La compra de Vivienda a Tocateja se dispara a máximos históricos: 5 de cada 10

La mitad de las casas ya se pagan sin hipoteca​

La compra de vivienda al contado ha escalado hasta máximos históricos: cinco de cada diez operaciones se cierran sin pasar por el banco. El encarecimiento del crédito y la dificultad de acceso a la financiación han convertido el pago a tocateja en la vía principal para quien tiene liquidez. La estadística, sin embargo, esconde un efecto óptico que conviene desmontar antes de sacar conclusiones.

Los registradores y notarios confirman el auge de las adquisiciones sin hipoteca. El fenómeno no es nuevo: lleva años creciendo al ritmo que marca el endurecimiento de las condiciones bancarias. Lo que ha cambiado es la proporción. Cuando el crédito se encarece, la demanda que dependía de él se retira, y la que paga en efectivo gana peso relativo sin que necesariamente haya más compradores de este tipo.

El efecto estadístico que infla el porcentaje​

El dato del 50% no significa que se haya duplicado el número de compradores con liquidez. Significa que el número de hipotecas nuevas ha caído tanto que las operaciones al contado representan una porción mayor del total. Es un cociente con denominador menguante. El titular habla de porcentajes cuando lo relevante serían los valores absolutos, y ahí la foto cambia.

Hay quien sostiene que el mercado se ha partido en dos: un segmento con capacidad de pago inmediato y otro que ha quedado fuera. En el primero conviven ahorradores de largo recorrido, herederos que reciben vivienda o efectivo, jubilados que venden su casa en la ciudad y se mudan a la costa, y compradores extranjeros que liquidan la operación sin financiación. En el segundo, la mayoría.

¿Quién compra al contado y con qué dinero?​

La composición del comprador al contado es la pregunta que ninguna estadística desglosa con precisión. Se apunta a perfiles muy distintos: desde quien ha ahorrado durante décadas hasta quien coloca capital procedente de una herencia o de la venta previa de otro inmueble. La casuística varía por provincias. En zonas costeras, la presencia de compradores extranjeros es notable; en el norte, pesan los traslados internos desde grandes ciudades.

El cálculo que se hace en voz alta en cualquier sobremesa es demoledor: para reunir una cifra de seis dígitos con el salario íntegro harían falta más de veinte años sin gastar un euro. Ese ejercicio, repetido en distintos tramos del debate, explica por qué el comprador al contado responde a perfiles patrimoniales más que a rentas del trabajo. No es una clase media ahorradora: es quien ya tenía un activo que convertir.

El relato del ahorro frente al relato del crédito​

Una corriente de análisis sostiene que el aumento del pago al contado demuestra que la cultura del ahorro funciona y que quien planificó su vida sin depender del banco recoge ahora el fruto. Otra responde que esa lectura confunde causa y efecto: no hay más gente con liquidez, hay menos gente con acceso a hipoteca. Las dos cosas pueden ser ciertas a la vez, y ninguna explica por sí sola el conjunto.

La evolución del mercado apunta en una dirección incómoda. Con tipos altos durante más tiempo del que aguantan los compradores al contado, el segmento que sostiene las operaciones sin crédito terminará retirándose. Cuando eso ocurra, el mercado se quedará sin el colchón que ahora lo mantiene. El precio, entonces, tendrá que negociar con la realidad.

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Datos clave

• Cinco de cada diez viviendas se compran sin hipoteca, según registradores y notarios.
• En el País Vasco, el 31,2% de las adquisiciones se pagaron al contado en mayo.
• De 54.063 ventas, 32.043 se formalizaron con hipoteca.
• Tres de cada diez viviendas en 2025 se pagaron sin hipoteca y uno de cada siete compradores fueron extranjeros.