Lon pisitoh numca baham cuñao: Más malas noticias, el pisito ya ha caído casi un 5%

La vivienda baja un 4,6% y aun así las ventas caen un 18,4%​

¿Sirve de algo que el precio baje para que alguien compre? Los datos del Consejo General del Notariado de julio, publicados el 14 de septiembre de 2023, responden que no. El precio medio del metro cuadrado cayó un 4,6% interanual, hasta 1.617 euros, y un mes antes el descenso era solo del 2,6%. En paralelo, las compraventas se hundieron un 18,4% y las hipotecas un 25,7%. Abaratar no está reanimando la demanda: la está acompañando hacia abajo.

¿Por qué caen las compraventas aunque bajen los precios?​

El retroceso es transversal. De las 57.255 compraventas registradas en julio, 43.751 fueron pisos —un 18,6% menos interanual— y 13.505 viviendas unifamiliares, un 18% menos. Los precios siguen la misma dirección pero a distinta velocidad: los pisos bajaron un 3,3% hasta 1.821 euros por metro cuadrado, mientras las unifamiliares cayeron un 7% hasta 1.271 euros.

El crédito explica buena parte del frenazo. Las hipotecas cayeron un 25,7% hasta 26.280 operaciones, y la cuantía media retrocedió un 12% hasta 148.201 euros. Solo el 45,9% de las compras se financió con préstamo hipotecario, y en esos casos el banco prestó de media el 70,2% del precio. Con el euríbor en niveles altos, la cuota mensual pesa lo que no pesaba, y quien no necesita hipoteca es el que sostiene el mercado.

El argumento que circula entre quienes llevan años esperando la corrección es que esto es solo el principio: energía cara, demografía a la baja y tipos altos. La réplica es más simple y también incómoda: no se construye, no hay oferta y el suelo disponible no aparece. Las dos cosas pueden ser verdad a la vez, y de hecho lo son.

¿Qué comunidades suben el precio de la vivienda?​

El promedio nacional esconde dos países. Seis comunidades registraron subidas: Baleares (+18,7%), País Vasco (+7,1%), Comunidad Valenciana (+4,9%), Navarra (+3%), La Rioja (+1%) y Cataluña (+0,4%). En el otro extremo, Castilla y León (-13%), Extremadura (-9,5%), Aragón (-9%), Galicia (-6,6%), Asturias (-6,2%) y Madrid (-3,8%) lideran las caídas.

El caso balear merece párrafo aparte. Sus precios suben mientras la demanda extranjera se despeña: la compra de vivienda por compradores internacionales en las islas cayó un 28%. Sube el precio, cae el comprador. Alguien tendrá que explicar cómo se sostiene esa ecuación mucho tiempo sin que se rompa.

El euríbor, la oferta y el alquiler por habitaciones​

Una parte del análisis sostiene que el problema no es la demanda sino la oferta: en Barcelona hay constructoras con dos años de cola de proyectos y falta de mano de obra, y en las zonas tensionadas apenas sale producto nuevo a la venta. La lectura contraria apunta al coste del dinero: con hipotecas más caras, el propietario apurado traslada la presión al alquiler, y de ahí la fórmula que se extiende —alquilar una habitación de la casa propia para compensar la subida de la cuota—. La oferta de pisos compartidos creció un 34% según los datos que maneja el sector.

Hay quien recuerda que el ajuste de precios no se reparte por igual. Una vivienda comprada en 2012 por 120.000 euros cotiza hoy en torno a 225.000, y con regateo aguanta los 210.000. Ese descuento del 15% no es un regalo al comprador: es la corrección de una subida previa. Un matiz que el dato interanual del 4,6% no recoge, y que explica por qué las cifras oficiales y la sensación de la calle no acaban de coincidir.

El alquiler bajo lupa: metálico, ley y fraude​

En el mercado del alquiler el marco se estrecha por varios flancos. La normativa de vivienda avanza hacia la regulación de los alquileres de temporada y turísticos, y desde mayo de 2023 cobrar alquileres en metálico queda dentro del terreno delictivo. Hacienda, por su parte, ha destapado 7.100 millones de euros en alquileres en negro en seis años y viene enviando avisos a los contribuyentes desde la campaña de la renta de 2015.

La consecuencia práctica es que hay cada vez menos margen para cobrar sin rastro. Y para el propietario que declaraba poco, la reforma no llega en el mejor momento. Queda por ver si ese estrechamiento saca vivienda al mercado o la esconde un poco más.

¿Es Viena el modelo de alquiler asequible?​

El ejemplo que se repite es la capital austriaca, donde cerca del 60% de la población vive en un apartamento con límite de alquiler. El matiz que casi nadie menciona: ese parque lo compró el municipio a lo largo de más de un siglo, arrastra listas de espera largas y no se improvisa en una legislatura. En el mercado libre, cuando se ha fijado un tope al alquiler privado, la vivienda ha tendido a desaparecer de la oferta. La alternativa que se reivindica —construir barrios de vivienda barata pero digna, con transporte y servicios— choca con la caja pública y con los plazos.

Y mientras todo eso se discute, el dato de julio es testarudo: menos operaciones, menos hipotecas y precios que se deslizan. El metro cuadrado está en 1.617 euros. Puede que alguien lo considere una oportunidad irrepetible. Los números, de momento, no le están dando la razón.