Los pisos vacíos salen caros: los propietarios que no alquilen debido al índice de precios asumirán gastos de hasta 3.000 euros

Dejar el piso vacío cuesta hasta 3.000 euros al año​

¿Y si, en lugar de alquilar a lo que diga el índice, cierro el piso y espero? La respuesta corta es que sale caro. El nuevo índice de precios de referencia para regular los alquileres en zonas tensionadas entra en vigor a mediados de marzo y supondrá una bajada drástica de las rentas —de momento solo en Cataluña—, que en algunos casos llegarán a reducirse a la mitad de lo que se paga ahora. Ante ese escenario, una parte de los propietarios ya sostiene que retirará sus viviendas del mercado antes que arrendarlas por debajo de lo que considera rentable.

Lo que ese cálculo suele olvidar es la factura de tener el piso cerrado. El dato lo firma Ferran Font, director de estudios de Pisos.com: entre 2.000 y 3.000 euros anuales de gastos vivos, una horquilla que depende del tamaño de la casa y de dónde esté ubicada. Ni un euro de esos vuelve con la persiana bajada.

Qué gastos asume quien deja la vivienda vacía​

Una casa desocupada no deja de generar obligaciones. El propietario sigue pagando el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la cuota de la comunidad de vecinos —con portero, jardinero, piscina, derramas o calefacción central—, los consumos mínimos de suministros como el agua y la luz, el mantenimiento y las reparaciones del inmueble y, si lo tiene contratado, el seguro del hogar. Ninguno de esos recibos se apaga porque nadie viva dentro.

Un piso vacío paga la comunidad igual que el del vecino del quinto, tenga inquilino o no. A partir de ahí, cada año sin alquilar es un gasto que se acumula.

El IBI recargado: de los 315 euros de media a más de 1.600​

Aquí llega la parte que convierte cualquier ahorro en espejismo. La Ley de Vivienda abrió la puerta a que los ayuntamientos apliquen recargas del impuesto a los propietarios de casas desocupadas sin motivo: un 50% cuando el inmueble lleve dos años vacío y su dueño tenga más de cuatro casas; un 100% a partir de tres años desocupado; y hasta un 150% si el titular acumula al menos cuatro inmuebles de uso residencial en todo el país y dos de ellos están vacíos en el mismo municipio.

Los números, según el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), parten de una media nacional del IBI de unos 315 euros. El recargo más suave dispararía el recibo a 472,5 euros y el más alto a 787,8. En Barcelona, donde la media ronda los 664 euros, el incremento del 150% elevaría la factura hasta los 1.660 euros; incluso el recargo del 50% ya la dejaría en 996 euros anuales.

• IBI medio en España: 315 euros
• Con recargo del 50%: 472,5 euros
• Con recargo del 150%: 787,8 euros
• IBI medio en Barcelona: 664 euros
• Barcelona con recargo del 50%: 996 euros
• Barcelona con recargo del 150%: 1.660 euros

Por qué algunos propietarios prefieren cerrar el piso​

El coste no es el único argumento. Otra corriente de opinión defiende que el problema real no es el precio, sino el riesgo: impagos, destrozos y desahucios que se eternizan. Mejor pagar 3.000 euros al año que perder la casa por un inquilino que no paga, resume una postura repetida en el debate, que añade que la escasez de oferta seguirá creciendo mientras el propietario cargue con todo el riesgo.

No todo el mundo alquila para invertir. Hay quien compró una vivienda para un hijo y, ante la mínima complicación, la deja cerrada sin más. También hay quien hace cuentas de rentabilidad mínima: 300.000 euros al 4% darían 1.000 euros al mes, más 2 euros por metro cuadrado y mes de mantenimiento —320 euros para 80 metros— y los gastos de comunidad e impuestos. Con esa cuenta, rentas por debajo de los 1.500 euros no compensarían.

Empadronar a un familiar y encender la luz: los trucos para esquivar la norma​

Donde hay una regla, aparece una argucia. Entre las ideas que circulan: empadronar a un familiar en el piso para que no figure como vacío, mantener un consumo mínimo de agua y luz, alquilar solo el mobiliario, incluir garaje o trastero en el contrato para engordar la renta o cobrar una parte en negro. La advertencia que se lanza desde el debate: eso es fraude de ley, y Hacienda y los ayuntamientos cruzan datos con bancos, suministros y pagos digitales.

Fondos, SOCIMIs y los cuatro millones de pisos vacíos​

Aquí el diagnóstico se parte en dos. Una tesis sostiene que los grandes tenedores compran vivienda para dejarla cerrada y especular con el precio. La contraria responde que el modelo de las SOCIMIs se basa precisamente en comprar y alquilar, y que el acaparamiento reseñado se concentra en packs que acaban reconvertidos en alojamiento turístico tras una reforma, devolviendo el casco antiguo a un uso que no es residencial estable.

El dato que sobrevuela la discusión es el de los cuatro millones de viviendas vacías que se atribuyen al mercado español. La discrepancia está en quién las tiene y por qué: ¿ahorro patrimonial de familias, stock deteriorado o estrategia de grandes tenedores? La respuesta cambia por completo qué política tiene sentido.

Regular el precio: de Milei a la derogación de la Ley de Vivienda​

La comparación internacional funciona como espejo. Se cita el caso argentino, donde la desregulación se asocia a un aumento de la oferta de pisos en alquiler y a precios que dejan de subir.

En el plano jurídico hay un factor que se suele ignorar. Una eventual derogación de la Ley de Vivienda podría leerse como revocación de una norma ligada a un hito del Plan de Recuperación, con el consiguiente riesgo sobre los fondos europeos. Es decir, que el marco que hoy regula los alquileres no depende solo de quién gobierne aquí.

Con semejante laberinto, lo único claro es que el propietario que deje el piso vacío pagará por partida doble: el IBI recargado y la renta que dejó de ingresar. Y luego nos extraña que no haya oferta.