LA CENA: Catalunya reduce de 10 a 5 el número de viviendas que convertirán a un propietario en ‘gran tenedor’

Cataluña rebaja a cinco pisos el umbral de gran tenedor​

Un propietario con cinco viviendas en alquiler pasa a ser, en Cataluña, lo que la ley estatal considera un gran tenedor. La Generalitat ha decidido aprovechar el margen que le deja la norma estatal para rebajar de diez a cinco el número de inmuebles que activan esa etiqueta, según ha explicado la consellera de Territori, Ester Capella. El cambio llega después de unas 50 alegaciones presentadas a la memoria que el departamento publicó en junio, cuando anunció su intención de declarar tensionados 143 municipios. La medida se aplicará, si Madrid da el visto bueno, a lo largo de este mes de agosto de 2023.

Qué implica ser gran tenedor en Cataluña​

La etiqueta no es cosmética. La nueva ley estatal de vivienda impide a los grandes tenedores subir la cuota anual del alquiler más de un 2% este año y más de un 3% el siguiente, aunque el piso no esté en zona tensionada. A eso se suman obligaciones de información sobre el inmueble (datos identificativos, usos, reformas, calificación energética), la prórroga obligatoria de un año si el inquilino acredita vulnerabilidad social y económica, y el pago de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato.

El impacto cuantitativo es limitado pero no insignificante. Según el estudio del observatorio Metropolità de l'Habitatge con el que ha trabajado la Generalitat, apenas un 7,7% de toda la vivienda de alquiler está en manos de propietarios con entre 6 y 10 pisos. En Barcelona, el número de grandes tenedores pasa de unos 2.000 a unos 4.500 al incluir a quienes tienen cinco o más viviendas. La consellera defiende que la medida «pone en el mercado de alquiler asequible mucha más vivienda».

Los 143 municipios tensionados y el calendario​

La lista de municipios tensionados también se ha ampliado: de 60 a 140 localidades, prácticamente un centenar concentradas en Barcelona, su área metropolitana y las ciudades más grandes del Vallès. La Generalitat remitirá ahora toda la documentación a Madrid para que el Ministerio de Transporte y Agenda Urbana avale la memoria y el índice de precios. Si no hay inconveniente, el nuevo marco podría entrar en vigor este mismo mes de agosto.

Capella ha justificado su optimismo en que «Catalunya lleva ventaja en este tema porque ya tuvimos una ley propia», y ha aprovechado para calificar la norma estatal de «mucho más completa» que la catalana, aunque a su juicio deja espacio a la especulación y a eludir la norma. De las alegaciones presentadas, más de 40 se han quedado fuera: había peticiones de compensación para propietarios, solicitudes de no aplicabilidad y ayuntamientos que pedían entrar o salir de la lista. Preguntada por la reacción de promotores y agentes inmobiliarios, la consellera no ha descartado que acudan a los tribunales.

Qué dicen los propietarios afectados​

La reacción del sector no se ha hecho esperar. Hay quien sostiene que la medida empujará a los propietarios con cinco o seis pisos a vender parte de su cartera a fondos de inversión, con lo que el parque de alquiler acabará en manos de sociedades en lugar de particulares. Otros argumentan que el umbral debería bajarse aún más, hasta dos viviendas, o incluso hasta cero, y que el problema de fondo no es quién alquila sino la falta de oferta.

Entre los propietarios con cartera pequeña circula un cálculo que conviene mirar con lupa: quien tenga cuatro pisos y no quiera entrar en la categoría puede optar por no comprar más, poner cada inmueble a nombre de un hijo o dejar de renovar contratos cuando venzan. El resultado, sostienen, sería menos vivienda en alquiler y más cara. La respuesta oficial a ese argumento es que la norma no obliga a vender, solo limita la subida de rentas.

El precedente que nadie cita​

La ley estatal de vivienda se aprobó definitivamente con el objetivo de topar las rentas en las zonas tensionadas. Cataluña ya tenía su propia norma desde antes, lo que le permite ir por delante en la aplicación del índice de precios. La pregunta que sobrevuela el expediente es si el Ministerio dará el visto bueno sin cambios o si introducirá correcciones. La consellera confía en que la gestión sea ágil.

Mientras tanto, los municipios incluidos en la lista esperan instrucciones. La ampliación de 60 a 140 localidades tensionadas multiplica por más de dos el ámbito de aplicación, y con él el número de contratos afectados por el tope de rentas. El sector inmobiliario catalán se prepara para un otoño judicial.