¿De quién es la casa si con mi alquiler pago tu hipoteca? Debate.

El 70% de los pequeños caseros ingresa menos de 360 euros al mes por alquilar​

Hay una cifra que descoloca a quien imagina al arrendador como un rentista de levita. Según los datos de la Encuesta de Condiciones de Vida del INE que maneja el sociólogo Carlos Delclós, el 70% de los pequeños arrendadores españoles ingresa menos de 4.320 euros al año por alquilar su propiedad. Son 360 euros al mes. Ni para pipas. Y sin embargo, la pregunta que titula el asunto —de quién es la casa cuando el inquilino paga la hipoteca— sigue sin respuesta pacífica.

El propio Delclós, investigador postdoctoral en la Universidad Autónoma de Barcelona, lanza la pulla: «¿Por qué hay tanta gente dispuesta a alinearse con los intereses del mercado para rascar tan poco explotando a los demás ciudadanos?». La tesis es sugerente y cabrea a partes iguales: el pequeño propietario no se forra, pero se alinea con los fondos de inversión porque el salto de clase, aunque sea minúsculo, compensa.

Quién es el pequeño propietario y cuánto gana de verdad​

La definición oficial es simple: entre una y diez viviendas en propiedad. Juntos acumulan más del 90% del parque de alquiler en España. No son un fondo buitre ni un family office. Son pensionistas que complementan la nómina, hermanos que se reparten una herencia o inversores modestos que compraron un piso cuando se podía. Los que más ingresan por arrendamiento sacan una media de 14.500 euros anuales, algo más de 1.000 al mes. No se forran, admite el investigador, pero aumentan su distancia respecto a quien no tiene nada que alquilar.

El dato que rompe el relato de la abuela María lo pone el propio Delclós: solo con su sueldo, esos propietarios ya ganan un 60% más que el inquilino medio. Es decir, la vulnerabilidad del casero modesto existe, pero no es la norma. La figura de la pensionista que necesita el alquiler para llegar a fin de mes es real, sostiene, pero hay mecanismos para determinar si es vulnerable o no.

La propiedad privada como derecho a excluir​

Aquí está el núcleo del asunto. Delclós lo formula sin rodeos: la propiedad es el único derecho humano basado en el derecho a excluir. Pone el ejemplo de los anuncios de alquiler que exigen «solo españoles»: la plataforma recibe las multas, pero el agente inmobiliario no suele ser el interesado en excluir. Es el propietario. Y no hay mecanismo jurídico real para prevenirlo porque está en su derecho.

En España, el artículo 47 de la Constitución reconoce el derecho a la vivienda. Pero cuando una comunidad autónoma aprueba una ley para limitar los beneficios del alquiler, el Constitucional responde que la propiedad privada es cuestión de Estado. El sociólogo Ulf Torgersen llamaba a la vivienda el «pilar tambaleante» del estado del bienestar: a diferencia de la sanidad o las pensiones, se trata como bien de mercado. Y cuando algo es necesidad básica y se somete al mercado, la gente paga lo que haga falta.

El argumento del esfuerzo: ahorrar, arriesgar y pagar impuestos​

Frente a la tesis del investigador, la defensa del arrendador se apoya en costes concretos. Comprar para alquilar exige una entrada de alrededor del 30% más un 10% de impuestos, asumir la deuda con sus riesgos, amueblar, reparar y exponerse a impagos y destrozos. Si el coste de todo eso fuese cero, alquilar costaría lo mismo que pagar la hipoteca y el mercado de alquiler apenas existiría. El diferencial es la remuneración del capital y del riesgo.

También hay quien recuerda que la hipoteca no se contrata: el banco la concede tras filtros de riesgo y capital inicial. Para vivir en un piso de 300.000 euros hacen falta unos 60.000 de entrada. Quien no los tiene, alquila. La pregunta del titular, desde esta óptica, confunde el pago de un servicio con la titularidad del activo: pagar la habitación de un hotel no convierte al huésped en dueño del inmueble.

El coste real de construir y por qué se construye menos​

El debate deriva hacia los números de la promoción. Solo el 30% del coste de una promoción es suelo. El resto son subcontratas, maquinaria, arquitectura, permisos, licencias e impuestos. El margen operativo ronda el 25-30% por proyecto, pero como un proyecto tarda entre dos y tres años, el margen anual queda en el 10-15%. Por menos, nadie entra. Y con la construcción a 1.200 euros el metro, las cuentas de las cooperativas se desmadran a poco que haya retrasos.

A esto se suma la fiscalidad de la compraventa: alrededor de un 10% entre IVA o ITP, más AJD, notaría y registro. Un sobrecoste que encarece la operación antes de poner un ladrillo. La consecuencia es que se construye cada vez menos y la oferta se estrangula.

Quién se beneficia de verdad del negocio del alquiler​

La ironía del asunto es que el pequeño propietario, con sus 360 euros mensuales de media, se lleva los quebraderos de cabeza y la animadversión. El beneficio estable lo captura la banca, que cobra la hipoteca pase lo que pase, y los grandes tenedores, que operan con economías de escala. El casero modesto es la cara visible del sistema, no su principal beneficiario. Y mientras tanto, la pregunta sigue en el aire: si el inquilino paga la hipoteca, ¿de quién es la casa?