¿Los pisos de 50.000 euros, que se pueden alquilar por 600, son la mejor inversión?

Pisos de 50.000 euros alquilados por 600: la rentabilidad que no cuadra​

Hay un cálculo que circula por los mentideros de la inversión inmobiliaria y que, a primera vista, parece el santo grial del ladrillo: comprar diez pisos de 50.000 euros en Tarragona, alquilarlos a 600 euros cada uno y embolsarse 6.000 euros al mes. La tesis la lanzó un inversor en un programa y la cifra ha corrido como la pólvora: con 150.000 euros de entrada y una hipoteca de 350.000 a 25 años, la cuota mensual sería de 1.166 euros. Restando 2.000 euros de gastos, quedarían 4.000 euros de beneficio. Un sueldo de lujo. El problema es que ese cálculo se cae por todos lados en cuanto se rasca un poco.

De dónde salen los pisos de 50.000 euros​

Lo primero que salta a la vista es la aritmética de la rentabilidad. Si un piso de 500.000 euros en Barcelona se alquila por 1.300 euros, la proporción es de un 0,26% mensual. Aplicada a un piso de 50.000, el alquiler debería ser de 130 euros, no de 600. La cuenta no es caprichosa: es la que hace cualquiera que compare activos. Quien defiende la operación sostiene que en Tarragona capital hay zulos a ese precio, pero la realidad del mercado inmobiliario español apunta a otra cosa: los pisos de 50.000 euros están en barrios degradados, con comunidades de vecinos conflictivas, derramas pendientes y un perfil de inquilino que, con frecuencia, paga tarde o no paga.

El propio perfil del comprador delata la trampa. Los que presumen de tener diez pisos de 50.000 euros no viven en uno de ellos. Viven en chalés o en pisos buenos, y desde ahí gestionan el negocio. Nadie que pueda permitirse vivir en una zona decente se mete en un piso de 50.000 euros para habitarlo. La operación tiene sentido solo si se ve desde fuera, como un negocio de extracción de rentas en barrios donde la demanda de alquiler es alta porque la gente no puede comprar.

Los gastos que se comen el beneficio​

El cálculo de los 4.000 euros limpios ignora partidas que en la práctica se llevan un mordisco importante. Para empezar, la financiación: las hipotecas para segunda vivienda no tienen las condiciones de la primera. Los bancos suelen financiar como máximo el 60-70% del valor, exigen más avales y aplican diferenciales más altos. Con 150.000 euros de entrada, el resto no se cubre solo con la hipoteca: hay que sumar impuestos, notaría, registro y posibles reformas. En pisos de ese precio, la reforma integral es casi obligatoria.

Luego está el día a día. El IBI, la comunidad, el seguro, las reparaciones y los impagos se comen un porcentaje nada desdeñable. Un cálculo realista rebaja el beneficio mensual muy por debajo de los 4.000 euros. Y hay un factor que no aparece en las hojas de cálculo: el tiempo. Gestionar diez pisos en barrios conflictivos es un trabajo a tiempo completo. Los inquilinos llaman a las tres de la mañana porque se ha roto una bombilla, los contratos hay que renovarlos, los pisos se quedan vacíos entre alquiler y alquiler y las ocupaciones ilegales pueden dejar una vivienda bloqueada durante meses. La rentabilidad bruta del 14% que se atribuye a estas operaciones se queda en la mitad, o menos, cuando se descuentan todos los costes.

El riesgo jurídico y la morosidad​

La legislación española protege al inquilino con una robustez que desanima a más de un inversor. Los desahucios por impago se alargan meses, a veces años, y durante ese tiempo el propietario sigue pagando la hipoteca, la comunidad y los impuestos. Los seguros de impago cubren una parte, pero no todo, y las aseguradoras cada vez son más selectivas con el perfil del inquilino y la zona del inmueble. En barrios degradados, directamente rechazan la póliza.

La ocupación ilegal es otro fantasma. Un piso vacío en una zona conflictiva es un imán para ocupas, y recuperarlo por vía legal puede tardar más de un año. Durante ese tiempo, el propietario no solo no cobra: sigue pagando. La combinación de morosidad, ocupación y costes judiciales puede convertir una inversión teóricamente rentable en una sangría.

La alternativa: menos pisos, mejor ubicación​

Frente a la estrategia de acumular pisos baratos, hay quien defiende la contraria: comprar menos viviendas pero en ubicaciones sólidas. Un piso de 130.000 euros en una zona normal se alquila por 700 euros, y aunque la rentabilidad porcentual sea menor, la probabilidad de impago se desploma y la reventa es mucho más fácil. La diversificación geográfica también cuenta: tener cuatro pisos en Hospitalet, cerca de Barcelona, permite gestionarlos en persona y reaccionar rápido ante cualquier problema. Tener diez en Tarragona, a una hora de distancia, multiplica los desplazamientos y los costes ocultos.

El debate de fondo no es solo económico. Es también ético. Hay quien sostiene que exprimir barrios degradados alquilando zulos a precios desproporcionados es una forma de especulación que agrava el problema de la vivienda. Otros responden que sin esos alquileres, muchas familias no tendrían dónde vivir. La tensión entre rentabilidad y responsabilidad social recorre todo el sector.

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Con estos números, la operación de los diez pisos de 50.000 euros parece más un relato de marketing que una realidad replicable. La rentabilidad existe, pero no es la que se pregona, y los riesgos son mucho mayores de lo que sugiere el titular. Quien tenga 150.000 euros para invertir haría bien en mirar más allá del brillo de los 6.000 euros mensuales. El ladrillo barato tiene un precio, y no siempre se paga en euros.