Desmontando el mito de la demanda en el ladrillo

Menos habitantes y pisos más caros: el mito de la demanda​

Lisboa tenía 663.000 habitantes en 1980. Hoy son 504.718. Ha perdido casi 100.000 vecinos en cuatro décadas y, aun así, su mercado inmobiliario es más caro que el de Madrid. Ese es el dato que sostiene la tesis central del planteamiento: la escalada de precios no responde a una supuesta falta de vivienda, sino al efecto de capitales extranjeros y fondos que compran suelo residencial como refugio de valor. Madrid capital, se añade, no ha crecido ni un 30% en densidad poblacional en 40 años, y su población apenas ha variado en 50.000 personas en los últimos cuatro.

La contradicción no es menor. Entre 2004 y 2008 la demanda parecía insaciable. Después, por arte de magia, desapareció hasta 2017. ¿Dónde estaba esa necesidad imperiosa de ladrillo durante los años en que los precios caían y el SAREB acumulaba activos tóxicos que los bancos no lograban colocar?

Qué pasó con la demanda entre 2010 y 2016​

El argumento más repetido para justificar los precios es el crecimiento demográfico. Pero los números que se manejan en el intercambio apuntan a otra cosa: la Comunidad de Madrid pasó de 4.777.938 habitantes en junio de 1983 a 6.921.267 en junio de 2023, un crecimiento real, pero que corresponde a la región, no a la capital. En el municipio de Madrid la evolución es mucho más modesta, y en Lisboa directamente negativa.

Si la demanda fuese el motor, debería comportarse de forma lineal. No lo hizo. Cayó durante casi una década y volvió a repuntar sin que la población experimentara un salto equivalente. Hay quien sostiene que el empadronamiento no refleja la población real —tarjetas sanitarias, residentes no censados, personas que viven en la capital sin registrar su domicilio por razones fiscales—, y ese matiz introduce ruido en cualquier comparación.

El argumento de los hogares unipersonales​

La objeción más sólida a la tesis inicial no viene de los datos de población, sino de la composición de los hogares. En 1980 lo normal era una familia con varios hijos y, con frecuencia, la abuela viuda incorporada al núcleo. Hoy los hogares unipersonales se han multiplicado. A misma población, se necesitan muchas más viviendas. Es un hecho constatable que desmonta parcialmente el razonamiento de que menos gente implica menos demanda.

La contraoferta a ese argumento también tiene recorrido: el precio de la vivienda se ha multiplicado por diez o más mientras los salarios llevan congelados desde los años noventa. Un soltero no ha visto su renta crecer en la misma proporción. De ahí que la fórmula dominante sea compartir piso, no vivir solo. La serie Friends como anticipo sociológico de lo que vendría es una ironía que se cuela en la conversación.

Turismo, alquiler vacacional y fondos: los sospechosos habituales​

La lowcostización de las aerolíneas y la facilidad para alquilar un particular a un particular por internet han convertido barrios enteros en producto turístico. En Lisboa, se argumenta, hay quien compra cinco pisos para alquilarlos a visitantes: a mil euros la semana, sale a cuenta mantenerlos vacíos en invierno. Los nómadas digitales hacen el resto, pujando al alza.

El cálculo completo de cuántas viviendas ha absorbido el alquiler vacacional, desglosado por zonas, es el tipo de ejercicio que nadie cierra con cifras oficiales. Se estima que son miles y miles, pero la horquilla va de 500.000 a varios millones según quién la maneje. Sin datos cerrados, el debate se mueve entre la intuición y la estadística incompleta.

La oferta que existe pero no se ve​

Hay otra corriente que apunta a la manipulación de los portales inmobiliarios. La práctica consistiría en publicar viviendas ficticias o activos de fondos a precios inflados para fijar un suelo psicológico: quien venda por debajo parece un ingenuo. El resultado es que el mercado acaba cerrando operaciones a esos precios artificialmente altos, y los fondos que compraron a precio de saldo multiplican su inversión.

A esto se suma la existencia de viviendas vacías en manos de propietarios que no necesitan alquilarlas, y la inseguridad jurídica que desincentiva sacarlas al mercado. La comparación con Estados Unidos se usa en ambos sentidos: en ciudades como Nueva York o San Francisco se puede desahuciar rápido y la burbuja es aún mayor, lo que sugiere que el problema no es la protección del inquilino sino la libertad de los fondos para especular.

El punto donde el análisis se atasca​

Con estos mimbres, la conclusión razonable sería que sobran viviendas y faltan compradores locales. Pero los bloques se llenan en cuanto terminan las obras, las plazas de garaje de la promoción nueva están hasta los topes y en la periferia metropolitana no hay pisos vacíos. Alguien está comprando. La pregunta es quién, con qué dinero y para qué, y ninguna de las cifras disponibles responde del todo.