NO se vende un puro piso, baja la mitad las operaciones, bajada de un 50%

Euskadi: la vivienda nueva cae un 45% y las hipotecas, un 21,8%​

¿Cuánto tiene que caer la venta de pisos para que eso se refleje en el precio? En Euskadi, la vivienda nueva se hundió un 45% en el segundo trimestre y las operaciones inscritas en los registros de la propiedad bajaron un 17,5%, con un ajuste de precios que aparece por primera vez en la estadística. La concesión de hipotecas cayó un 21,8% interanual en junio: 1.887 préstamos, 525 menos que el mismo mes del año anterior. Y todo esto con el euríbor en el 4%. No es un enfriamiento de temporada; es un negocio al que se le han acabado los compradores con financiación.

¿Por qué los datos de ventas llegan tarde si el euríbor lleva meses alto?​

Porque la estadística registral recoge escrituras cerradas meses antes, cuando el euríbor todavía no estaba donde está ahora. La lectura que más se repite es esa: los números publicados son el efecto retardado de decisiones de compra tomadas con tipos más bajos, así que lo peor del ajuste aún no ha llegado a los papeles. El matiz incómodo es que, respecto a mayo, las hipotecas firmadas en el País Vasco subieron un 8,1%. Un rebote mensual en medio de un desplome anual no anuncia recuperación: confirma que estos datos se mueven a golpes.

¿Qué pasó en 2008 y por qué se usa como espejo?​

La explicación que más circula no culpa a las hipotecas basura, sino a los tipos. Entre 2005 y 2008 el dinero se encareció hasta que muchos hipotecados dejaron de pagar sus cuotas y arrastraron consigo todo el montaje: promociones a medio construir, suelo financiado y bancos con préstamos que valían mucho menos de lo que habían prestado. Después, el relato del miedo terminó de enfriar cualquier compra. Eso sí, hay quien sostiene que 2009 y 2010 no fueron el suelo del mercado: los pisos seguían caros, aquello fue una trampa alcista, y quien acertó de verdad compró entre 2013 y 2015. La moraleja es incómoda: un desplome de operaciones no equivale a un desplome de precios.

¿Están bajando los precios o solo el número de operaciones?​

Aquí las cuentas se separan de las sensaciones. Hay quien resume el desajuste así: un ajuste del 4% después de una subida del 70% no arregla gran cosa. En términos reales, descontando la inflación, hay quien calcula que la vivienda está un 50% por debajo de los máximos de 2008 en buena parte del país. Pero el mismo dinero vale menos: un piso de 200.000 euros de hace dos años, con una inflación acumulada del 15%, tendría que costar hoy 230.000 solo para estar igual. Por eso el propietario no baja y el comprador espera. Entre medias, hay quien pone el ejemplo de Belgrado, donde con salarios de 500 euros al mes se piden 5.000 euros por metro cuadrado en las zonas nuevas. Y en Gerona hay quien firma a 450.000, 470.000 y hasta 730.000 euros si el piso no está inflado.

El stock que no se vende y la obra nueva donde sí hay demanda​

La cifra que se repite como un mantra —millones de pisos vacíos— esconde un problema de ubicación más que de cantidad. Los municipios con más vivienda vacía de España son:

• Madrid: 97.178
• Barcelona: 75.476
• Valencia: 36.454
• Las Palmas de Gran Canaria: 25.016
• Sevilla: 24.695
• Málaga: 16.638
• Zaragoza: 15.638
• Palma: 9.346

Vivienda vacía no significa vivienda en venta: puede tener otro destino, estar en manos de un familiar o aguardar tiempos mejores. Lo que sí se ve es obra nueva donde hay tirón: 263 promociones en Madrid capital y más de 600 en su provincia. La oferta escasea en unas zonas y sobra en otras, y ese desajuste hace más por sostener los precios que cualquier teoría sobre el stock acumulado.

¿Quién sostiene el tinglado: fondos, promotoras o bancos?​

Hay tres versiones y ninguna cuadra con las otras. Una dice que los fondos con liquidez sobrante compran barrios enteros y no necesitan vender, así que el precio no cede; la contraria sostiene que esos fondos llevan más de un año perdiendo dinero y desinvirtiendo, y cita el caso de Blackstone, con dos inmobiliarias sin presentar sus cuentas en España y cuatro en pérdidas. Un participante describe el mecanismo clásico de la promoción: sociedades sin patrimonio propio, clientes que adelantan dinero y constructoras que no responden cuando la obra se queda a medias. Y encima, sostiene esa misma versión, los bancos apenas prestan o lo hacen con condiciones muy duras, con normativas que encarecen cada promoción y materiales y mano de obra disparados. En la crisis anterior, según ese relato, no se rescató a los promotores: quebraron. A los bancos, sí.

Con la vivienda nueva cayendo a plomo, las hipotecas en mínimos y el precio sin moverse, al mercado le falta una sola cosa para equilibrarse: que alguien ponga el primer precio de verdad. Llevamos meses esperando a ver quién se atreve. Y quien se atreva, ya lo verán, lo contará como una oportunidad.