Hace un año, por un piso de 300k pagabas 20.000 euros de intereres en total a 25 años. En este momento, 277.000. Para flipar..

La hipoteca de 300.000 euros pasa de 20.000 a 277.000 de intereses​

El mismo piso, el mismo préstamo, el mismo plazo. Lo único que ha cambiado es el precio del dinero. Un cálculo que circula estos días pone cifras a lo que muchos ya intuyen: una hipoteca de 300.000 euros a 25 años que hace un año se cerraba con unos intereses totales de 20.000 euros hoy acumularía 277.000. Casi catorce veces más. El préstamo entero, principal incluido, se acerca a los 600.000 euros. La causa es el salto del euríbor, que ha pasado de terreno negativo a superar el 4%, y el encarecimiento de las hipotecas fijas, que en algunos casos se ofrecen ya por encima del 5,7% de TAE.

La aritmética no engaña: quien firma hoy paga el piso y medio. Un desglose independiente confirma la magnitud del desfase. A un tipo del 0,5%, una hipoteca de 300.000 euros a 30 años genera cuotas de 898 euros y un total de 323.828 euros. Al 5,4%, la cuota sube a 1.683 euros y el total se dispara a 605.880 euros. La diferencia entre ambos escenarios supera los 282.000 euros. Traducido a lenguaje llano: a tipos del 4% a 25 años se pagan dos pisos; al 5% a 30 años, dos pisos y medio. El interés compuesto hace el resto.

Por qué el euríbor ha convertido la cuota en otra cosa​

El euríbor a doce meses ha superado el 4% por primera vez desde 2008. Ese detalle no es menor: la mayoría de las hipotecas firmadas en España durante la última década son a tipo variable. Los datos oficiales que se manejan en el análisis apuntan a que en 2013 más del 92% de las hipotecas constituidas eran variables, y el plazo medio de los préstamos firmados ese año rondaba los 23 años, con lo que a muchos titulares aún les quedan diez años de pagos por delante. La revisión semestral o anual ha llegado a miles de familias con el mismo efecto: cuotas que suben varios cientos de euros de golpe.

La foto fija de un hipotecado tipo lo ilustra: quien tenía una cuota de 96 euros ha pasado a pagar 143. En su caso es un episodio anecdótico porque amortiza a buen ritmo, pero el patrón se repite en préstamos mucho más grandes. Con 800 o 1.000 euros de cuota mensual a 30 años, las revisiones han añadido 400 euros al recibo. Ese dinero sale del consumo, y el consumo es el 60% del PIB. La secuencia que anticipan algunos análisis es clara: primero se resiente la cesta de la compra, luego el coche, luego las vacaciones.

Quién puede comprar hoy y quién se queda fuera​

El problema, señalan voces del sector, ya no es solo el que firmó a tipo variable. Es el que quiere firmar ahora. Con estos tipos, el comprador tradicional —asalariado, entrada del 20%, nómina estable— tiene difícil cuadrar la operación. El perfil que sostiene la demanda en capitales de provincia y áreas metropolitanas es otro: compradores con liquidez, muchos de ellos extranjeros o residentes no habituales, que no necesitan financiación o la necesitan mínima.

Hay quien sostiene que ese dinero ya no es solo el ahorro local. Se apunta a patrimonios que buscan refugio fuera de sus países de origen y a promociones que se venden enteras antes de poner el cartel de se vende. En municipios del entorno de Madrid se comercializan pisos de 100 metros cuadrados por 350.000 o 400.000 euros más IVA, y se colocan. La paradoja es evidente: el mercado residencial se sostiene sobre una demanda que no depende del crédito, mientras el comprador que sí depende del banco se queda mirando el escaparate.

Salarios, inflación y la cuenta que no cuadra​

La pregunta que planea sobre todo esto es cómo se ajusta. Si los salarios no suben al ritmo del coste del dinero, la ecuación se rompe por algún lado. Los datos que se citan en el análisis apuntan a una pérdida acumulada de poder adquisitivo que, entre 2021 y el final del horizonte que se maneja, podría acercarse al 25% o 30%. Las subidas pactadas en convenio para los próximos años se consideran insuficientes para compensar ese deterioro.

Eso deja dos escenarios sobre la mesa. El primero, una corrección de precios que devuelva el mercado a niveles financiables. El segundo, un mercado que se paraliza sin caer: los propietarios con capacidad de aguante no venden, la obra nueva se frena, la actividad promotora se apaga y el patrimonio inmobiliario se queda ilíquido. Ese escenario tiene un coste silencioso: menos empleo en construcción, balances que empiezan a recoger deterioros de valor y una sociedad que envejece con su riqueza congelada en ladrillo.

El ahorrador mira la misma película y ve otra cosa​

No todo el mundo pierde con la subida de tipos. Quien tiene la vivienda pagada y ahorros en el banco ve cómo por fin le remuneran el dinero. Esa parte del análisis suele quedar fuera del relato, pero explica por qué el debate no es unánime: hay dos puntos de vista sobre el mismo movimiento del banco central, y solo uno de ellos aparece en los titulares. La subida de tipos siempre tiene dos caras, y la cara del que cobra intereses no suele salir en las portadas.

El cálculo completo, desglosado partida a partida y con los escenarios de tipos cruzados, deja una diferencia que sorprende incluso a quien ya contaba con el golpe. La cifra final depende del plazo, del tipo exacto y de cuándo se firme. Pero el orden de magnitud ya no admite discusión: el coste del dinero ha reescrito el precio real de la vivienda sin que el precio de la vivienda se haya movido.