Requiem por el pisito por habitaciones (ja ja ja)

El BOE activa el registro de alquileres de corta duración​

¿Qué cambia si el Estado obliga a inscribir cada alquiler de corta duración en un registro único antes de publicarlo? Que el negocio deja de ser invisible. El arranque de 2025 llega con dos frentes abiertos: la entrada en vigor del reglamento europeo de alquileres de corta duración —España se convierte, según las informaciones citadas, en el primer país de la Unión Europea que lo pone en marcha— y la tramitación de una Proposición de Ley para regular los contratos de alquiler temporales y de habitaciones. Traducido: lo que hasta ahora se resolvía con un anuncio y un contrato de palabra pasa a tener número de registro, rastro digital y sanción posible.

La reacción no se hizo esperar. «Feliz 2025 hijos de pu.ta ilegales y defraudadores. Se os viene bonito», resume el ánimo de una parte del personal. Detrás del exabrupto hay un cálculo: si el alquiler por habitaciones se profesionaliza y se fiscaliza, el propietario que hoy rentabiliza un piso de tres dormitorios metiendo a cuatro inquilinos tendrá que decidir entre legalizarse o bajar el precio. Y no todo el mundo aguanta la comparación.

Qué obliga exactamente el nuevo registro de alquileres​

El reglamento europeo exige que todo alquiler de corta duración se inscriba en un registro único antes de ofertarse. La Proposición de Ley que arranca su tramitación en paralelo apunta a los contratos temporales y de habitaciones, el formato que en los últimos años ha absorbido buena parte de la oferta residencial. La lógica oficial es de control: sin registro no hay anuncio, y sin anuncio no hay actividad.

Hay quien sostiene que la norma llega tarde y mal, porque el fenómeno ya está enquistado. El ejemplo que circula es el de una pareja que alquila un piso de tres habitaciones y, al no llegar a fin de mes, mete dos cuartos en plataformas de alquiler turístico. «Ahora tenemos un par de daneses, la semana pasada una italiana, el mes pasado dos belgas... Es muy divertido», describe con sorna uno de los relatos. La nueva normalidad, la llaman.

El problema de fondo es que el alquiler por habitaciones no nació como negocio turístico, sino como válvula de escape del precio de la vivienda. Cuando la hipoteca no se paga sola y el salario no cubre la cuota, el propietario recurre al huésped. Regular ese huésped sin tocar el precio del metro cuadrado es barnizar el síntoma.

El subarriendo, ese mantra que no es del todo cierto​

Uno de los puntos donde el relato oficial se agrieta es el subarriendo. La creencia extendida de que es ilegal no resiste el examen: se trata de una práctica alegal en la mayoría de los casos, difícil de perseguir y que el propio Estado no tiene incentivo real en vigilar. En Alemania, de hecho, todos los contratos de alquiler reconocen por ley el derecho a subarrendar.

Ahí está el agujero por el que se escapa la norma. Si el inquilino realquila una habitación sin comunicarlo, ¿a quién sancionan? ¿Al propietario que tiene el contrato registrado y los impuestos al día? ¿Al inquilino que pone el anuncio? La administración tendría que elegir entre perseguir al que declara o al que no, y el coste de inspección por vivienda supera con creces la multa potencial. «Van a gastar más dinero en inspectores que lo que puedan recaudar», resume un escéptico.

La pregunta que sobrevuela es si el registro es una herramienta de control o un instrumento recaudatorio. Los ayuntamientos y comunidades autónomas, ávidos de ingresos, tienen ahora un mapa digital de cada inmueble alquilado. Y un inmueble no se esconde ni se muda de país.

El impuesto a la vivienda vacía y la segunda residencia​

La presión no llega solo por el registro. En paralelo avanzan los recargos fiscales: subidas de impuestos a la segunda y tercera residencia y un recargo de más del 150% en el IBI para la vivienda vacía. El mensaje es que tener un piso parado deja de ser gratis. Y el que no lo alquile en regla, que se prepare.

Aquí aparece la contradicción que nadie resuelve. Si se grava la vivienda vacía para forzar su salida al mercado, y a la vez se encarece y se burocratiza el alquiler, el propietario racional tiene tres salidas: legalizarse, vender o quedarse quieto y pagar. Ninguna de las tres aumenta la oferta de alquiler asequible a corto plazo.

El argumento que circula entre los más críticos es que la norma no crea ni un solo piso nuevo. «De construir vivienda nueva nada», se reprocha. La regulación sube costes, reduce oferta y mantiene los precios. El tiempo dirá si el registro sirve para ordenar o solo para recaudar.

Quién gana y quién pierde con la norma​

El ganador claro es la administración: más datos, más trazabilidad, más capacidad de multar. El perdedor inmediato es el pequeño propietario que rentabilizaba un piso por habitaciones sin estructura empresarial. El gran tenedor, en cambio, tiene departamento legal para adaptarse.

Para el inquilino, el efecto es ambiguo. Si la oferta se reduce porque algunos propietarios salen del mercado, el precio de la habitación sube. Si la norma expulsa a los operadores informales y ordena el sector, el precio podría estabilizarse. Nadie firma cuál de los dos escenarios se impone.

Lo que sí es seguro es que el anuncio sin registro desaparece. Y con él, buena parte del negocio que se hacía a la sombra. «De todo se sale, alquilar en régimen regulado y respetando la ley, como la gente de bien», ironiza uno de los mensajes. La frase, leída dos veces, no aclara si es una amenaza o un consejo.

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El registro ya está en el BOE. Las multas, de momento, son una promesa. Y el propietario que hoy tiene tres habitaciones alquiladas sin declarar sigue teniendo tres habitaciones alquiladas sin declarar. La diferencia es que ahora sabe que alguien, en algún despacho, tiene su dirección en una base de datos.