquiler del 60% al 50%. No es una reforma fiscal anunciada a bombo y platillo; entró por la puerta de atrás y ahora la Agencia Tributaria ha puesto fecha a su aplicación.

Es de esas medidas que cuestan poco en cada nómina y mucho en el conjunto. El detalle, y el ruido, está en a quién alcanza.

Qué cambia exactamente en el IRPF del alquiler​

Hasta ahora, el dueño de un piso alquilado como vivienda habitual del inquilino podía aplicarse una reducción del 60% sobre los ingresos declarados como rendimientos de capital inmobiliario. Desde 2024, ese porcentaje se queda en el 50% para los contratos firmados a partir del 1 de enero.

La duda estuvo meses en el aire: ni el Gobierno ni Hacienda aclararon de entrada si el cambio alcanzaba a los contratos ya vigentes o solo a los nuevos. El revuelo se despejó cuando la Agencia Tributaria concretó que afecta a todos los contratos que se firmen desde el 1 de enero de 2024.

El Ejecutivo lo ha presentado como una «mejora de la regulación del IRPF», y en el mismo paquete coloca reducciones de hasta el 90% para quien baje el precio del alquiler o lo destine a inquilinos jóvenes. Traducido: el que siga cobrando el precio de mercado paga más, y el relato oficial prefiere no decirlo así.

Cuánto se paga de más con 26.000 euros de sueldo​

El ejemplo que maneja la información publicada es modesto y significativo a la vez: un propietario que ronda los 26.000 euros anuales de sueldo y alquila a precio de mercado añade más de 240 euros al año a su factura de IRPF. Sin grandes patrimonios, sin sociedades interpuestas. El pequeño arrendador, ese que tiene un piso y no una cartera.

Contra esa lectura hay un cálculo que circula y sostiene lo contrario: que el IRPF del alquiler ya era blando. Rentas de 100.000 euros anuales por alquileres declaradas con un beneficio neto de 30.000 y, de ahí, aplicando la reducción a la mitad, 12.000 euros a declarar. Amortizaciones, gastos deducibles y controles escasos. Es una afirmación lanzada sin respaldo documental y conviene tratarla como tal, pero explica por qué no todo el mundo ve en esta subida un drama.

¿Se puede trasladar la subida al inquilino?​

Aquí empieza el desacuerdo de verdad. Una parte del análisis lo tiene claro: subir el impuesto al arrendador no lo paga el arrendador, se paga en la mensualidad del que vive dentro. Si el margen se estrecha, el precio se ajusta, y a nadie le extraña que el primer movimiento sea compensar por arriba lo que Hacienda se lleva por abajo.

En contra juega un argumento que también se repite: cuanto menos rentable sea tener un piso alquilado, más dueños lo sacarán del mercado. Y menos oferta, con la misma demanda, no suele traducirse en precios a la baja. Es el razonamiento de quienes creen que la medida no abaratará nada: puede bajar el interés por alquilar, no la renta que alguien paga cada mes.

Topes de precios: el pulso sobre las zonas tensionadas​

El marco legal contempla limitar los precios en las llamadas zonas tensionadas, y ahí el desacuerdo es de números, no de opiniones. Hay quien sostiene que la regulación de alquileres aplicada en Barcelona, vigente durante un tiempo y paralizada después por el Tribunal Constitucional, coincidió con una caída de precios y un aumento de la oferta. La versión opuesta dice lo contrario: que los pisos por encima del tope salieron del mercado, que los baratos subieron hasta el tope y que la oferta se desplomó.

Sobre el fondo discrepan hasta los estudios, y parte del problema es metodológico: la regulación estuvo vigente en plena pandemia, cuando los precios se movían por muchos otros motivos. Con esa base, las conclusiones que se citan en cada lado valen poco como prueba.

En paralelo circula otra previsión: un recargo de hasta el 150% en el IBI para la vivienda vacía. Es un escenario que se anticipa, no un hecho consumado.

El alquiler de temporada entra en el punto de mira​

La segunda pieza apunta al alquiler de temporada. El Ministerio de Vivienda ha creado un grupo de trabajo para regular esa modalidad, cada vez más usada para sortear los límites del alquiler de vivienda habitual y del turístico. La sospecha, en la otra orilla, es la de siempre: si el alquiler largo se hace incómodo, el propietario buscará la fórmula que le deje más margen. Estudiantes, estancias cortas, contratos de temporada o, directamente, el piso cerrado.

Y con ella, una consecuencia que algunos cuentan sin adornos: alquilar solo a perfiles que no den problemas, cobrar en efectivo o no alquilar en absoluto. Menos pisos en el mercado a cambio de ningún piso más barato.

Con una reducción que pasa del 60% al 50% y un ajuste de 240 euros en el caso tipo, la subida fiscal es casi simbólica. El problema para el inquilino es que los porcentajes no firman contratos: quien los firma es un propietario que, con el mismo piso, calcula cada vez más a menudo que sacarlo del mercado le sale igual de bien.