Se acabo la fiesta? Adios al negocio inmobiliario. Demasiado bueno para ser cierto.

El retracto de créditos litigiosos que amenaza el negocio inmobiliario​

El negocio de vender hipotecas a fondos buitre por una fracción de su valor tendría los días contados si se aplicara una figura jurídica que lleva más de un siglo en los códigos: el retracto de créditos litigiosos. La tesis que defienden algunos participantes es simple. Si un banco vende la deuda de un hipotecado a un tercero por 200.000 euros cuando el nominal era de 500.000, el deudor original debería poder liquidar su préstamo abonando esos mismos 200.000. Ni un euro más. La reacción no se ha hecho esperar. Hay quien lo celebra como el fin de la especulación con la deuda ajena y quien avisa de un efecto colateral: si el deudor puede comprar su propia deuda con descuento, ¿por qué no dejar de pagar para forzar la rebaja?

Qué es el retracto de créditos litigiosos y por qué se aplica a las hipotecas​

La figura no es nueva. Existe en el ordenamiento jurídico español desde 1889, según recuerdan quienes han seguido el asunto con más detalle. Su lógica es la de la preferencia del deudor: si alguien va a lucrarse comprando una deuda con descuento, el deudor tiene derecho a igualar la oferta. Aplicado al mercado hipotecario, el mecanismo sería el siguiente. El banco vende el crédito a un fondo por un precio muy inferior al nominal, porque el fondo asume el riesgo de impago. Hasta aquí, nada nuevo. La novedad sería que el deudor pueda subrogarse en esa compra y saldar su hipoteca por lo que el fondo pagó, no por lo que él firmó.

El argumento jurídico no es una ocurrencia de barra de bar. Se apoya en una figura que ya existe y que, según esta corriente, bastaría con aplicar sin necesidad de legislar nada nuevo. «Desde 1889 existe el retracto de créditos litigiosos. No es novedad. Lo que hay que hacer es aplicarlo», resume uno de los análisis más repetidos. La clave estaría en la notificación. El banco tendría que informar por escrito al deudor de la venta, el precio y las condiciones, y el deudor tendría un plazo para igualar la oferta. Si no lo hace, la venta se consuma. Si lo hace, la deuda se extingue por ese importe.

El cálculo que descoloca: 500.000 euros de hipoteca que se saldan con 200.000​

El ejemplo más repetido en el análisis es el de una hipoteca de 500.000 euros vendida a un fondo por 200.000. El deudor, que no puede pagar la mensualidad, sí podría reunir esa cantidad —pidiendo otro préstamo, tirando de familiares o de ahorros— y liquidar la deuda. La diferencia entre lo que debía y lo que paga es de 300.000 euros. Para el banco, la operación no cambia: ya había vendido el crédito. Para el fondo, tampoco: ya había comprado el riesgo. El que gana es el deudor, que sale del agujero por menos de la mitad.

Ahí está el anzuelo. El cálculo completo, desglosado partida a partida, con los intereses y los plazos, da una diferencia que sorprende incluso a quienes defienden la medida. Pero el mecanismo tiene una pega que sus partidarios no siempre explicitan: para igualar la oferta hay que tener el dinero. Y quien no puede pagar la mensualidad, rara vez tiene 200.000 euros debajo del colchón. «Paco puede pagar el precio de venta de su deuda de difícil cobro (50.000€) pero no la deuda total (500.000€)», resume un análisis que apunta al corazón del problema. La medida beneficiaría a quien ya tiene capacidad de ahorro o acceso a financiación alternativa, no necesariamente a los casos más desesperados.

El efecto llamada: dejar de pagar para comprar la deuda barata​

El riesgo más citado es el de la selección adversa. Si el deudor sabe que su hipoteca puede acabar vendida con un descuento, tiene un incentivo para dejar de pagar. Primero, porque su deuda se abarata. Segundo, porque el banco, para quitársela de encima, la venderá a un fondo. Y tercero, porque él podrá comprarla a ese precio. «Paco puede pagar el precio de venta de su deuda de difícil cobro (50.000€) pero no la deuda total (500.000€)», insiste el mismo análisis. El resultado sería un mercado en el que la morosidad se convierte en una estrategia de ahorro.

