La cena: Bajadas de los "tesoritos" pisitos un -25% (mínimo) para 2025.

Las bajadas de vivienda que no llegan chocan con subidas del 13%​

El euríbor cerró julio en una media del 4,149%, su nivel más alto en quince años. Sobre ese dato se apoya la tesis que más se repite en el foro: los precios tendrían que caer y no caen. Los portales, de momento, no lo confirman. En los últimos doce meses todas las comunidades autónomas registran subidas, del 13% de Baleares al 0,3% de Melilla. Desde el pico de la burbuja de 2008-2011 la caída existe, sí, pero no aparece en los anuncios que siguen vivos.

¿Por qué el euríbor no ha tumbado todavía los precios?​

El argumento que más se repite es que el euríbor es una fuerza que actúa con contundencia, pero con retraso. Lleva un año de escalada y ese año ha bastado para paralizar las subidas; lo que no ha hecho aún es darle la vuelta a la tabla. Con los tipos actuales, sostiene otro forero, el coste total de una hipoteca se duplica frente a la financiación de 2021, un golpe directo a la capacidad de compra de quien necesita banco.

El escenario no es un derrumbe, sino un pulso. Quien compra con ahorro no nota nada; quien necesita hipoteca, lo nota todo. Ese doble mercado explica que convivan bajadas relativas con precios planos, y que la tendencia dependa menos del país que del código postal. Y mientras, la duda se instala: ¿y si en lugar de bajar simplemente se paran las operaciones?

Zulos de 45.000 euros: la vivienda que nadie quiere​

Aquí está la parte que rompe la estadística. Un forero cuenta que compró pisos de 75 metros cuadrados, de hace sesenta años pero en pie, por menos de 45.000 euros. Otro pone el ejemplo de una promoción nueva con tres habitaciones, 103 metros y plaza de garaje por 64.000 euros en Torreagüera (Murcia), un municipio por debajo de los 10.000 habitantes, con un alquiler de 600 euros que, según un tercer participante, debería ser la mitad. Ninguna de las dos cosas mueve el índice general.

La explicación que gana terreno es simple: lo que no se vende es lo que no vale. Vivienda deteriorada, en barrios donde nadie quiere criar a un hijo, en edificios con comunidades que no pagan ni la derrama de la fachada. Cuando aparece algo en estado decente y a precio de mercado, el anuncio desaparece en una semana. La calidad, no el precio, es hoy el filtro real.

El juego de las sillas y las llegadas que aprietan la demanda​

Una parte del análisis sostiene que el stock se estrechará por el lado demográfico. El cálculo que circula: si llegan 300.000 personas a una ciudad como Barcelona, hacen falta unos 50.000 pisos, ocupados por vía legal o por vía de hecho. Menos sillas que jugadores. Otros replican que esas llegadas no compran: comparten habitación y presionan el alquiler barato, no la vivienda de 350.000 euros.

Ahí entra el marco legal. La Ley de Vivienda ha endurecido la posición del inquilino, y buena parte de las proyecciones concluyen que el propietario prudente o sube el filtro de entrada o deja el piso parado. Se argumenta que aumentará el impago y que las fórmulas de habitaciones compartidas irán derivando hacia ocupaciones de hecho. Son pronósticos, no cuentas cerradas.

Malvender o esperar: los dos finales posibles​

La estrategia que se defiende con más insistencia es aguantar. Quien ya tiene vivienda en propiedad y no pignora ni se apalanca, sostiene un participante, gana con cualquier escenario: si suben, sube su activo; si bajan, él sigue cobrando renta.

Del otro lado quedan los casos que la estadística nunca recoge: el propietario que necesita liquidez y acepta lo que le pongan delante, o la vivienda que no se vende por su estado o por su ubicación.

Intervenir el precio: ¿quién tiene la última palabra?​

La pregunta que descoloca es qué ocurre si el mercado no baja solo. Hay quien anticipa topes de precios e incluso expropiaciones si el Estado tiene que asumir el coste de alojar a la mano de obra que necesita la reindustrialización. Enfrente está la tesis del dinero paciente: fondos con liquidez apartada esperando la crisis para acaparar vivienda en las grandes ciudades y quedarse con el mercado.

Ninguna de las dos cosas ha ocurrido. El dato de partida sigue siendo el mismo: euríbor al 4,149%, precios que no ceden en los datos que se manejan en el foro y un comprador que mira los anuncios con la sensación de llegar tarde a todo. Si el mercado inmobiliario español va a caer o no, es una discusión que se da por resuelta por adelantado.