tic tac tic tac: la venta de viviendas se desploma y los expertos dan la fecha exacta de la bajada del precio: no queda demasiado.

La compraventa de viviendas cae un 10,5% y el precio aún no cede​

Los precios de salida ya se están recortando y los pisos tardan mucho más en encontrar comprador. El mercado se mueve por dentro. El INE publicó el 20 de septiembre de 2023 que la compraventa de viviendas cayó un 10,5% interanual, hasta 48.303 operaciones, la cifra más baja para ese mes desde 2020. Es la sexta caída consecutiva; el mes anterior el descenso había sido del 6,4%. Y el precio, mientras tanto, sigue subiendo.

¿Por qué se venden menos pisos y el precio no baja?​

La paradoja tiene explicación en el análisis económico: se cierran menos operaciones, se firman menos hipotecas —el dinero es más caro tras la subida de los tipos de interés— y los precios no solo no ceden, sino que avanzan. La lógica del mercado diría que deberían dejar de subir e incluso caer algo. No ocurre. La periodista de Economía Sandra López Letón lo detalló en el episodio Por qué es el peor momento para comprar una casa, del pódcast de El País, y apuntó a dos causas: el buen desempeño del empleo y la falta de oferta en las grandes ciudades.

El dato que sostiene ese diagnóstico es un desfase: 110.000 pisos nuevos al año frente a 240.000 hogares creados. De ahí se deduce que faltan casas. Una parte del análisis lo niega de plano y sostiene que el problema no es la escasez, sino una inercia de precios que el propio sector alimenta. En contra pesa que la promoción nueva lleva años muy por debajo de la formación de hogares.

¿Cuándo empieza a bajar el precio de la vivienda?​

La fecha que se maneja apunta a la recta final de 2023 y, sobre todo, a 2024. El escenario previsto no es un desplome: los precios aguantan bastante, y lo más probable es que suban muy poco o bajen ligeramente. Nada de caídas agresivas ni generalizadas, según ese mismo análisis. Los síntomas ya asoman: se tarda mucho más en vender, los precios de salida empiezan a reducirse y los notarios registraron en julio un descenso ligero.

Es un final abierto. Nadie firma un desplome, y quien lo esperaba se queda con una previsión suave y sin fecha cerrada. El relato de la bajada inminente se ha ido estirando temporada tras temporada.

El euríbor camino del 5% y la hipoteca que no se abarata​

Las hipotecas están caras, tanto las fijas como las variables, y el euríbor todavía no había alcanzado el 5%: el escenario que se barajaba situaba ese nivel en diciembre. Con dinero caro, la bajada del precio no siempre alivia la compra. El esfuerzo financiero sigue igual y de hecho está aumentando por los tipos de interés y la inflación. Es el argumento que desactiva la euforia: recortar el precio de la vivienda sin abaratar la financiación deja la cuota prácticamente donde estaba.

Baleares: la compra extranjera cae un 28%​

El desplome no es homogéneo. La patronal ABINI subrayó que los datos de los registradores sitúan a Baleares a la cabeza del descenso nacional en compra de vivienda por extranjeros, con una bajada del 28%. El titular que circulaba hablaba de alarma en las inmobiliarias. En las zonas donde el comprador de fuera sostiene los precios, la retirada se nota antes que en el resto, y deja un mercado más dependiente de la demanda interna.

Un año después, el precio sube un 4,9%​

El tiempo dio la razón a medias a quien esperaba el pinchazo. Un año después de los anuncios triunfalistas, la estadística seguía mostrando lo de siempre: el precio de la vivienda sube un 4,9% en septiembre pese al desplome de la venta de casas y de la firma de hipotecas. Entre quienes seguían el asunto se ironizaba con que el anunciado crack de 2023 había pasado a rebautizarse como crack de 2025. Los plazos se estiran, y con ellos la paciencia de quien guarda efectivo esperando su turno.

El pulso de fondo: Ley de Vivienda y vivienda vacía​

Sobre el mercado planea la Ley de Vivienda, con zonas tensionadas y topes de precios que algunas administraciones preparan. Cataluña aparece como la comunidad más avanzada, ya en negociaciones para aplicar límites, primeros cobros a la vivienda vacía y multas. Los cálculos que se citan hablan de 3,5 millones de viviendas vacías en España, y en paralelo la oferta de pisos compartidos ha subido un 34% como vía para compensar la subida de la cuota hipotecaria.

Aquí se celebra un +80% con una caída del 5%, como quien ve el precio del aceite pasar de 3 a 12 euros y se conforma con volver a 11. Aplicado al ladrillo, la pregunta ya no es cuándo bajan los precios, sino cuánto tienen que bajar para que alguien, además del vendedor, lo note.