Que exista un país en el mundo donde esto no se entienda me tiene flipando…

España levantó 4,26 millones de casas y el precio subió igual​

España construyó 4,26 millones de viviendas entre 2001 y 2011, más que Alemania, Francia e Italia juntas según se sostiene en la discusión. Y el precio no se desinfló: siguió subiendo hasta reventar. Si la vivienda es cara porque es escasa, ¿por qué se levantó tanto y sigue siendo inalcanzable? La paradoja recorre de arriba abajo un asunto que lleva años sin cerrarse.

Cuánta vivienda se construyó y cuánto le tocó a Madrid​

El censo de población y vivienda del INE entre 2001 y 2011 deja una foto incómoda. En Madrid capital se levantaron 150.000 viviendas. En toda España, los citados 4,26 millones. Traducido a proporciones: la capital recibió el 3,5% del ladrillo construido, pero concentra el 7% de la población y el 7% de los hogares. En nuevos hogares, el 6%. Es decir, según ese cálculo, Madrid construyó menos de lo que le habría correspondido solo para mantener el equilibrio. El desajuste no está en cuánto se hizo, sino en dónde.

El desajuste entre dónde se construye y dónde se necesita​

Aparece aquí el argumento más repetido: se levantó vivienda donde no hacía falta. Cambiar el plan urbanístico de una gran ciudad —Madrid, Barcelona, Bilbao— exige años de trámites y una alineación administrativa que puede dilatarse lustros; la Operación Chamartín se cita como ejemplo de bloqueo eterno. En un municipio pequeño, en cambio, el mismo trámite se resuelve casi de despacho. Resultado: promoción donde nadie quiere vivir y cuello de botella donde todos quieren.

A eso se suma la que se describe como falacia de las viviendas vacías: puede haber miles de pisos sin ocupar en zonas sin demanda y un desierto de oferta en los centros donde se pelea por cada piso. Que una casa esté vacía en una localidad sin tirón no equivale a que lo esté en una avenida céntrica, aunque ambas se cuenten igual.

Inmigración y demanda: el efecto sobre el precio​

Una parte del análisis sostiene que el tirón de la demanda tiene un vector claro: la entrada de población. Sobre la mesa, la cifra de 48 millones de habitantes en España, más los flujos que se suman cada año. Hay quien cifra en 11 millones las nacionalizaciones y en 15 millones el conjunto de trabajadores extranjeros —legales e ilegales— más pensionistas europeos en la costa y fondos que compran edificios enteros. La conclusión que extraen es directa: más gente compitiendo por el mismo parque de vivienda empuja los precios hacia arriba.

Otra corriente responde que trabajen o no, la gente vive en algún sitio, y que el problema no es quién demanda, sino que no se construye lo suficiente para atender esa demanda. Y un tercer grupo matiza: si la demanda es además extranjera con poder adquisitivo alto, el efecto no es solo presionar el precio, sino desplazar a los residentes locales. Es el punto donde el análisis económico se cruza con la política migratoria.

VPO de alquiler, ley antiokupas y otras recetas​

Entre las propuestas que circulan, tres se repiten. Primera: VPO exclusivamente de alquiler, para ampliar el parque público y sacar presión del mercado libre. Segunda: endurecer la persecución de la ocupación ilegal y blindar la seguridad jurídica del propietario, con la tesis de que muchos pisos están fuera del mercado por miedo. Tercera: eliminar trabas a la construcción en ciudad. Quien defiende las tres cree que juntas moverían la aguja; quien las critica responde que la primera choca con la falta de suelo, la segunda no resuelve la escasez y la tercera ignora que el precio no lo fija solo el ladrillo disponible.

La tesis del no mercado: cuando el precio lo pone la política​

Una corriente más radical sostiene que analizar la vivienda con la ley de oferta y demanda es un error de base, porque el mercado inmobiliario español no se comportaría como un mercado: los precios serían políticos, movidos por intereses de promotores, constructores y administraciones, más que por el libre juego de los factores. La misma línea recuerda que en 2008 se rescató al sector financiero y que la deuda privada de empresas y hogares tocó el 275% del PIB mientras la pública estaba en el 39,9%. La conclusión implícita: si el Estado ha intervenido siempre a favor del ladrillo, pedirle ahora que lo arregle tiene poco recorrido.

Construir más, ¿sí o no?​

Aquí se parte el análisis en dos. Un bloque defiende que la escasez se resuelve haciendo más, muucha más vivienda y donde hace falta, hasta que el precio ceda por saturación. El otro responde que la vivienda no es escasa, es cara, y que construir sin tocar la especulación solo alimenta la burbuja. De fondo, un dato que ambos usan según les conviene: el paro bajó del 27% al 12% tras la reforma laboral, y con él se discute si el marco regulatorio ayuda o estorba al mercado.

Se construyó una barbaridad, se rescató al sector que la financió y el precio sigue por las nubes. ¿Construir hasta ahogar el mercado, o intervenirlo hasta domesticarlo?