No reírse: La caída en las hipotecas certifica el final del ‘boom’

Las hipotecas caen un 14% y el saldo vivo rompe los 500.000 millones​

En el primer semestre de 2023 se firmaron 266.350 hipotecas en España, un 14% menos que en el mismo tramo del año anterior, y el saldo vivo del crédito hipotecario cayó por debajo de los 500.000 millones de euros. El titular suena a derrumbe. Pero las cifras son casi idénticas a las de 2021 y 2019. El boom se apaga y nadie coincide en lo que queda cuando se enfría.

De esas operaciones, el 76% tenía una vivienda como garantía. Buena parte de los análisis considera que el dato, sin ser el de 2022 —año récord de compraventas—, no es malo. Gonzalo Bernardos, profesor de la Universitat de Barcelona, sostiene lo contrario: para él la firma de créditos está «hundida» y los bancos no cumplen sus objetivos. Un mismo número, dos sentencias opuestas. Ese desacuerdo recorre todo el asunto.

Por qué se hunden las hipotecas: el euríbor del 0% al 4%​

La causa que casi nadie discute es el encarecimiento del dinero. El euríbor pasó del 0% al 4% y eso se traslada a cada cuota. Desde Funcas lo resumen sin rodeos: la caída responde «principalmente al encarecimiento de los préstamos por mayores tipos de interés». En Trioteca añaden que una subida de tipos puede acelerar o frenar la venta de inmuebles, y que esta vez está frenando.

Las propias entidades admiten que las familias «son ahora más prudentes» y que conceden crédito con más cuidado para evitar riesgos. Menos demanda y más filtros, en corto. Mientras, la renegociación de hipotecas se dispara y supera por primera vez el interés del 4%: en algunas intermediarias, más de la mitad del negocio ya no son compras nuevas, sino cambios de préstamos existentes. El crédito ha dejado de ser barato y ha empezado a ser un producto de precisión.

¿Van a bajar los precios de la vivienda?​

Aquí se rompe el consenso. Bernardos advierte de una brecha entre los precios de oferta que se anuncian en los portales y los importes a los que realmente se cierran las compraventas, y avisa de caídas tanto en transacciones como en precios. Desde Funcas se espera un descenso leve, en torno al 1%, con una salvedad que lo cambia todo: España no es un mercado único y en los principales núcleos urbanos los precios no están bajando.

Frente a eso, se repite otra tesis: el precio aguanta porque la oferta se ha secado. No se construye vivienda nueva como en 2007 y, sin producto, el ajuste no llega. Los números que maneja cualquier comprador apuntan en la misma dirección incómoda: uno de los testimonios del asunto es el de alguien que pagó más de 300 euros por la tasación y descubrió que el banco presta sobre ese valor, no sobre lo que pida el vendedor. La operación entera se calcula sobre una cifra que el comprador no controla.

El alquiler no se entera de la caída​

Si el crédito se enfría, el alquiler hace lo contrario. Los casos que circulan son contundentes: pisos que hace dos años se anunciaban a 500 euros hoy piden 700; los que iban a 600 superan los 800, y los de 800 rondan los 1.100. En paralelo, se señala el peso de la demanda extranjera y de fondos internacionales que compran al contado, sobre todo en zonas tensionadas y en el segmento alto, donde una operación puede cerrarse en menos de 48 horas.

Ese es el punto ciego de las previsiones. La caída de la firma de hipotecas mide crédito bancario, no presión real sobre el mercado. Alarma en las inmobiliarias por el desplome de la compra por parte de extranjeros en Baleares, sí, pero el alquiler de las grandes ciudades sigue subiendo como si la subida de tipos no fuera con él.

Baby boomers, pensiones y vivienda que saldrá al mercado​

Hay otro aviso, este a medio plazo. BBVA sostiene que los baby boomers tendrán que vender la casa ante una jubilación baja y reclama una reforma profunda de las pensiones al estilo de lo que hicieron Suecia y Noruega hace treinta años. Si ese flujo de vivienda se materializa, añadiría oferta justo cuando la demanda se enfría.

Todo el mundo mira el mismo gráfico. Unos ven un ajuste sano; otros, el arranque de una corrección. Con la renegociación disparada y el euríbor instalado en el 4%, queda la pregunta incómoda: si los precios no ceden y el crédito sigue caro, ¿quién sostiene el mercado?