La vivienda es un no problema q no se debe resolver

España construyó 600.000 pisos en 2006 y el precio no bajó​

España llegó a levantar 600.000 viviendas en un solo año, 2006, y el precio ya era un problema. Ese dato rompe el relato más repetido: que basta con construir para abaratar el suelo urbanizado y el alquiler. Sobre esa paradoja se cruza un segundo diagnóstico, el de la demanda, que sostiene que sin el volumen actual de entrada de migrantes el mercado de la vivienda cambiaría de raíz. Dos relatos, una misma pregunta de fondo.

¿Basta con construir para que baje el precio de la vivienda?​

La tesis más repetida apunta al acaparamiento y la financiación: construir no implica que el precio caiga ni que el inmueble llegue a las manos correctas, y el suelo es finito. Se recuerda el ciclo 1998-2006, cuando España batió récords de obra nueva y las tasas de esfuerzo se dispararon. La barra libre de crédito tras la entrada en el euro permitió comprar, se argumenta, hasta a un mileurista recién incorporado al mercado laboral.

La propuesta política que más suena ahora, la de levantar 700.000 viviendas para cubrir la demanda, choca con ese precedente. Sumemos los impuestos que gravan cada promoción, insiste otra corriente, y el producto sale a un precio que buena parte de la demanda no puede pagar ni con financiación barata. La propia obra nueva arrastra coste de suelo, licencias y fiscalidad.

El contraejemplo de Polonia, Portugal y Nueva York​

El argumento favorito de quienes niegan el efecto oferta es geográfico. Polonia es el país que más construye de la UE y tiene saldo migratorio negativo, porque sus ciudadanos se marchan; aun así, sus pisos salen más caros en relación a los salarios que los españoles. Portugal, con más obra y menos inmigración, iría en la misma dirección. Nueva York, sin límites de altura y con terreno de sobra, mantiene precios que no se explican por escasez de ladrillo.

Hay quien responde que ninguna de esas plazas es homologable a España, y quien replica que el patrón se repite demasiado como para ser casualidad. El desacuerdo, aquí, no está en los hechos sino en qué se hace con ellos.

Suelo retenido, recalificaciones y renta antigua​

La escasez de suelo no es natural, defiende otra línea de análisis: son los ayuntamientos quienes deciden qué se recalifica y cuándo, y ese poder discrecional alimenta la especulación. De ahí la propuesta de dejar construir en propiedad privada sin recalificaciones ni trámites que, se sostiene, solo engrasan la máquina burocrática.

En el mismo capítulo entra la memoria fiscal: la renta antigua franquista funcionó como un castigo al propietario que retenía pisos vacíos, una forma de empujar la oferta sin construir un solo metro. El detalle del cálculo sobre cuánto pesa cada trámite en el precio final del metro cuadrado da para un desglose largo.

¿Cuánto pesa de verdad la demanda migratoria?​

Aquí el diagnóstico se vuelve áspero. Una parte del análisis sostiene que el grueso del crecimiento del PIB de los últimos años se apoya en la llegada de población, el turismo y el gasto público, con efecto depresivo sobre los salarios y presión sobre los servicios. Otra responde que la mayoría de quienes llegan trabajan y aportan, y que el problema no es su presencia sino la falta de vivienda pública.

Lo que nadie discute es el desenlace: una población que crece rápido presiona el alquiler, y el alquiler presiona el IPC. Sobre cuántos llegan, cuánto encarecen el metro cuadrado y cómo se mide, el acuerdo brilla por su ausencia. En el fondo asoma una tesis incómoda: que se fomenta la llegada de trabajadores para sostener el sistema de pensiones, y que el sistema de pensiones es la raíz de casi todo.

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Con acaparamiento, suelo retenido, crédito selectivo y demanda al alza, la pregunta ya no es cuántos pisos levantar. Es si alguien está dispuesto a tocar los cuatro resortes a la vez. ¿Y quién firma la factura política de intentarlo?