La objeción tiene respuesta. Para que el banco venda tu deuda, tiene que considerarla de dudoso cobro. Y para que la venda con descuento, el descuento tiene que reflejar el riesgo real de impago. Si tú tienes un historial impecable, tu hipoteca no entra en el paquete de incobrables. Si dejas de pagar para forzar la venta, tu historial se destroza, tu acceso a crédito futuro se cierra y, si el banco no vende, te quedas con la deuda íntegra más los intereses de demora. La estrategia no es gratuita.

Qué dicen los que se oponen: el riesgo lo asume el comprador​

La postura contraria no es menor. Quien compra un paquete de hipotecas compra también el riesgo de impago. Si de cada 1.000 hipotecas, 100 son incobrables y 100 de dudoso cobro, el comprador no va a pagar el nominal por el conjunto. El descuento no es un regalo: es el precio del riesgo. «Si tú te quieres quedar tu hipoteca con el descuento, entonces quédate también con el riesgo de los impagos de todo el paquete», resume esta corriente. El argumento es sólido en teoría, pero choca con un detalle práctico: el deudor no compra el paquete, compra su hipoteca. Y su hipoteca, individualmente, puede ser perfectamente pagable.

La discusión deriva entonces hacia la titulización. Los bancos no venden hipotecas sueltas, venden paquetes. Esos paquetes se titulizan, se trocean y se revenden. En esa cadena, el deudor original pierde la pista de quién es su acreedor. «La venderán primero por el 100% a una filial, está a otra filial en algún sitio exótico, después a un fondo y este lo titulizara en trozos», describe un análisis que apunta a que la reforma, si llega, tendrá que lidiar con esa maraña. Sin trazabilidad, el derecho de retracto es papel mojado.

El impacto en el mercado: menos hipotecas y precios a la baja​

La consecuencia más repetida es la restricción del crédito. Si los bancos no pueden vender la deuda con descuento sin ofrecer antes al deudor la misma oportunidad, el negocio de la venta de carteras se complica. Y si ese negocio se complica, la concesión de hipotecas se endurece. «Aún van a dar menos hipotecas y pidiendo más avales», resume un análisis que apunta al efecto más inmediato. Menos crédito significa menos demanda solvente. Y menos demanda solvente, en un mercado tensionado, significa precios a la baja.

Ahí está la paradoja. La medida que se presenta como una victoria contra la especulación podría acabar beneficiando a quien ya tiene liquidez para comprar al contado. «Lo único que puede traer bajadas es una buena crisis con salida de inmigrantes y construcción masiva. Todos lo demás son pajas mentales, especialmente cuando la mayoría de las compras se están haciendo sin hipoteca», apunta un análisis que desconfía del efecto real. Si las compras se hacen sin hipoteca, la restricción del crédito no afecta a esos compradores. Y si no afecta, los precios no bajan.

El estado de la cuestión: sin ley, sin casos y sin BOE​

A la fecha de esta discusión, no hay ley aprobada. No hay casos de aplicación real. No hay nada en el BOE. «Cuando lo vea en el BOE me lo creo. Bueno, no, que el BOE está repleto de cosas que luego no se cumplen», resume el escepticismo dominante. La figura del retracto existe, pero su aplicación al mercado hipotecario masivo no está probada. Los bancos no han dejado de vender carteras. Los fondos no han dejado de comprarlas. Y los deudores, de momento, siguen pagando el nominal.

La predicción más prudente es que la cosa quede en agua de borrajas. La más optimista, que se abra una ventana para los casos de dudoso cobro. La más pesimista, que la reforma, si llega, sea tan farragosa que solo la aprovechen quienes puedan pagar un abogado. En cualquier caso, el negocio de comprar deuda barata y cobrarla cara tiene un nuevo frente abierto. Y eso, para los que llevan años mirando el mercado desde fuera, ya es algo.